Geschäftslokale gewinnen auf dem Immobilienmarkt zunehmend an Attraktivität. Die Zunahme leerstehender Lokale in Verbindung mit einem Mangel an Wohnraumangebot in bestimmten städtischen Gebieten macht die Renovierung von Gewerbeimmobilien zu einer hervorragenden Gelegenheit sowohl für Bauträger als auch für Investoren.
In unserer Erfolgsgeschichten-Serie möchten wir heute besonders auf eine Finanzierungsoperation für die Umnutzung eines Lokals zu Wohnzwecken hinweisen. Es handelt sich um das Projekt „Doce de Octubre“, das im Mai 2021 gestartet wurde und sich im Viertel Niño Jesús in Madrid in der Straße Doce de Octubre 26 befindet. Ein privilegierter Standort, ganz in der Nähe des Retiro-Parks und des Viertels Salamanca.
Dieses von Chapnik & Giesen initiierte Projekt bestand darin, ein Gewerbelokal mit 206 Quadratmetern (ehemaliges Bankbüro) zu erwerben, um es anschließend zu renovieren und in vier Wohnungen umzuwandeln (zwei Studios und zwei Apartments, jeweils mit einem Schlafzimmer). Die vier Einheiten im Erdgeschoss verfügen über einen separaten Eingang.
Das Projekt Doce de Octubre basierte auf einer Mehrwertstrategie. Die Investoren von Urbanitae schlossen sich mit dem Bauträger über eine Fahrzeuggesellschaft zusammen, um die Entwicklung des Projekts durch eine Kapitalerhöhung zu realisieren. Diese Kapitalerhöhung ermöglichte den Erwerb des Grundstücks und die anschließende Renovierung, ohne auf Bankfinanzierung zurückgreifen zu müssen.
Verbesserte Rentabilität und IIR
Das Investitionsvolumen von 732.000 Euro wurde dank der Beteiligung von 218 Urbanitae-Investoren aufgebracht, die an dieser Operation teilnahmen. Die anfängliche geschätzte Rendite betrug 10% über einen Zeitraum von 9 Monaten, mit einer internen Rendite (IRR) von 14%. Schließlich, obwohl sich der Zeitraum um drei Monate verlängerte, stieg die Gesamtrendite für die Investoren deutlich auf 15,2%. Die IRR stieg um fast zwei Prozentpunkte auf 15,9%, womit alle anfänglichen Prognosen übertroffen wurden.
Erfolgsfaktoren
- Der Bauträger investierte neben der umfassenden Abwicklung der Entwicklung, Renovierung und Vermarktung etwa 20% des Gesamtkapitals (169.000 Euro) aus eigenen Mitteln.
- Das Projekt befindet sich im Stadtteil Retiro, in der Nähe des Stadtteils Salamanca. Ein einzigartiger und etablierter Standort, umgeben von Dienstleistungen wie Schulen, Krankenhäusern, Einkaufszentren und Supermärkten. Mit mehr als 118.000 Einwohnern belegt Retiro den fünften Platz in Bezug auf den Preis für gebrauchte Wohnungen unter den 21 Bezirken der Stadt Madrid.
- Der Bauträger beantragte sowohl die Baugenehmigung als auch die Nutzungsänderungsgenehmigung über eine Eigenverantwortungserklärung (in Zusammenarbeit mit einer durch die Stadt genehmigten städtischen Kooperationsstelle), sodass kein Verfahren bei der Stadtverwaltung für den Baubeginn erforderlich war.
Trotz kleiner Verzögerungen und zusätzlicher Baukosten aufgrund der hohen Baustoffpreise in einem der Zeiträume mit den höchsten Kostensteigerungen, war das Projekt ein Erfolg. Die Verkaufsprognosen wurden deutlich übertroffen, was die Verzögerung und die Zusatzkosten ausglich.
Das Projekt Doce de Octubre ist nicht nur ein erfolgreiches Beispiel für Rendite in einem Gewerbelokal. Es ist ein weiteres Beispiel dafür, wie Crowdfunding interessante Liquiditätswege für alle Arten von Immobilienoperationen eröffnen kann und gleichzeitig den Anlegern wirklich interessante und differenzierte Chancen bietet.
