La difficoltà di accesso alla casa non può più essere intesa come un problema esclusivo della Spagna, né tantomeno dell’Europa. Quasi 3 miliardi di persone — circa il 40% della popolazione mondiale — non hanno accesso a un’abitazione adeguata, secondo il World Cities Report 2026 di UN-Habitat. L’organizzazione individua alla base di questa crisi fattori che vanno dall’aumento dei costi e dalla scarsità dell’offerta all’urbanizzazione accelerata, agli spostamenti forzati e alla mancanza di servizi di base.
Il problema, tuttavia, assume forme molto diverse a seconda del Paese. Nelle economie sviluppate si manifesta di solito principalmente attraverso la mancanza di abitazioni accessibili, l’aumento dello sforzo economico delle famiglie e la concentrazione della domanda in determinate città. In altre regioni si aggiungono problemi di informalità, insicurezza della proprietà o assenza di infrastrutture di base.
Per questo, parlare di crisi globale non significa affermare che tutti i mercati immobiliari stiano attraversando lo stesso ciclo.
Una crisi globale, ma mercati molto diversi
L’aggiornamento di giugno 2026 del Global Housing and Mortgage Outlook di Fitch Ratings mostra fino a che punto i mercati residenziali divergano.
La Spagna si distingue chiaramente. Dopo un aumento del prezzo delle abitazioni del 12,53% nel 2025, Fitch prevede una crescita compresa tra il 10% e il 12% nel 2026 e tra l’8% e il 10% nel 2027. Sono ritmi molto superiori a quelli attesi in altre grandi economie europee: la Germania si muoverebbe tra il 2% e il 4% nel 2026, il Regno Unito tra lo 0% e il 2% e la Francia tra un calo dell’1% e un aumento dell’1%. Negli Stati Uniti, la previsione oscilla tra il -2% e il 2%, mentre la Cina continua in correzione, con un calo previsto tra il 4% e il 6%.
Le differenze riguardano anche il finanziamento. Fitch colloca i tassi ipotecari in Spagna in un intervallo del 2,5%-3,5% nel 2026, rispetto al 4,5% previsto nel Regno Unito, al 6,5% negli Stati Uniti o al 10%-11% in Messico. Questo ricorda che l’accessibilità non dipende solo dal prezzo di un’abitazione: contano anche i redditi delle famiglie e il costo di finanziare l’acquisto.
Inoltre, una crisi di accessibilità non equivale necessariamente a una crisi ipotecaria. Fitch prevede che la morosità in Spagna si mantenga intorno all’1,75%-2% nel 2026 e nel 2027, nonostante la forte crescita dei prezzi prevista. Le metriche di morosità non sono direttamente comparabili tra tutti i Paesi, perché la metodologia utilizzata varia a seconda del mercato, ma la loro evoluzione consente di osservare che la tensione residenziale può coesistere con un comportamento relativamente stabile del credito.
In Europa, la casa pesa sempre di più sulle famiglie
La pressione è particolarmente visibile nelle città europee. Nel 2024, i costi abitativi superavano il 40% del reddito disponibile in quasi il 10% delle famiglie urbane dell’UE, rispetto al 6,3% nelle zone rurali. Eurostat utilizza questa soglia del 40% per identificare situazioni di sovraccarico dei costi.
Anche i prezzi hanno registrato forti incrementi. Tra il 2015 e il 2024, il prezzo delle abitazioni è aumentato in media del 53% nell’Unione europea, con rialzi particolarmente marcati in Ungheria (+209,5%), Lituania (+135%) e Portogallo (+124,4%). Gli affitti, dal canto loro, sono cresciuti del 27,8% tra il 2010 e il primo trimestre del 2025.
Ma l’accessibilità non dipende solo dal prezzo. Incidono anche salari, dimensione delle famiglie, costo del finanziamento, stock disponibile e, soprattutto, il luogo in cui si trovano le abitazioni.
L’offerta insufficiente è al centro, ma non spiega tutto
Le istituzioni europee identificano lo squilibrio tra offerta e domanda come una delle principali cause della pressione attuale.
La Banca europea per gli investimenti ha stimato che nel 2025 l’UE avesse bisogno di circa 2,25 milioni di nuove abitazioni, approssimativamente il 50% in più rispetto al ritmo di costruzione esistente. A ciò si aggiunge la riduzione dell’edilizia sociale: nel 2021 esistevano circa 14 milioni di abitazioni di questo tipo nell’Unione, equivalenti all’8% dello stock residenziale, rispetto all’11% registrato nel 2010.
L’offerta trascina inoltre problemi accumulati per anni. La crisi finanziaria del 2008 ha ridotto l’investimento residenziale e la pandemia ha frenato nuovamente la costruzione. Oggi persistono ostacoli come l’elevato prezzo dei terreni, l’aumento dei costi di costruzione, le lunghe procedure amministrative, le carenze infrastrutturali, la mancanza di manodopera qualificata e la bassa produttività del settore.
Allo stesso tempo, nemmeno la domanda resta statica. Le grandi e medie città continuano ad attrarre popolazione per motivi lavorativi ed educativi, mentre alcune aree rurali perdono abitanti. Aumentano anche le famiglie di dimensioni più ridotte e la domanda legata ai processi migratori.
In determinate destinazioni turistiche, inoltre, la crescita degli affitti brevi può aggiungere pressione al mercato residenziale. Non è una spiegazione generalizzabile a tutta l’Europa, ma è un fattore rilevante in alcune città dove abitazione principale e alloggio turistico competono per uno stock limitato.
Il problema va molto oltre il numero di abitazioni
La prospettiva globale di UN-Habitat amplia ulteriormente la diagnosi. Il deficit abitativo mondiale è passato da 251 milioni di unità nel 2010 a 288 milioni nel 2023, mentre oltre 1 miliardo di persone vive in insediamenti informali o quartieri precari.
Questo spiega perché costruire di più, pur essendo necessario, non basta.
Un’abitazione adeguata deve essere anche sicura, accessibile e ben localizzata. La sua utilità dipende dal collegamento con lavoro, trasporti, istruzione, sanità e altri servizi. A ciò si aggiunge una dimensione sempre più importante: la resilienza ai rischi climatici e la necessità di disporre di edifici più efficienti dal punto di vista energetico.
In Europa, questa logica implica non solo costruire nuove promozioni, ma anche riqualificare uno stock residenziale invecchiato e ampliare l’offerta accessibile laddove la domanda si concentra realmente.
Una crisi sociale, ma anche economica
La scarsità di abitazioni accessibili colpisce in particolare i giovani e le famiglie con redditi più bassi. Il Parlamento europeo avverte che l’aumento dei costi sta ritardando l’emancipazione e condizionando decisioni come formare una famiglia, andare a vivere da soli o trasferirsi per motivi professionali. In alcuni casi, i lavoratori sono costretti a vivere sempre più lontano dal proprio posto di lavoro.
Il problema, quindi, non termina nel bilancio familiare. Un’abitazione scarsa o troppo costosa può ridurre la mobilità lavorativa, rendere più difficile per le città attrarre lavoratori e ampliare le disuguaglianze tra generazioni e territori.
L’Europa eleva la casa a priorità politica
La portata del problema ha portato l’Unione europea ad assumere un ruolo più attivo, sebbene la politica abitativa resti fondamentalmente competenza degli Stati, delle regioni e dei comuni.
Dopo le elezioni europee del 2024, Ursula von der Leyen ha inserito per la prima volta la casa in un portafoglio specifico della Commissione, guidato da Dan Jørgensen. Nel dicembre 2025, inoltre, la Commissione ha presentato il suo Affordable Housing Plan, mentre il Parlamento europeo ha approvato nel marzo 2026 le proprie proposte su abitazioni dignitose, sostenibili e accessibili.
Tra le linee d’azione figurano accelerare e semplificare i permessi, mobilitare investimenti pubblici e privati, ampliare la capacità di costruzione e riqualificazione, affrontare la carenza di lavoratori e migliorare la produttività del settore. La Commissione e la Banca europea per gli investimenti hanno inoltre annunciato nel 2025 circa 10.000 milioni di euro di investimenti nei due anni successivi per nuova edilizia residenziale, riqualificazione e innovazione nella costruzione.
La crisi è globale, ma le soluzioni sono necessariamente locali
La Spagna oggi si distingue per l’intensità con cui i prezzi continuano ad aumentare, ma la difficoltà di accesso alla casa fa parte di un fenomeno molto più ampio. Ciò che cambia da un Paese all’altro è la combinazione di cause: prezzi, redditi, tassi ipotecari, disponibilità di suolo, capacità di costruzione, demografia o concentrazione della popolazione.
Esiste un consenso crescente sulla necessità di ampliare l’offerta, ma il numero di abitazioni è solo una parte dell’equazione. Conta anche che cosa si costruisce, dove si costruisce, a quale prezzo e come viene collegato a lavoro, trasporti e servizi.
La casa è così diventata una delle grandi sfide economiche e urbane dei prossimi decenni. Risolverla richiederà più costruzione e riqualificazione, ma anche finanziamento, suolo disponibile, maggiore capacità produttiva e politiche adattate alle esigenze concrete di ogni città.
