Gli immobili residenziali destinati alla locazione si sono consolidati come uno dei principali settori di investimento immobiliare in Spagna. L’interesse non è dovuto soltanto all’aumento degli affitti o alla carenza di offerta, ma anche alla progressiva professionalizzazione del mercato: esistono sempre più edifici e portafogli residenziali gestiti in modo unitario e destinati a generare redditi ricorrenti.
È in questo contesto che entrano in gioco concetti come multifamily, PRS e Build to Rent (BTR). Sebbene le società di consulenza immobiliare non utilizzino sempre queste categorie esattamente allo stesso modo, tutte descrivono diverse modalità per trasformare gli immobili residenziali in locazione in asset gestiti su larga scala.
Multifamily, PRS e BTR: che cosa significa ogni termine?
Il concetto di multifamily viene comunemente utilizzato per indicare edifici o portafogli di abitazioni gestiti professionalmente e destinati alla locazione.
PRS – Private Rented Sector – indica il patrimonio residenziale privato destinato all’affitto e, nell’ambito degli investimenti istituzionali, comprende spesso edifici o portafogli già esistenti.
BTR – Build to Rent –, invece, descrive progetti immobiliari concepiti fin dall’inizio per essere destinati alla locazione. La distinzione è importante: acquistare un portafoglio esistente ne modifica la proprietà, mentre sviluppare un progetto BTR può aggiungere nuove abitazioni al patrimonio residenziale in affitto.
Perché il mercato degli affitti si sta istituzionalizzando
Secondo Idealista, nel giugno 2026 il canone medio richiesto in Spagna ha raggiunto 15,3 euro al metro quadrato al mese, con un incremento del 4,2% rispetto all’anno precedente.
Questo contesto sostiene l’interesse degli investitori, ma l’attrattiva del multifamily risiede anche nella scala operativa. Un edificio con numerose abitazioni permette di distribuire il rischio di sfitto tra molti inquilini e di centralizzare gestione, manutenzione e commercializzazione.
Ciò non elimina tuttavia altri rischi comuni, legati alla posizione geografica, alla regolamentazione, ai costi dell’immobile o al finanziamento.
Come si spiega il boom degli investimenti nel 2026?
Gli investimenti nel multifamily sono aumentati vertiginosamente nel 2026.
A metà anno, JLL ha stimato una crescita del 625% su base annua, mentre successivamente CBRE ha quantificato gli investimenti del primo semestre in oltre 3,35 miliardi di euro.
Tuttavia, questo dato richiede una contestualizzazione. Una parte consistente del volume deriva da grandi operazioni su portafogli esistenti, comprese diverse transazioni superiori a 100 milioni di euro.
Pertanto, una forte crescita del capitale movimentato nelle transazioni non significa che il numero di abitazioni disponibili in affitto sia aumentato nella stessa proporzione.
BTR e PRS non comportano gli stessi rischi
Sebbene entrambi appartengano all’universo multifamily, rappresentano operazioni differenti.
In un asset PRS stabilizzato, l’edificio esiste già e sono disponibili dati sull’occupazione, sui canoni di locazione e sui costi.
Un progetto BTR, invece, deve attraversare le fasi di sviluppo, costruzione, commercializzazione e locazione prima di raggiungere la stabilizzazione. Presenta quindi rischi aggiuntivi legati all’esecuzione, ai costi, al finanziamento, alle tempistiche e alla velocità di occupazione.
Una volta stabilizzato, può risultare interessante per gli investitori a lungo termine alla ricerca di redditi ricorrenti.
L’edilizia abitativa accessibile acquista importanza
All’interno del multifamily, le abitazioni a prezzi accessibili sono diventate una componente significativa del mercato.
CBRE segnala che hanno rappresentato circa il 33% degli investimenti multifamily nel primo semestre 2026.
Il loro peso riflette un’ampia domanda abitativa e la necessità di aumentare l’offerta nei mercati sottoposti a maggiore pressione. In alcuni casi intervengono anche forme di collaborazione pubblico-privata.
Tuttavia, l’espressione «abitazioni a prezzi accessibili» comprende strutture diverse e non deve essere interpretata come una categoria di rischio omogenea.
Madrid continua a concentrare gran parte dei capitali
Gli investimenti istituzionali rimangono fortemente concentrati a Madrid.
Knight Frank identifica la capitale come il principale mercato multifamily. Questo dipende non soltanto dall’andamento dei canoni, ma anche dalle dimensioni del mercato, dall’ampiezza della domanda e dalla possibilità di realizzare operazioni su larga scala.
Ciò aiuta a comprendere perché forti aumenti degli affitti in altre città non si traducano automaticamente nello stesso livello di investimenti istituzionali.
Che cosa analizza realmente un investitore multifamily?
L’aumento degli affitti è soltanto una parte dell’analisi.
Tra le variabili più importanti figurano:
- Prezzo di acquisizione o costo complessivo dello sviluppo.
- Canoni netti e tasso di occupazione.
- Costi di gestione e manutenzione.
- Finanziamento.
- Regolamentazione.
- Tempo necessario per raggiungere la stabilizzazione.
- Valore di uscita.
Knight Frank colloca il rendimento prime del multifamily a Madrid intorno al 4% nel primo semestre 2026.
Ma questo dato non significa che «il multifamily renda il 4%». Si tratta di un parametro di capitalizzazione per asset prime stabilizzati. Il rendimento complessivo dipenderà dal prezzo pagato, dai redditi netti, dal finanziamento e dall’evoluzione futura dell’immobile.
Molto più che abitazioni in affitto
L’attrattiva del multifamily non risiede soltanto nell’elevata domanda di abitazioni in locazione.
La sua particolarità consiste nel trasformare questa domanda in asset gestiti professionalmente e su larga scala, con flussi di cassa ricorrenti e la capacità di attirare capitali istituzionali.
Tuttavia, PRS e BTR non sono equivalenti, così come non lo sono l’acquisto di un portafoglio stabilizzato e lo sviluppo di un progetto residenziale da zero.
Per questo, la forte crescita degli investimenti nel 2026 non deve essere confusa con un aumento equivalente del patrimonio abitativo disponibile. La differenza continua a risiedere nella quota di capitale che si limita a trasferire la proprietà di immobili esistenti e in quella che si traduce effettivamente in nuove abitazioni destinate alla locazione.
