A Urbanitae concluiu com sucesso a liquidação de Supermercado Getafe, uma operação gerida pela Rubica Real Estate que permitiu aos investidores recuperar integralmente o capital investido e obter uma rentabilidade total de 24,19%. O ativo foi vendido antes do prazo inicialmente previsto e por um preço superior ao estimado no plano de negócios.
O projeto Supermercado Getafe concluiu o seu ciclo de investimento com a venda do ativo e a devolução integral do capital aplicado pelos investidores. A operação, lançada pela Urbanitae em janeiro de 2023 em conjunto com a Rubica Real Estate, encerrou com uma rentabilidade total de 24,19% e uma taxa interna de rentabilidade (TIR) de 6,36%.
O resultado supera as expectativas iniciais. O plano de negócios previa um horizonte de cinco anos e uma TIR estimada de 5%. No entanto, em julho de 2026 foi recebida uma proposta de compra superior ao preço previsto, o que permitiu concluir o investimento em 44 meses de calendário — 42 meses ponderados —, 18 meses antes do estimado.
Ao longo de todo o período, os investidores receberam um montante total equivalente a 124,19% do investimento inicial, somando as distribuições realizadas durante a vida do projeto e a liquidação final.
Um ativo comercial com contrato de arrendamento de longa duração
Supermercado Getafe foi o primeiro projeto de rendimentos de arrendamento lançado pela Urbanitae. A operação consistiu na aquisição de um espaço comercial de 407 m² em Getafe, arrendado à cadeia de supermercados Dia.
No momento do investimento, o operador tinha acabado de assinar um contrato de arrendamento de 20 anos, com um período de cumprimento obrigatório de três anos, e estava a realizar um investimento significativo para adaptar o estabelecimento.
O espaço situava-se numa zona consolidada de Getafe, dispunha de uma ampla área em open space no rés do chão, cerca de 70 metros de fachada e acesso a duas ruas. Além disso, não existia então concorrência significativa de outros operadores de supermercados nas imediações.
A operação foi estruturada através de um veículo de investimento que captou 630.000 euros. A tese de investimento combinava duas fontes de retorno: as rendas geradas pelo arrendamento e uma possível mais-valia no momento da venda.
Rendimentos de arrendamento durante a vida do projeto
Desde a aquisição, o ativo começou a gerar rendimentos de arrendamento. O plano de negócios previa distribuições trimestrais, com uma rentabilidade de rendas próxima de 5% ao ano.
No final, todas as distribuições trimestrais previstas foram realizadas normalmente e permitiram devolver antecipadamente aos investidores um montante equivalente a 16,25% do investimento inicial, a título de reembolso do prémio de emissão.
No webinar de lançamento já se explicava que, embora o horizonte estimado fosse de cinco anos, a Rubica começaria a analisar o mercado a partir do terceiro ano e seria considerada uma venda antecipada caso surgisse uma proposta suficientemente atrativa.
Uma saída antecipada que melhora a TIR
Esse cenário acabou por se concretizar em julho de 2026, quando foi recebida uma proposta superior ao preço de saída inicialmente previsto.
O desinvestimento 18 meses antes do estimado teve um efeito positivo na rentabilidade anualizada. A TIR inicialmente prevista era de 5%, enquanto o projeto encerrou com uma TIR de 6,36%.
Embora a rentabilidade total final de 24,19% esteja muito próxima dos 25% inicialmente estimados, o menor período de permanência do capital permitiu melhorar claramente a TIR.
O crescimento do CRE na Urbanitae
Supermercado Getafe foi uma das primeiras operações da Urbanitae no segmento dos ativos não residenciais. Desde então, o universo do commercial real estate (CRE) na plataforma cresceu tanto em volume como em diversidade.
Até à data, a Urbanitae lançou 70 operações classificadas no segmento imobiliário comercial. Excluindo as operações canceladas, estas representam cerca de 125 milhões de euros de financiamento.
O leque inclui atualmente hotéis, escritórios, flex living, residências de estudantes, senior living, espaços de self-storage, ativos turísticos, branded residences e outros formatos de imobiliário comercial.
Estas operações são estruturadas através de diferentes estratégias, principalmente dívida e equity, e correspondem a teses de investimento muito distintas consoante o ativo, o operador, a estrutura financeira e a estratégia de criação de valor.
Holiday Inn Express III, aberto ao investimento
Um exemplo desta evolução é Holiday Inn Express III, um projeto de equity para desenvolver um hotel de construção nova com 210 quartos em Madrid, sob a marca Holiday Inn Express (IHG).
A tese de investimento vai além da simples construção e venda: o hotel entrará em funcionamento e será estabilizado antes do desinvestimento, com o objetivo de aumentar o seu valor de saída. O projeto conta ainda com um contrato de construção com preço e prazo fixos, um nível de endividamento moderado face ao valor do ativo e uma localização com procura empresarial e logística e reduzida concorrência hoteleira.
Depois de concluídas as duas primeiras tranches, nas quais já participaram mais de 1.000 investidores, Holiday Inn Express III está atualmente aberto ao investimento com uma nova tranche de 1 milhão de euros. O prazo estimado do projeto é de 44 a 48 meses.
