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En Urbanitae, una de nuestras prioridades es hacer más accesible y comprensible la inversión inmobiliaria, también cuando se trata de fórmulas que, de entrada, pueden parecer complejas. Es el caso de los proyectos de plusvalías con TIR preferente, una estructura que ha ganado popularidad entre nuestros inversores y que reúne lo mejor de los dos mundos: la seguridad relativa de la deuda y el potencial de rentabilidad del equity. Pero ¿cómo funciona exactamente?
Equity y deuda
Tradicionalmente, en Urbanitae trabajamos con dos grandes tipos de proyectos: deuda y equity. Los proyectos de deuda se basan en un contrato de préstamo con una rentabilidad fija. Los de equity, en cambio, consisten en la entrada del inversor como socio en el equity –el capital social– de en una sociedad promotora, lo que implica asumir más riesgo a cambio de mayor rentabilidad potencial.
El equity es, por tanto, el dinero que los inversores ponen en un proyecto: los socios se la juegan, por así decir, a que el proyecto vaya bien. Si el proyecto va bien, ganarán dinero; si va mal, ganarán menos o incluso perderán dinero. Ese mayor riesgo lleva aparejado más rentabilidad si las cosas salen según lo previsto. Cuando el inversor entra con deuda, no es dueño del proyecto, sino que presta el dinero a los propietarios del proyecto para que lo puedan desarrollar.
Pero, aunque la distinción está clara, deuda y equity no son mundos paralelos. Lo veremos con el ejemplo de la compra de una casa. Para comprar una casa lo normal es poner dinero, aunque no todo lo que vale la casa. Ese dinero que pone el (futuro) propietario es el equity. Luego entra el banco con el préstamo hipotecario. Es la suma de equity y deuda (pasivo) lo que permite al propietario comprar su vivienda (activo).
La TIR preferente: una estructura híbrida
Cuando uno invierte en deuda, el indicador clave es el tipo de interés: con ese dato y el plazo sabremos exactamente cuánto dinero vamos a ganar con el proyecto. En los proyectos de equity, la métrica clave es la TIR, la tasa interna de retorno, que, de manera simplificada, podemos definir como la rentabilidad total del proyecto dividida entre el tiempo que dura la inversión.
La TIR preferente es una evolución del equity. Supone una alianza entre Urbanitae y el promotor en la que los inversores tienen prioridad a la hora de recuperar tanto su inversión como una rentabilidad mínima garantizada en el reparto de beneficios. Solo una vez alcanzado ese umbral –por ejemplo, un 12% o un 14% anualizado– el promotor podrá comenzar a percibir beneficios por su inversión.
En palabras de Sergio Arana, director de Real Estate de Urbanitae, “es lo mejor de los dos mundos: tiene la protección a la baja de la deuda y la posibilidad de rentabilidad extra del equity”.
Ventajas de la TIR preferente
Este modelo presenta dos ventajas clave:
- Prioridad en el cobro: los inversores recuperan primero su capital y alcanzan su rentabilidad preferente antes de que el promotor vea un solo euro de beneficio.
- Rentabilidad mínima objetivo: la TIR preferente establece un suelo, que suele situarse entre el 12% y el 15% anual. Aunque, como ocurre en todo proyecto de equity, no está garantizado por contrato, sí se estructura con un colchón suficiente –el dinero que pone el promotor– para que el inversor de Urbanitae pueda alcanzarlo incluso si surgen desviaciones en costes o plazos.
Esto lo convierte en una opción muy atractiva para perfiles que buscan maximizar rentabilidad con mayor protección que en un equity tradicional. Salvo en un escenario muy desfavorable, el inversor logrará una rentabilidad anual mínima superior a la de un proyecto de deuda; además, el retorno final puede ser mayor.
En este webinar, Sergio Arana y David Pérez, director de Relación con el Inversor en Urbanitae, explican en detalle la TIR preferente.
¿Cómo se estructura?
La clave está en el pacto de socios entre Urbanitae y el promotor, en el que se estipula que el retorno de los inversores será prioritario. Esta cláusula, junto con la aportación de capital del promotor —habitualmente del 20-25% del total—, actúa como garantía de ese retorno preferente.
Además, Urbanitae no aprueba proyectos con una TIR objetivo inferior al 15%, lo que añade una capa adicional de exigencia en la selección de oportunidades.
En ese caso, el inversor no solo obtiene su rentabilidad preferente, sino que accede también a un reparto adicional de beneficios, según lo pactado. Así, la rentabilidad final puede superar ese umbral mínimo, tal y como ocurre en los esquemas tradicionales de equity.
¿Y si las cosas van mal?
En un escenario extremo —una “catástrofe”, como se comentó en el webinar— el inversor podría no alcanzar el retorno previsto. Sin embargo, la experiencia acumulada de Urbanitae y la estructura jurídica del acuerdo permiten mitigar al máximo este riesgo. Cada proyecto pasa por un riguroso proceso de análisis en el comité de inversiones, con auditorías legales, técnicas y comerciales independientes antes de salir a financiación.
¿Qué proyectos tienen TIR preferente?
Cada proyecto con TIR preferente se identifica como tal en su ficha dentro de la web de Urbanitae. Allí se puede consultar el modelo de reparto, el pacto de socios y los escenarios económicos previstos, que permiten calcular la rentabilidad total estimada, ya que, como marca la CNMV, Urbanitae no publica cifras explícitas en este tipo de proyectos.
Los proyectos de plusvalías con TIR preferente son una fórmula innovadora dentro del crowdfunding inmobiliario que busca ofrecer a los inversores más protección y al mismo tiempo más rentabilidad. “Es una forma de alinear al máximo los intereses del promotor y del inversor”, apuntaba David Pérez. Y lo cierto es que, viendo la buena acogida de esta modalidad en la plataforma, parece que cada vez más inversores valoran esta combinación de prudencia y ambición.
¿Quieres aprender más sobre este tipo de proyectos? Puedes ver el webinar completo y consultar los proyectos activos en nuestra web.
