Per anni, parlare di immobiliare commerciale – uffici, hotel, parchi commerciali, residenze per studenti – significava parlare di grandi operazioni. Si trattava di investimenti da diversi milioni di euro, riservati soprattutto a fondi, SOCIMI e grandi patrimoni. Questo scenario sta cambiando. Come abbiamo spiegato di recente sul blog, il CRE (commercial real estate) non è più un terreno esclusivo per i grandi investitori.
In Urbanitae vogliamo portare questa trasformazione un passo oltre. Il nostro obiettivo è diventare la piattaforma integrale di investimento immobiliare in Europa. Così, quando un risparmiatore pensa di investire nel settore immobiliare – abitazioni, hotel, living alternativo o parchi commerciali, per fare qualche esempio – può farlo da un unico luogo, con ticket accessibili e in un quadro regolamentato.
Cosa intendiamo per CRE in Urbanitae
In senso stretto, il CRE viene spesso associato a uffici e retail. Tuttavia, la realtà del mercato è molto più ampia. In Urbanitae includiamo in questa categoria tutto ciò che non rientra nel residenziale tradizionale: hotel e aparthotel, residenze per studenti, coliving e flex living, senior living, box di deposito e parcheggi, uffici, parchi commerciali e altri asset alternativi che generano redditi o attività ricorrenti.
La logica è semplice. In questo tipo di progetti, il valore non risiede solo nell’immobile. Dipende anche dal business che quell’asset è in grado di generare nel tempo. Può avvenire attraverso contratti di locazione, un operatore alberghiero o un acquirente istituzionale alla ricerca di un asset chiavi in mano.
Ad oggi, abbiamo finanziato oltre 40 operazioni CRE, per circa 290 milioni di euro di asset under management. Una massa critica che rende questa linea una componente chiave della diversificazione all’interno di Urbanitae.
Living gestito: residenze per studenti e coliving
Una parte rilevante della nostra attività nel CRE riguarda il cosiddetto living gestito. L’esempio più chiaro è Residencia Marte, una residenza per studenti a Móstoles, nella regione di Madrid, di fronte al campus dell’Università Rey Juan Carlos. Il progetto conta oltre 300 posti letto e servizi completi. È strutturato come un’operazione di plusvalenza con IRR preferenziale del 15% annuo per gli investitori, che hanno priorità nella distribuzione degli utili.
A Barcellona, il progetto Sants rappresenta il nostro ingresso nel coliving urbano. Si tratta di un asset completato, in fase di regolarizzazione, che sarà finanziato tramite debito al 10% annuo e con una durata iniziale di 12 mesi. Il progetto prevede garanzie reali di primo grado e un rendimento minimo equivalente a nove mesi di interessi. La tesi è chiara: forte domanda di alloggi flessibili per soggiorni brevi e medi in una delle piazze più tese d’Europa.
Entrambi i progetti mostrano come il living gestito permetta all’investitore retail di accedere a segmenti in cui, tradizionalmente, operavano solo fondi specializzati.
Hotel e strutture turistiche: da Siviglia a Valencia
Il segmento alberghiero e turistico è un altro pilastro fondamentale della nostra strategia nel CRE. A Siviglia, il progetto Hotel Cruz del Campo si basa su un operatore di primo livello, B&B Hotels, e sulla trasformazione dello storico complesso della Fabbrica Cruzcampo in uno dei nuovi assi urbani della città. La combinazione tra posizione strategica, rigenerazione urbana e un operatore con oltre 80 hotel in Spagna e Portogallo rende questo asset particolarmente interessante per gli acquirenti istituzionali.
A Valencia, il progetto San Jacinto consiste in un aparthotel chiavi in mano nel centro della città, finanziato tramite un prestito al 9,75% annuo. Il progetto dispone dei permessi necessari e di un acquirente finale già assicurato. Questo riduce in modo significativo il rischio urbanistico e commerciale. Inoltre, offre una struttura di garanzie molto solida sull’asset e sui flussi dell’operazione.
Questi due esempi illustrano bene il nostro approccio al CRE alberghiero: sviluppare o riposizionare asset per venderli successivamente a investitori istituzionali che cercano redditi stabili in location consolidate.
Retail e parchi commerciali: ricavi visibili fin dal primo giorno
Nel settore commerciale puro, ci siamo concentrati sui parchi di medie superfici e sul retail di prossimità. Il progetto Navia, a Vigo, è la nostra prima operazione in Galizia. Si tratta di un prestito a 15 mesi, con un interesse annuo del 10,5%, destinato a rifinanziare il terreno di un parco commerciale di medie superfici vicino alla VG-20. L’operazione presenta un LTV molto prudente, pari al 25,6%, e un pacchetto di garanzie che include ipoteca di primo grado e pegno su partecipazioni, conti e ricavi futuri.
A Burgos, Parque Comercial Arlanzón è uno sviluppo di quasi 9.000 m² di superficie lorda affittabile, prelocato al 100% a operatori come Lupa, JYSK, Fitness Park, Popeyes o TEDi. Una volta operativo, genererà circa 1,08 milioni di euro di reddito netto annuo. Il finanziamento è strutturato attraverso diverse tranche di debito, con tassi intorno all’11% annuo e garanzie ipotecarie di primo grado sull’asset.
Questo tipo di progetti permette all’investitore di esporsi ad asset con un’occupazione praticamente garantita. Inoltre, offre visibilità sui ricavi nel medio periodo.
Box di deposito e altri tasselli del mosaico
All’interno del CRE alternativo, i box di deposito si sono consolidati come una delle verticali con maggiore trazione in Urbanitae. Il progetto Oporto-Franciscanos, sviluppato insieme a Grupanxon, finanzia la creazione di oltre 100 box di deposito tra Madrid e Albacete. L’operazione si struttura tramite un prestito a 20 mesi, con interesse fisso dell’11% annuo e garanzie di primo grado sui locali in cui saranno ubicate le unità. Con questo gestore abbiamo finanziato quasi venti progetti. Di questi, 14 sono già stati rimborsati con ottimi risultati per gli investitori.
La crescita del self-storage risponde a tendenze molto chiare: abitazioni più piccole, maggiore mobilità lavorativa e bisogno di spazio aggiuntivo in contesti urbani densi. Per l’investitore, sono asset ad alta intensità gestionale. Tuttavia, beneficiano di una domanda molto resiliente.
Uffici prime e internazionalizzazione: il caso di Oporto
Per chiudere questa panoramica sulla nostra attività recente, vale la pena citare il progetto Francos, a Oporto. Rappresenta una tappa importante nella nostra linea dedicata agli uffici. Si tratta di un complesso con oltre 20.500 m² di uffici, coworking, aree commerciali e 180 posti auto nel distretto finanziario di Boavista, sviluppato insieme al gestore globale Osborne+Co. L’investimento è strutturato come un progetto di plusvalenza, con rendimento preferenziale del 15% annuo (IRR) per gli investitori di Urbanitae. L’orizzonte di uscita stimato è di 46-50 mesi, una volta stabilizzato l’asset e venduto a un acquirente istituzionale.
Questa operazione rafforza un’idea chiave: la diversificazione nel CRE non è solo settoriale. È anche geografica, con una presenza già attiva in mercati come il Portogallo, oltre alla Spagna.
Verso una piattaforma realmente integrale
Il bilancio degli ultimi anni nel CRE è chiaro: 44 operazioni, circa 290 milioni di euro di asset under management e presenza in segmenti che vanno dal living gestito ai parchi commerciali, passando per hotel, self-storage e uffici prime. Tutto questo completa la nostra attività nel residenziale e nell’investimento diretto. Inoltre, ci avvicina al nostro obiettivo: essere la piattaforma di riferimento quando un risparmiatore pensa di investire nel settore immobiliare.
Per l’investitore, la lettura è semplice. Oggi è già possibile costruire un portafoglio immobiliare diversificato all’interno di Urbanitae, combinando Paesi, tipologie di progetto (equity, debito) e segmenti (residenziale, CRE, alternativi). In un settore ciclico come quello immobiliare, questa diversificazione può fare la differenza nella gestione del rischio di lungo periodo.
