O que é o loan-to-cost?

O rácio empréstimo-custo (LTC) e o rácio empréstimo-valor (LTV) são dois indicadores comuns no mundo do financiamento imobiliário. Os dois rácios medem o risco de um empréstimo e, em grande medida, são complementares. Veremos agora porquê.

O LTC compara o valor do financiamento – ou seja, o empréstimo – com o custo de construção de um projeto imobiliário. Por outras palavras, o LTC é utilizado para calcular a quantidade de dinheiro que um financiador – por exemplo, uma plataforma de crowdfunding – está disposto a emprestar a um promotor relativamente ao custo de construção do projeto.

O LTV é uma medida semelhante. Mas, em vez de comparar o empréstimo e o custo, compara o empréstimo com o valor do projeto depois de construído. Como já vimos noutro artigo, o rácio empréstimo/valor é um dos indicadores mais utilizados para medir o risco de, por exemplo, um empréstimo hipotecário… ou de um projeto de crowdlending imobiliário.

Como sabemos, os riscos para o investidor num projeto de dívida são essencialmente dois:

• Falta de liquidez: quando investimos através de uma plataforma de crowdfunding imobiliário, existe normalmente um período de investimento fixo. Durante esse período, não é possível recuperar o dinheiro, pelo que dizemos que o investimento não é líquido. O risco aqui é que os fundos sejam necessários antes do final do período fixo.
• Risco de incumprimento: o sucesso do investimento em crowdlending imobiliário não depende do sucesso específico do projeto financiado. Por outras palavras, quando se empresta dinheiro, o principal é ter a certeza de que o mutuário será capaz de nos pagar. Como o prazo é fixo, o objetivo é que essa capacidade de reembolso já exista ou não esteja sujeita à conclusão do projeto (por exemplo, à venda de todas as casas).

Pode acontecer que o dinheiro que o promotor espera obter para reembolsar o empréstimo dependa do sucesso de outros projectos ou do valor de certos activos utilizados como garantia. Um abrandamento do mercado imobiliário ou a incerteza económica podem afetar estes outros activos, reduzindo assim a capacidade de reembolso do promotor.

Tanto o rácio empréstimo/custo como o rácio empréstimo/valor estão essencialmente relacionados com o risco de incumprimento. Um LTC mais baixo indica que o empréstimo cobre uma proporção menor do custo total do projeto, o que implica que o mutuário tem uma maior participação no projeto e, potencialmente, um maior compromisso financeiro. Se o LTC for mais elevado, o promotor está mais alavancado e o investidor pode perder mais dinheiro se as coisas correrem mal.

Além disso, um LTC mais baixo proporciona uma maior proteção aos investidores em caso de incumprimento do empréstimo. Se o projeto não for bem sucedido e ocorrer uma execução hipotecária, os investidores com um LTC mais baixo têm mais hipóteses de recuperar o seu investimento, uma vez que o valor da propriedade cobrirá uma maior proporção do empréstimo.

Embora na Urbanitae, sete em cada dez projectos que financiamos sejam de capital próprio, temos uma experiência razoável no domínio do crowdlending. Já financiámos 26 projectos de dívida, num total de mais de 32 milhões de euros. Destes, mais de metade foram totalmente reembolsados: 15 projectos, com uma TIR final próxima dos 15%. Ou seja, 12,8 milhões de euros devolvidos a mais de 5.200 investidores…