Gestión eficaz de un proyecto en plena pandemia de COVID-19
Nuestra serie de casos de éxito nos lleva en esta ocasión hasta el año en el que comenzamos a operar como plataforma autorizada por la CNMV: 2019. En el mes de octubre lanzamos un proyecto de financiación para el desarrollo de una promoción residencial de obra nueva en el centro urbano de San Sebastián de los Reyes (Madrid).
Promociones Barrio 2005 fue el promotor del proyecto, una compañía especializada en promociones de pequeño y mediano tamaño con una oferta de producto exclusivo en la Comunidad de Madrid. Y en este caso, consistía en la construcción de diez viviendas, ocho plazas de aparcamiento y diez trasteros en una ubicación residencial consolidada al norte de la capital. Un enclave estratégico, en el que la demanda de pisos a precios contenidos para jóvenes es muy alta, así como inversores minoristas que buscan viviendas para comprar y alquilar.
La operación se estructuró a través de una sociedad constituida exclusivamente para el proyecto. Se llevó así a cabo una ampliación de capital donde el promotor aportó el solar y parte del capital, convirtiéndose en socio mayoritario del vehículo de inversión, con el 58 %. De este modo, al invertir su propio capital en ella, se alinean los intereses de todos los agentes que participan en la inversión. Por su parte, 41 inversores de Urbanitae sumaron el capital restante necesario para la ejecución del proyecto -900.000 euros- representando el 42 % de la inversión.
A su vez, el proyecto tenía preconcebido un crédito promotor para la financiación de la obra, una vez se consiguiera la licencia de obras y un porcentaje de las ventas.
Cambio de estrategia para garantizar la operación
El desarrollo de esta promoción se gestó en un periodo de gran impacto para el mercado inmobiliario residencial, como fue la pandemia de COVID-19, que irrumpió en un momento en el que el ciclo de este mercado se encontraba en una fase de madurez. Por ello, el éxito final del proyecto tiene aún mayor relevancia.
En este sentido, el promotor se vio obligado a virar su estrategia por la coyuntura y decidió “patrimonializar” el activo: optó por comprar las participaciones de todos los inversores de Urbanitae con una revalorización del 10% y liquidar la inversión. Las obras de la promoción ya habían arrancado cuando se desató la pandemia, por lo que el promotor no tenía posibilidad de conseguir preventas, que era uno de los requisitos para obtener financiación. En aquel momento, la solución fue viable al contar con un reducido número de inversores, y al tratarse de una situación excepcional. De este modo, la promoción pudo salir adelante y garantizarse el dinero de nuestros inversores.
La rentabilidad inicial estimada era del 27 % en un plazo de 22 meses y con una TIR del 15 %. Finalmente, y aunque la rentabilidad total para los inversores se concretó en el 10 % por los argumentos expuestos anteriormente, el plazo de ejecución se adelantó 10,5 meses antes, con una TIR del 10 %.
2º proyecto con Promociones Barrio 2005
Promociones Barrio 2005 volvió a depositar su confianza en la financiación participativa y en Urbanitae con el lanzamiento de un nuevo proyecto. Una operación que supuso un hito en la historia de la plataforma al superar, por primera vez, la barrera de los 100 inversores en un proyecto. En este caso, se trata de una promoción residencial de 30 viviendas de obra nueva, situada en el Paseo de Extremadura (Madrid).
