Anunciamos duas novas devoluções de projeto na Urbanitae! No total, já são mais de 80 os projetos que finalizámos e mais de 55.000 os investidores que receberam o seu dinheiro com uma rentabilidade média de 12% TIR.
Desta vez, falamos dos projetos Gate 3 e Gate 3 II, financiados pelos investidores da Urbanitae em janeiro e julho de 2024, que foram liquidados com a devolução integral do capital investido e o pagamento dos juros vencidos.
Ambas as operações correspondiam a duas tranches de um mesmo empréstimo a promotor destinado a financiar o desenvolvimento de três villas de luxo em Benahavís, um dos mercados residenciais mais exclusivos da Costa del Sol.
Com esta devolução final, os projetos encerram com uma rentabilidade total de 22,38% e uma TIR de 9,78% no caso de Gate 3, e com uma rentabilidade total de 16,81% e uma TIR de 9,97% no caso de Gate 3 II.
Em que consistiam Gate 3 e Gate 3 II?
Gate 3 foi um projeto de dívida imobiliária para financiar o desenvolvimento de três villas de luxo em Benahavís, Málaga. Posteriormente, Gate 3 II permitiu completar o financiamento da operação através de uma segunda tranche do empréstimo.
Especificamente, o ativo subjacente era composto por três villas independentes de alta gama, cada uma com cinco quartos, suíte principal com closet e casa de banho privativa, sala de entretenimento, ginásio privado, garrafeira, piscina privada, zona de solário e espaços exteriores equipados.
No que diz respeito à execução, o projeto era promovido pela Cogitari Homes, grupo especializado no desenvolvimento de villas de luxo e apartamentos de alta gama. De facto, antes do financiamento ser concedido, o gestor já tinha adquirido o terreno com fundos próprios, dispondo tanto da licença de construção como das obras já iniciadas no terreno.
A operação foi estruturada através de um empréstimo a taxa fixa anual de 10%, com garantia hipotecária de primeiro grau sobre os imóveis registais que compunham o projeto, penhor sobre as ações da sociedade proprietária do ativo e penhor sobre as suas contas bancárias.
Um financiamento em duas tranches
O financiamento total do projeto foi estruturado em várias tranches. Os investidores da Urbanitae participaram nas duas primeiras:
- Gate 3, correspondente à primeira tranche, no montante de 2.815.000 euros.
- Gate 3 II, correspondente à segunda tranche, no montante de 2.185.000 euros.
Em ambos os casos, o objetivo do empréstimo era financiar os custos associados ao desenvolvimento das villas até à sua venda. A saída prevista para os investidores ocorreria através da comercialização das unidades ou, como acabou por acontecer, através do refinanciamento do empréstimo.
Evolução do projeto
A execução das obras avançou de forma positiva durante a vida do empréstimo. Ao longo de 2025, as villas foram alcançando os seus principais marcos técnicos, incluindo a conclusão da obra, a obtenção dos certificados finais de obra e a concessão das licenças de primeira ocupação.
A Villa A foi vendida e escriturada em setembro de 2025. Esta operação permitiu realizar uma primeira devolução parcial do empréstimo, com o pagamento dos juros vencidos até essa data e a amortização de parte do capital.
Nos meses seguintes, as villas B e C ficaram concluídas, com CFO e LPO concedidas, e mantiveram-se em fase ativa de comercialização, com visitas comerciais e negociação com potenciais compradores.
Como a venda das duas villas restantes não foi formalizada antes do vencimento ordinário, foi ativada a extensão prevista contratualmente. Finalmente, a entrada de um financiador alternativo permitiu liquidar o empréstimo de forma ordenada, sem esgotar o prazo máximo de prorrogação.
Resultado final de Gate 3
Gate 3, formalizado a 12 de janeiro de 2024, previa uma taxa de juro anual de 10%, um prazo inicial de 24 meses e uma extensão adicional de 6 meses prevista contratualmente.
Antes desta devolução final, em setembro de 2025 foi realizada uma primeira liquidação parcial em consequência da venda da Villa A, através da qual foi devolvido aproximadamente 23,8% do capital, juntamente com os juros vencidos até essa data.
Com esta liquidação final, é devolvida a totalidade do capital pendente de amortização e os juros vencidos sobre esse capital até ao cancelamento efetivo do empréstimo.
Os dados finais de Gate 3 são os seguintes:
- Prazo estimado: 29 meses
- Prazo final: 29 meses
- Prazo ponderado: 26 meses
- Rentabilidade total final: 22,38%
- TIR final: 9,78%
Resultado final de Gate 3 II
Gate 3 II correspondia à segunda tranche do financiamento e foi formalizado através de adenda a 19 de julho de 2024. Esta tranche previa também uma taxa de juro anual de 10%, com um prazo inicial de 18 meses e uma extensão adicional de 6 meses prevista contratualmente.
Tal como na primeira tranche, a venda da Villa A permitiu realizar uma devolução parcial em setembro de 2025, com amortização de parte do capital e pagamento dos juros vencidos.
Com esta liquidação final, completa-se igualmente a devolução de 100% do capital investido, juntamente com os juros correspondentes.
Os dados finais de Gate 3 II são os seguintes:
- Prazo estimado: 23 meses
- Prazo final: 23 meses
- Prazo ponderado: 20 meses
- Rentabilidade total final: 16,81%
- TIR final: 9,97%
Um encerramento ordenado através de refinanciamento
Gate 3 e Gate 3 II encerram com a devolução integral do capital aportado pelos investidores e o pagamento dos juros vencidos em ambas as tranches. O projeto teve uma evolução positiva do ponto de vista construtivo: as três villas encontram-se concluídas e contam com as licenças necessárias.
No plano comercial, a venda da Villa A permitiu uma primeira devolução parcial, enquanto o posterior refinanciamento do empréstimo facilitou a liquidação total da operação.
O encerramento de ambas as tranches evidencia a importância de estruturar operações de dívida com garantias sólidas, acompanhamento ativo e mecanismos contratuais que permitam gerir a evolução dos projetos dentro de um quadro previsto desde o início.
