El próximo viernes 23 de octubre a las 12:00 h (UTC+2) abrimos a inversión el proyecto Villa Joy, una nueva oportunidad de deuda destinada a refinanciar parte de la financiación existente y completar las obras de una villa de lujo en Roca Llisa, Ibiza.
El tramo A tiene un importe de 2.240.000 euros, un plazo de 24 meses y un tipo de interés fijo del 10,5% anual simple, equivalente a una rentabilidad total del 21% para el plazo ordinario. Además, incorpora un retorno mínimo equivalente a 12 meses de intereses.
- Apertura a inversión: viernes 23 de octubre a las 12:00 h (UTC+2)
- Webinar: jueves 22 de octubre a las 16:00 h (UTC+2)
- Ticket: 2.240.000 euros
- Plazo: 24 meses + dos posibles extensiones de 6 meses
- Interés: 10,5% anual simple
Una villa de lujo con vistas al mar
Villa Joy es una vivienda unifamiliar de arquitectura contemporánea situada sobre una parcela de aproximadamente 1.880 m².
El proyecto contempla unos 550 m² habitables –alrededor de 900 m² construidos si se incluyen terrazas y espacios exteriores–, cinco dormitorios, piscina infinity, amplias terrazas, domótica y acabados de alta gama.
La villa se encuentra en Roca Llisa, una de las zonas residenciales más exclusivas de Ibiza, una urbanización de baja densidad con acceso controlado y seguridad situada frente al Golf de Ibiza.
Además de las vistas al mar, el activo se encuentra a pocos minutos de Cala Olivera y bien conectado con Talamanca, Marina Botafoch, Ibiza ciudad y el aeropuerto.
Una obra ya avanzada
El proyecto cuenta con todas las licencias concedidas y las obras están en marcha.
A julio de 2026 se habían completado la cimentación, los muros de contención y buena parte de la estructura, con un grado de avance aproximado del 30%.
La finalización de la construcción está prevista para finales de 2027. Después se tramitará la licencia de primera ocupación y comenzará la fase final de comercialización y escrituración durante 2028.
La constructora mantiene además una retención del 30% de cada certificación de obra, cuyo cobro se aplaza hasta la venta de la villa y queda subordinado al préstamo de Urbanitae.
Un promotor con capital propio comprometido
Antes de la entrada de los inversores de Urbanitae, el promotor ha aportado aproximadamente 2,06 millones de euros de fondos propios.
Está previsto que aporte otros 600.000 euros antes de la disposición del segundo tramo, hasta alcanzar aproximadamente 2,66 millones de euros, equivalentes al 39% del coste total del proyecto.
Además, el promotor se compromete a asumir con fondos propios el 100% de los costes generales y cualquier eventual sobrecoste no contemplado en el plan de negocio.
10,5% anual y retorno mínimo de 12 meses
El préstamo total podrá alcanzar los 3.315.000 euros y se estructura en dos tramos.
El tramo A, que abrimos ahora a inversión, asciende a 2.240.000 euros y se destinará principalmente a refinanciar la deuda existente, atender determinados pagos pendientes de las primeras fases de obra y cubrir los costes de estructuración de la operación.
Sus principales condiciones son:
- Interés fijo: 10,5% anual simple.
- Plazo: 24 meses.
- Extensiones: dos posibles periodos adicionales de seis meses.
- Rentabilidad total para el plazo ordinario: 21%.
- Retorno mínimo: 12 meses de intereses, equivalente al 10,5%.
- Pago del principal e intereses: a vencimiento.
El segundo tramo, de hasta 1,075 millones de euros, estará destinado a financiar los costes de construcción pendientes y las contingencias. Sus disposiciones se realizarán contra certificaciones de obra validadas por un Project Monitor externo.
Garantías del préstamo
La operación incorpora hipoteca de primer rango sobre la villa, con responsabilidad hipotecaria del 140% del principal.
A esta garantía se suman:
- Prenda de primer rango sobre las participaciones de la sociedad prestataria.
- Prenda de primer rango sobre sus cuentas bancarias.
- Barrido de caja del 100% de los ingresos netos obtenidos con la venta, de modo que toda esa caja se destinará al repago del principal y los intereses del préstamo.
- Compromisos del promotor de aportar capital para cubrir sobrecostes y costes generales.
- Mandato irrevocable de venta, activable al vencimiento o ante determinados incumplimientos, que permite impulsar la venta del activo con un precio mínimo ligado a su tasación actualizada.
La salida prevista para los inversores se producirá mediante la venta de la villa.
Un LTV del 44% y un LTC contenido
El préstamo total representa aproximadamente un 44% del precio de venta previsto de la villa –LTV–.
El LTV compara la deuda con el valor del activo. En este caso, ese 44% deja un margen amplio entre el importe financiado y el precio de venta previsto de la vivienda. Ese colchón puede facilitar la comercialización si fuera necesario ajustar el precio de salida, porque el proyecto dispone de recorrido para vender por debajo del objetivo inicial sin que la deuda llegue a representar una parte elevada del valor del activo.
Por su parte, el LTC –loan to cost– compara el préstamo con el coste total del proyecto. Se sitúa en torno al 33% con el tramo A y alcanzaría aproximadamente el 48% si se dispusiera la totalidad de la financiación, reflejando el peso relevante del capital aportado por el promotor.
Por qué invertir en Villa Joy
Creemos que Villa Joy reúne varios elementos relevantes para una operación de deuda: un activo de lujo en una ubicación consolidada de Ibiza, una obra ya en marcha y con las licencias concedidas, una aportación significativa de capital por parte del promotor y un paquete amplio de garantías.
Entre los principales puntos destacan:
- Interés del 10,5% anual simple.
- Rentabilidad total del 21% para el plazo ordinario.
- Retorno mínimo de 12 meses de intereses.
- Hipoteca de primer rango sobre el activo.
- Obra avanzada aproximadamente al 30% y sin riesgo pendiente de licencia.
- 2,66 millones de euros de capital comprometido por el promotor, equivalentes al 39% del coste.
- LTV aproximado del 44% sobre el precio de venta previsto.
- Precio objetivo de 7,55 millones de euros, por debajo de la media de los comparables analizados en términos de €/m².
Calendario estimado
El plazo ordinario del préstamo es de 24 meses, con hasta dos posibles extensiones de seis meses.
Los principales hitos previstos son:
- Octubre de 2026: concesión del tramo A, refinanciación de la deuda existente y continuación de las obras.
- Abril de 2027: disposición prevista del tramo B, una vez aportado el capital adicional del promotor.
- Finales de 2027: finalización prevista de las obras.
- Primer semestre de 2028: obtención de la Licencia de Primera Ocupación y comercialización del activo terminado.
- Segundo semestre de 2028: venta prevista de la villa y repago del préstamo.
Puedes consultar en la página del proyecto toda la información sobre la operación, sus riesgos, garantías, estudio de mercado y documentación asociada.
¿Tienes dudas sobre el proyecto?
Puedes plantear tus preguntas en el webinar del jueves 22 de octubre a las 16:00 h (UTC+2).
La apertura a inversión de Villa Joy será el viernes 23 de octubre a las 12:00 h (UTC+2).
También puedes escribirnos a contacto@urbanitae.com o llamarnos al (+34) 911 23 25 22.
