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Os espaços comerciais estão cada vez mais atraindo atenção no mercado imobiliário. O aumento do número de espaços vazios, juntamente com a falta de oferta de moradias em determinadas áreas urbanas, torna a reforma de imóveis comerciais uma grande oportunidade tanto para construtoras quanto para investidores.
Hoje, em nossa série de casos de sucesso, queremos destacar precisamente uma operação de financiamento para a conversão de um espaço para uso residencial. Trata-se do projeto Doce de Octubre, que foi lançado em maio de 2021 e está localizado no bairro Niño Jesús, em Madrid, na Calle Doce de Octubre, 26. Uma localização privilegiada, muito próxima ao Parque do Retiro e ao bairro de Salamanca.
Este projeto, promovido pela Chapnik & Giesen, envolveu a aquisição de um espaço comercial de 206 metros quadrados (um antigo escritório bancário) para posterior reforma e transformação em quatro residências (dois estúdios e dois apartamentos, todos de um quarto). As quatro unidades, localizadas no nível da rua, possuem uma entrada independente.
O projeto Doce de Octubre baseou-se em uma estratégia de valorização. Os investidores da Urbanitae se uniram ao promotor por meio de uma sociedade veículo para desenvolver a promoção por meio de um aumento de capital. Esse aumento de capital permitiu enfrentar a aquisição do terreno e sua subsequente reforma, sem a necessidade de recorrer ao financiamento bancário.
Rendimento e TIR aprimorados
O investimento total foi de 732.000 euros, levantado com a participação de 218 investidores da Urbanitae que participaram desta operação. O rendimento inicial estimado era de 10% em um prazo de 9 meses e uma TIR de 14%. No final, mesmo com o prazo estendido por três meses, o rendimento total para os investidores aumentou significativamente para 15,2%. A TIR aumentou quase dois pontos percentuais, atingindo 15,9%, superando todas as previsões iniciais.
Principais pontos de sucesso
- O promotor, além de cuidar da gestão integral da promoção, reforma e comercialização, investiu capital próprio, aproximadamente 20% do capital total do investimento (169.000 euros).
- O projeto está localizado no distrito Retiro, próximo ao bairro Salamanca. Uma localização única e consolidada, cercada por serviços como escolas, hospitais, shoppings e supermercados. Com mais de 118.000 habitantes, Retiro ocupa a quinta posição em preço de moradia de segunda mão entre os 21 distritos que compõem a cidade de Madrid.
- O promotor tramitou tanto a licença de obras quanto a licença de mudança de uso, por meio de uma declaração responsável (em colaboração com uma ECU – entidade colaboradora urbanística homologada pela Prefeitura), o que dispensou a necessidade de tramitar um processo junto à Administração municipal para o início das obras.
Apesar de ter havido um pequeno atraso nos prazos e um custo adicional na execução da obra – devido a um dos períodos de maior aumento nos preços dos materiais de construção -, o projeto foi um sucesso. As previsões de venda foram amplamente superadas, compensando a demora e o custo adicional.
O projeto Doce de Octubre não é apenas um caso bem-sucedido de rentabilidade em um espaço comercial. É mais um exemplo de como o crowdfunding pode abrir interessantes caminhos de liquidez para todo tipo de operações imobiliárias e, ao mesmo tempo, oferecer aos investidores oportunidades realmente interessantes e diferenciadas.
