Los locales comerciales cobran cada vez mayor atractivo en el mercado inmobiliario. El aumento del número de locales vacíos, junto a la falta de oferta de vivienda en determinadas zonas urbanas, convierte la reforma de los inmuebles comerciales en una gran oportunidad tanto para las promotoras como para los inversores.
Hoy, en nuestra serie de casos de éxito, queremos destacar precisamente una operación de financiación para la reconversión de un local para uso residencial. Se trata del proyecto Doce de Octubre, que se lanzó en mayo de 2021 y está ubicado en el barrio Niño Jesús de Madrid, en la calle Doce de Octubre, 26. Un enclave privilegiado, muy próximo al parque del Retiro y al barrio de Salamanca.
Este proyecto, promovido por Chapnik & Giesen, consistió en la adquisición de un local comercial de 206 metros cuadrados (una antigua oficina bancaria) para su posterior reforma y transformación en cuatro viviendas (dos estudios y dos apartamentos, todos de un dormitorio). Las cuatro unidades, ubicadas en planta calle, cuentan con una entrada independiente.
El proyecto Doce de Octubre se basó en una estrategia de plusvalías. Los inversores de Urbanitae se aliaron con el promotor a través de una sociedad vehículo para desarrollar la promoción a través de una ampliación de capital. Dicha ampliación permitió afrontar la adquisición del solar y su posterior reforma, sin necesidad de acudir a la financiación bancaria.
Rentabilidad y TIR mejoradas
El ticket, de 732.000 euros, se levantó gracias a la participación de los 218 inversores de Urbanitae que participaron en esta operación. La rentabilidad inicial estimada era del 10% en un plazo de 9 meses y una TIR del 14 %. Finalmente, y aunque el plazo se extendió tres meses más, la rentabilidad total para los inversores se incrementó ampliamente hasta el 15,2%. La TIR aumentó casi dos puntos porcentuales, hasta el 15,9%, con lo que se superaron todas las previsiones iniciales.
Claves del éxito
• El promotor, además de ocuparse de la gestión integral de la promoción, reforma, y comercialización, invirtió capital propio: aproximadamente el 20% del capital total de la inversión (169.000 euros).
• El proyecto está localizado en el distrito Retiro, junto al barrio Salamanca. Un emplazamiento único y consolidado, rodeado de servicios como colegios, hospitales, centros comerciales y supermercados. Con más de 118.000 habitantes, Retiro ocupa la quinta posición por precio de vivienda de segunda mano de entre los 21 distritos que conforman la ciudad de Madrid.
• La promotora tramitó tanto la licencia de obras, como la licencia de cambio de uso, a través de una declaración responsable (en colaboración con una ECU (entidad colaboradora urbanística homologada por el Ayuntamiento), por lo que no fue necesario tramitar un expediente con la Administración municipal para el arranque de las obras.
A pesar de haber contado con un pequeño retraso en los plazos y un sobrecoste en la ejecución de la obra –al haber coincidido con uno de los periodos de mayor auge del coste de los precios de los materiales de construcción–, el proyecto fue un éxito. Las previsiones de venta se superaron holgadamente, lo que compensó la demora y el sobrecoste.
El proyecto Doce de Octubre no es solo un caso exitoso de rentabilidad en un local comercial. Es un ejemplo más de cómo el crowdfunding puede abrir interesantes vías de liquidez a todo tipo de operaciones inmobiliarias y, al mismo tiempo, acercar a los inversores oportunidades realmente interesantes y diferenciales.
