¿Cómo son las rentabilidades en Urbanitae?
Estamos ante un concepto clave de las inversiones, y casi de la vida en general. La idea de la rentabilidad, o de que algo salga a cuenta, está tan extendida que la empleamos a menudo en el día a día. Por ejemplo, para decidir si te sale a cuenta leer este artículo: espero que sí. No te robaremos mucho tiempo.
Lo primero que aclararemos es qué es eso de la rentabilidad de una inversión. Puede que la hayas visto mencionada como ROI (return on investment). Es el dinero que ganas, sí, pero más en concreto hablamos del retorno o el beneficio que una inversión genera con respecto a sus costes. Es una ratio, muchas veces expresada como porcentaje, que resume si una inversión va bien o no. También es útil porque permite compararla con otras inversiones.
Otra variable de la que quizá hayas oído hablar es el CAGR. Está muy relacionada con el concepto de interés compuesto, que ya hemos abordado en otras ocasiones. La tasa de crecimiento anual compuesto (CAGR) tiene en cuenta, precisamente, la reinversión. Es decir, muestra la rentabilidad que se obtendría si los beneficios obtenidos cada año se volvieran a invertir de nuevo en el mismo producto.
Cuando hablamos de rentabilidad en el sector inmobiliario, se suele manejar otro anglicismo, el cash-on-cash. Aunque no son equivalentes, con el CoC nos referimos a la rentabilidad total o final de un proyecto: es decir, el beneficio que ha generado una vez que ha concluido todas sus fases. Es, por ejemplo, el porcentaje que utilizamos cuando hablamos de proyectos en Urbanitae.
Pero, como sabemos, la rentabilidad CoC, per se, no nos dice mucho si no está acompañada del plazo. Un producto que dé un 50% de rentabilidad puede parecer muy atractivo. Saber si lo es o no dependerá de cuánto tiempo lleva conseguir esa rentabilidad, es decir, del plazo. Si es un año, quizá sea demasiado bueno para ser verdad; si es al cabo de 10 años, no está mal, pero no es lo mismo: equivaldría a un 5% anual, que ya quisieran muchos, pero impresiona menos.
Por eso es fundamental hacer referencia a los plazos de la inversión. La manera más habitual es referenciar la rentabilidad al año natural. Esa es la verdadera prueba de fuego de las inversiones: qué beneficio dan –si es que lo dan– al cabo de un año. Ese indicador permite planificar mejor la estrategia de inversión y tener una idea, aunque sea siempre aproximada, de cómo va a evolucionar nuestra cartera de inversión.
La TIR, la rentabilidad con mayúsculas
En Urbanitae, verás que utilizamos mucho las siglas TIR para referirnos a cómo van los proyectos que hemos devuelto a los inversores. La tasa interna de retorno (TIR) se calcula con una fórmula algo compleja, en la que no nos vamos a detener. Pero tiene la ventaja de que, en cierto modo, estandariza la rentabilidad, ya que su periodo de referencia es un año. Así pues, podríamos resumir diciendo que la TIR es la rentabilidad total o final anualizada.
En Urbanitae hemos devuelto hasta la fecha 18 proyectos. Aunque algunos han ido con retraso, muchos otros han acabado antes del plazo previsto. Esta es una de las razones principales por las que muchos de nuestros proyectos tienen una TIR superior a la estimada: devolvieron la inversión antes de lo previsto, con lo que mejoraron su rentabilidad anualizada. En otros casos, la TIR aumenta porque aumenta la rentabilidad total, aunque el plazo final sea el inicialmente previsto. En Urbanitae, la TIR media es hoy del 18%, más de cuatro puntos por encima del objetivo prefijado.
Por todo lo anterior, una inversión atractiva, además de ofrecer una combinación de rentabilidad y riesgo satisfactoria –para el perfil de inversor que la considere–, conjugará bien el retorno y el plazo. En general, las inversiones con plazos más cortos –como los proyectos de crowdlending– ofrecerán rentabilidades inferiores que aquellos que exigen más paciencia al inversor –y asumir mayores riesgos–.
Cómo saber la rentabilidad de un proyecto en Urbanitae
Durante el año pasado, el regulador de las plataformas de crowdfunding en España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), estableció un criterio más restrictivo para hablar de rentabilidades. En Urbanitae, nuestro cálculo de la rentabilidad se basa en un plan de negocio elaborado con hipótesis conservadoras y contrastado por terceros. Aun así, como en toda inversión, nadie garantiza que la previsión se cumpla.
En ese sentido, y con la premisa cierta de que las rentabilidades pasadas no ofrecen información fiable sobre las rentabilidades futuras, la CNMV consideró que no podían explicitarse las rentabilidades estimadas de los proyectos de plusvalías o equity. En su lugar, se podrían detallar las cifras que sirven de apoyo a ese cálculo para que sea el inversor el que, en cada caso, calcule el retorno esperado. A estas alturas, seguro que las conoces:
Además, el regulador exigió que se plantearan dos escenarios adicionales en los que las cosas fueran peor de lo previsto. Una desviación en los costes o bien en los precios de venta, o las dos cosas, pero suficientes como para que el inversor sepa lo que pasaría con su dinero si las cosas se torcían. Y qué tendría que pasar para llegar a perder dinero.
En los proyectos de deuda, sí está permitido hablar de rentabilidad estimada. Se entiende que, al haber una obligación de devolver el capital prestado en un plazo y con un interés fijados de antemano, es más fácil saber qué dinero recibirá uno. Eso es porque la devolución no toma como base lo bien o lo mal que vaya el proyecto, sino la capacidad de repago del prestatario, en este caso, el promotor.
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