10. Crowdfunding inmobiliario: qué es y por qué invertir

En Urbanitae nos dedicamos a ello, así que parece apropiado que expliquemos en este blog qué es el crowdfunding inmobiliario y por qué es una alternativa de inversión interesante. 

Qué es el crowdfunding inmobiliario

La idea básica detrás del crowdfunding no puede ser más sencilla: que muchas personas colaboren para sacar adelante un proyecto. El planteamiento es tan antiguo como el refrán La unión hace la fuerza y, de hecho, uno de los precedentes más claros del crowdfunding data de finales del siglo XIX. ¿Os suena la Estatua de la Libertad? Pues para erigirla fue necesaria una colecta en la que participaron más de 100.000 personas. Puro crowdfunding.

De modo que podemos definir el crowdfunding inmobiliario como un modelo de financiación colectiva que permite a un grupo diverso de personas (los inversores) financiar proyectos inmobiliarios a través de plataformas digitales, como Urbanitae. Estas plataformas ponen en contacto a promotores inmobiliarios que buscan financiación para sus proyectos con inversores que buscan diversificar su cartera sin comprometer grandes sumas de dinero.

El crowdfunding inmobiliario, también conocido como crowdfundización inmobiliaria o crowdfunding de bienes raíces, es un modelo de financiación colectiva que permite a un grupo diverso de inversores financiar proyectos inmobiliarios a través de plataformas digitales. Estas plataformas reúnen a promotores inmobiliarios que buscan financiamiento y a inversores que desean diversificar su cartera sin necesidad de grandes sumas de dinero.

Cómo funciona

Cada vez es más frecuente que los promotores inmobiliarios acudan a fuentes de financiación alternativa a los bancos. Esto es así por varias razones. Desde la crisis de 2008, los bancos han visto limitada su exposición al sector inmobiliario, y tienen casi vetada la financiación de suelo. Además, con motivo de la nueva ley hipotecaria de 2019, no les sale tan rentable financiar vivienda de obra nueva, ya que no se quedan automáticamente con las hipotecas de los compradores. 

De modo que las plataformas de crowdfunding inmobiliario suponen una alternativa eficiente y fiable para financiar proyectos de hasta cinco millones de euros (el máximo que autoriza la ley). En el caso de Urbanitae, el capital que levantamos suele ir destinado a financiar la compra del suelo sobre el que se desarrollará el proyecto o el arranque de las obras hasta la obtención del préstamo promotor. También ofrecemos nuestra propia modalidad de préstamo promotor.

En el caso de Urbanitae, la mayor parte de los proyectos son de ámbito residencial –aunque estamos abiertos a cualquier segmento con buenas oportunidades–. Elegimos los proyectos en función de varios criterios, pero, sobre todo, nos fijamos en la capacidad y trayectoria del promotor, el avance comercial del proyecto y el estado de la licencia de obras. Además, sometemos la decisión a un comité de inversiones con expertos externos.

Hay dos grandes tipos de proyectos: de préstamo o deuda (crowdlending inmobiliario) y de plusvalías (equity crowdfunding). En el primer caso, los inversores se agrupan para prestar dinero al promotor, generalmente en forma de un prestamo a tipo fijo. Cumplido el plazo, el promotor devuelve el dinero y los inversores recuperan su inversión con la rentabilidad correspondiente. 

En los proyectos de equity, los inversores entran en sociedad con el promotor, de manera que comparten los riesgos del proyecto y también la rentabilidad que se genera, usualmente en torno a un 15% anual. Aquí no hay un plazo prefijado, sino una estimación, ya que puede haber retrasos en la comercialización, la obtención de la licencia o subidas en los costes de construcción. En Urbanitae, el grueso de los proyectos son de plusvalía. 

Quién regula el crowdfunding inmobiliario

Las plataformas de crowdfunding inmobiliario estaban reguladas en España desde 2015 por el título V de la Ley 5/2015. En octubre de 2020, la Unión Europea aprobó un reglamento para unificar a nivel europeo la normativa aplicable a las plataformas de financiación participativa, el Reglamento (UE) 2020/1503. Este reglamento se aplica en España desde el 10 de noviembre de 2021, aunque las plataformas tienen hasta el 10 de noviembre de 2023 para adaptarse a él. En España, la Ley 18/2022 es la que adapta la legislación española al régimen jurídico establecido a nivel europeo.

Además, las plataformas de crowdfunding están supervisadas por la Comisión Nacional del Mercado de Valores y, a nivel europeo, por la Autoridad Europea de Valores y Mercados (ESMA, por sus siglas en inglés). 

Por qué invertir: ventajas e inconvenientes

Ya hemos hablado en el blog de las ventajas de invertir en crowdfunding inmobiliario. La primera es que permite acceder a oportunidades de inversión muy atractivas desde cantidades de dinero pequeñas, como 500 euros. Por eso mismo, contribuye a que muchos inversores puedan diversificar su cartera incorporando un sector estable y resistente a la inflación, como el inmobiliario, sin preocuparse de gestiones ni comprar propiedades. Y, por supuesto, la rentabilidad, muy superior a la de invertir en vivienda. En el caso de Urbanitae, ronda el 17% anual, en promedio. 

Entre las principales desventajas, hay que destacar que es una inversión ilíquida, es decir, que no podemos desprendernos de ella hasta que el proyecto termina. Otra posible desventaja es el plazo, que suele promediar los 24 meses. También hay que mencionar que, como toda inversión, el crowdfunding inmobiliario no está exento de riesgos: pese a todas las precauciones, el inversor podría perder capital.

En resumen, el crowdfunding inmobiliario ha revolucionado la forma en que las personas invierten en bienes raíces, democratizando el acceso a oportunidades de inversión de calidad. Aunque tiene ventajas y desventajas, su crecimiento continuo muestra que es una tendencia que ha llegado para quedarse, y va a más. ¿Y tú? ¿Ya has probado a invertir en crowdfunding inmobiliario?