Annunciamo due nuove restituzioni di progetto in Urbanitae! In totale, sono ormai più di 80 i progetti che abbiamo finalizzato e oltre 55.000 gli investitori che hanno ricevuto il proprio capitale con una redditività media del 12% IRR.
Questa volta parliamo dei progetti Gate 3 e Gate 3 II, finanziati dagli investitori di Urbanitae a gennaio e luglio 2024, che sono stati liquidati con la restituzione integrale del capitale investito e il pagamento degli interessi maturati.
Entrambe le operazioni corrispondevano a due tranche dello stesso prestito promotore destinato a finanziare lo sviluppo di tre ville di lusso a Benahavís, uno dei mercati residenziali più esclusivi della Costa del Sol.
Con questa restituzione finale, i progetti si chiudono con una redditività totale del 22,38% e un IRR del 9,78% nel caso di Gate 3, e con una redditività totale del 16,81% e un IRR del 9,97% nel caso di Gate 3 II.
In cosa consistevano Gate 3 e Gate 3 II?
Gate 3 era un progetto di debito immobiliare per finanziare lo sviluppo di tre ville di lusso a Benahavís, Malaga. Successivamente, Gate 3 II ha permesso di completare il finanziamento dell’operazione attraverso una seconda tranche del prestito.
L’asset sottostante era composto da tre ville indipendenti di alta gamma, ciascuna con cinque camere da letto, camera padronale con cabina armadio e bagno privato, sala entertainment, palestra privata, cantina, piscina privata, area solarium e spazi esterni attrezzati.
Il progetto era promosso da Cogitari Homes, gruppo specializzato nello sviluppo di ville di lusso e appartamenti di alta gamma. Il gestore aveva acquistato il terreno con fondi propri, disponeva del permesso di costruire concesso e i lavori erano già iniziati al momento del finanziamento.
L’operazione è stata strutturata mediante un prestito a tasso fisso annuo del 10%, con garanzia ipotecaria di primo grado sui beni registrali che componevano il progetto, pegno sulle azioni della società proprietaria dell’asset e pegno sui suoi conti bancari.
Un finanziamento in due tranche
Il finanziamento totale del progetto è stato strutturato in diverse tranche. Gli investitori di Urbanitae hanno partecipato alle prime due:
- Gate 3, corrispondente alla prima tranche, per un importo di 2.815.000 euro.
- Gate 3 II, corrispondente alla seconda tranche, per un importo di 2.185.000 euro.
In entrambi i casi, l’obiettivo del prestito era finanziare i costi associati allo sviluppo delle ville fino alla loro vendita. L’uscita prevista per gli investitori sarebbe avvenuta tramite la commercializzazione delle unità o, come poi è effettivamente accaduto, tramite il rifinanziamento del prestito.
Evoluzione del progetto
L’esecuzione dei lavori è avanzata positivamente durante la vita del prestito. Nel corso del 2025, le ville hanno raggiunto le principali milestone tecniche, tra cui il completamento dei lavori, l’ottenimento dei certificati finali di fine lavori e la concessione delle licenze di prima occupazione.
La Villa A è stata venduta e rogitata a settembre 2025. Questa operazione ha permesso di effettuare una prima restituzione parziale del prestito, con il pagamento degli interessi maturati fino a quella data e l’ammortamento di parte del capitale.
Nei mesi successivi, le ville B e C sono state completate, con certificato finale di fine lavori e licenza di prima occupazione concessi, e sono rimaste in fase attiva di commercializzazione, con visite commerciali e trattative con potenziali acquirenti.
Poiché la vendita delle due ville rimanenti non era stata formalizzata prima della scadenza ordinaria, è stata attivata l’estensione prevista contrattualmente. Infine, l’ingresso di un finanziatore alternativo ha permesso di liquidare il prestito in modo ordinato senza esaurire il periodo massimo di proroga.
Risultato finale di Gate 3
Gate 3, formalizzato il 12 gennaio 2024, prevedeva un tasso di interesse annuo del 10%, una durata iniziale di 24 mesi e un’estensione aggiuntiva di 6 mesi prevista contrattualmente.
Prima di questa restituzione finale, a settembre 2025 è stata effettuata una prima liquidazione parziale a seguito della vendita della Villa A, attraverso la quale è stato restituito circa il 23,8% del capitale, insieme agli interessi maturati fino a quella data.
Con questa liquidazione finale, viene restituita la totalità del capitale residuo da ammortizzare e gli interessi maturati su tale capitale fino alla cancellazione effettiva del prestito.
I dati finali di Gate 3 sono i seguenti:
- Durata stimata: 29 mesi
- Durata finale: 29 mesi
- Durata ponderata: 26 mesi
- Redditività totale finale: 22,38%
- IRR finale: 9,78%
Risultato finale di Gate 3 II
Gate 3 II corrispondeva alla seconda tranche del finanziamento ed è stato formalizzato mediante addendum il 19 luglio 2024. Anche questa tranche prevedeva un tasso di interesse annuo del 10%, con una durata iniziale di 18 mesi e un’estensione aggiuntiva di 6 mesi prevista contrattualmente.
Come nella prima tranche, la vendita della Villa A ha permesso di effettuare una restituzione parziale a settembre 2025, con ammortamento di parte del capitale e pagamento degli interessi maturati.
Con questa liquidazione finale, si completa allo stesso modo la restituzione del 100% del capitale investito, insieme agli interessi corrispondenti.
I dati finali di Gate 3 II sono i seguenti:
- Durata stimata: 23 mesi
- Durata finale: 23 mesi
- Durata ponderata: 20 mesi
- Redditività totale finale: 16,81%
- IRR finale: 9,97%
Una chiusura ordinata tramite rifinanziamento
Gate 3 e Gate 3 II si chiudono con la restituzione integrale del capitale apportato dagli investitori e il pagamento degli interessi maturati in entrambe le tranche. Il progetto ha seguito un’evoluzione positiva dal punto di vista costruttivo: le tre ville sono terminate e dispongono delle licenze necessarie.
Sul piano commerciale, la vendita della Villa A ha permesso una prima restituzione parziale, mentre il successivo rifinanziamento del prestito ha facilitato la liquidazione totale dell’operazione.
La chiusura di entrambe le tranche mette in evidenza l’importanza di strutturare operazioni di debito con garanzie solide, monitoraggio attivo e meccanismi contrattuali che permettano di gestire l’evoluzione dei progetti all’interno di un quadro previsto fin dall’inizio.
