El healthcare inmobiliario está ganando peso dentro de las estrategias de inversión en España. Bajo esta categoría conviven activos muy diferentes –residencias de mayores, hospitales, centros sociosanitarios o nuevos formatos como el senior living–, pero todos comparten un rasgo: su demanda está estrechamente vinculada a tendencias demográficas y asistenciales de largo plazo.
El interés inversor refleja ese cambio de escala. España cerró 2025 como el cuarto mercado europeo por volumen de inversión en healthcare y comenzó 2026 con 471 millones de euros invertidos durante el primer trimestre, el mejor registro para ese periodo de la serie histórica de JLL.
El fenómeno no es exclusivamente español. La inversión en healthcare aumentó un 28,3% en la región EMEA durante 2025. Sin embargo, el envejecimiento de la población, el déficit de oferta y la fragmentación del mercado sitúan a España en una posición especialmente relevante.
Un primer trimestre récord, con peso de las grandes operaciones
Los 471 millones registrados entre enero y marzo multiplican por más de diez el volumen del mismo periodo de 2025. El dato, no obstante, requiere un matiz: está influido por dos operaciones paneuropeas con una presencia importante en España –la integración de Cofinimmo y Aedifica y la adquisición de ISEMIA por TwentyTwo Real Estate y Farallon Capital–.
Por tanto, el récord refleja tanto la actividad sobre activos españoles como el creciente peso que estos tienen dentro de grandes carteras internacionales.
Este interés viene precedido por un 2025 también excepcional. Según Colliers, la inversión inmobiliaria en healthcare alcanzó 1.358 millones de euros, el mayor volumen de su serie histórica. Residencias de mayores y hospitales concentraron la mayor parte de esa actividad.
Residencias: un déficit que ya existe y seguirá creciendo
Las residencias de mayores constituyen actualmente el principal segmento del healthcare inmobiliario.
España cuenta con unos 10,3 millones de personas mayores de 65 años y aproximadamente 413.000 plazas residenciales. Esto sitúa la cobertura en torno al 4%, por debajo del 5% utilizado habitualmente como nivel de referencia.
El déficit puede observarse desde dos perspectivas. Colliers estima que actualmente faltan alrededor de 103.000 plazas para alcanzar una cobertura adecuada. JLL incorpora además la evolución demográfica futura y calcula que será necesario añadir unas 240.000 nuevas plazas durante la próxima década para mantener la cobertura y aproximarse al 5%. Esa ampliación exigiría una inversión estimada de entre 16.000 y 19.000 millones de euros.
No se trata, por tanto, de dos estimaciones contradictorias. La primera describe el déficit existente con la población actual; la segunda incorpora el aumento previsto de la población mayor durante los próximos años.
El volumen de inversión ya refleja este desequilibrio. Según Colliers, las residencias de mayores concentraron 867 millones de euros en 2025, alrededor de dos tercios de toda la inversión en healthcare.
Un mercado todavía muy fragmentado
A la escasez de plazas se suma otra característica relevante: la fragmentación de la oferta.
Los diez principales operadores de residencias para mayores concentran apenas el 20% de las plazas existentes en España. Esa atomización abre margen para procesos de consolidación y para el crecimiento de plataformas especializadas capaces de ganar escala.
De hecho, el aumento de la inversión no procede únicamente de fondos institucionales. Colliers destaca también la participación de family offices, tanto en activos ya operativos como en nuevos desarrollos.
Esto ayuda a explicar por qué el healthcare está ganando profundidad como mercado inmobiliario: no solo hace falta construir nueva oferta, sino también profesionalizar y consolidar parte de la existente.
Hospitales: mucha oferta en desarrollo, pero todavía insuficiente
El segundo gran bloque es el hospitalario. El envejecimiento, el aumento de las necesidades asistenciales y el crecimiento del seguro de salud privado están impulsando nuevos proyectos.
En España, las listas de espera se sitúan en una media de 101 días y el gasto sanitario privado representa cerca del 30% del total. Alrededor del 26% de la población cuenta además con seguro médico privado, según las estimaciones recogidas por JLL y Colliers.
Actualmente existen más de 70 proyectos hospitalarios en distintas fases de desarrollo, que incorporarán más de 10.000 nuevas camas en los próximos años. Entre los operadores más activos se encuentran Quirónsalud, HM Hospitales y Vithas.
Sin embargo, el pipeline podría seguir siendo insuficiente. Colliers estima que, incluso incorporando la oferta prevista, la ratio de camas privadas podría reducirse durante los próximos años por el aumento de la demanda. Su informe calcula que sería necesario desarrollar unas 5.500 camas adicionales en el corto plazo para mantener los niveles actuales de cobertura.
La inversión en hospitales alcanzó 411 millones de euros en 2025, alrededor del 30% del volumen total registrado por Colliers.
Senior living: pequeño todavía, pero con margen de crecimiento
El healthcare tampoco termina en hospitales y residencias.
El senior living está orientado principalmente a personas mayores autónomas que buscan viviendas adaptadas, servicios y espacios comunitarios, sin el componente asistencial propio de una residencia.
Es todavía un segmento pequeño: Colliers sitúa la inversión de 2025 en unos 80 millones de euros y estima que España dispone de algo más de 4.000 unidades operativas. Sin embargo, el stock podría aproximarse a 8.000 unidades en 2031.
La consultora identifica además otros nichos poco desarrollados, como determinados activos vinculados a salud mental, que podrían ampliar progresivamente el universo de inversión sanitaria.
No basta con que exista demanda: el operador es clave
El healthcare tiene una característica que lo diferencia de otros activos inmobiliarios: el inmueble y la actividad que se desarrolla dentro de él están estrechamente vinculados.
Una residencia o un hospital pueden encontrarse en una ubicación con demanda elevada y, aun así, obtener malos resultados si el operador no gestiona correctamente el activo.
Por eso, además del inmueble, conviene analizar:
- experiencia y solvencia del operador;
- ocupación;
- sostenibilidad de las rentas;
- costes de personal;
- duración y estructura de los contratos;
- necesidades de inversión y mantenimiento;
- regulación aplicable;
- y capacidad para sustituir al operador si fuera necesario.
El envejecimiento de la población genera una necesidad estructural, pero no convierte automáticamente cualquier proyecto sanitario en una buena inversión.
Más capital también aumenta la competencia
El interés creciente tiene además una consecuencia: más inversores compiten por los mejores activos.
El Informe Healthcare en España de Colliers señala una compresión de las rentabilidades exigidas –yields–, especialmente en activos de mayor calidad y nuevos desarrollos.
Esto introduce una paradoja habitual en el inmobiliario: unos fundamentales sólidos pueden atraer más capital, elevar los precios de los activos y reducir la rentabilidad disponible para quien entra después.
Por tanto, el crecimiento del mercado no debería interpretarse únicamente como una señal positiva. El precio de adquisición, la calidad del operador y la sostenibilidad económica de la explotación siguen siendo determinantes.
Un sector estructural, pero cada vez más selectivo
Los datos de JLL y Colliers dibujan un mercado respaldado por tendencias difíciles de ignorar: una población más envejecida, falta de plazas residenciales, mayor demanda sanitaria y necesidad de ampliar las infraestructuras.
Pero necesidad social y oportunidad de inversión no son exactamente lo mismo.
A medida que entra más capital, la selección cobra todavía más importancia. Ubicación, precio, operador, contrato y modelo asistencial determinan si esos buenos fundamentales pueden convertirse realmente en resultados económicos.
El healthcare presenta, por tanto, una oportunidad estructural para el inmobiliario español, pero también un mercado cada vez más profesionalizado en el que comprender la operación concreta resulta tan importante como identificar la tendencia de fondo.
