¡Anunciamos dos nuevas devoluciones de proyecto en Urbanitae! En total, ya son más de 80 los proyectos que hemos finalizado y más de 55.000 los inversores que han recibido su dinero con una rentabilidad promedio del 12% TIR.
En esta ocasión hablamos de los proyectos Gate 3 y Gate 3 II, financiados en enero y julio de 2024, que han sido liquidados con la devolución íntegra del capital invertido y el pago de los intereses devengados.
Ambas operaciones correspondían a dos tramos de un mismo préstamo promotor destinado a financiar el desarrollo de tres villas de lujo en Benahavís, uno de los mercados residenciales más exclusivos de la Costa del Sol.
Con esta devolución final, los proyectos se cierran con una rentabilidad total del 22,38% y una TIR del 9,78% en el caso de Gate 3, y con una rentabilidad total del 16,81% y una TIR del 9,97% en el caso de Gate 3 II.
¿En qué consistían Gate 3 y Gate 3 II?
Gate 3 fue un proyecto de deuda inmobiliaria para financiar el desarrollo de tres villas de lujo en Benahavís, Málaga. Posteriormente, Gate 3 II permitió completar la financiación de la operación mediante un segundo tramo del préstamo.
El activo subyacente estaba compuesto por tres villas independientes de alta gama, cada una con cinco dormitorios, dormitorio principal con vestidor y baño privado, sala de entretenimiento, gimnasio privado, bodega, piscina privada, zona solárium y espacios exteriores equipados.
El proyecto estaba promovido por Cogitari Homes, grupo especializado en el desarrollo de villas de lujo y apartamentos de alta gama. El gestor había adquirido el suelo con fondos propios, contaba con licencia de obras concedida y las obras ya estaban iniciadas en el momento de la financiación.
La operación se estructuró mediante un préstamo a tipo fijo anual del 10%, con garantía hipotecaria de primer rango sobre las fincas registrales que componían el proyecto, prenda sobre las acciones de la sociedad propietaria del activo y prenda sobre sus cuentas bancarias.
Una financiación en dos tramos
La financiación total del proyecto se estructuró en varios tramos. Los inversores de Urbanitae participaron en los dos primeros:
- Gate 3, correspondiente al primer tramo, por importe de 2.815.000 euros.
- Gate 3 II, correspondiente al segundo tramo, por importe de 2.185.000 euros.
En ambos casos, el objetivo del préstamo era financiar los costes asociados al desarrollo de las villas hasta su venta. La salida prevista para los inversores se produciría mediante la comercialización de las unidades o, como finalmente ha sucedido, mediante la refinanciación del préstamo.
Evolución del proyecto
La ejecución de las obras avanzó de forma positiva durante la vida del préstamo. A lo largo de 2025, las villas fueron alcanzando sus principales hitos técnicos, incluyendo la finalización de obra, la obtención de los certificados finales de obra y la concesión de las licencias de primera ocupación.
La Villa A fue vendida y escriturada en septiembre de 2025. Esta operación permitió realizar una primera devolución parcial del préstamo, con el abono de los intereses devengados hasta esa fecha y la amortización de parte del principal.
En los meses posteriores, las villas B y C quedaron terminadas, con certificado final de obra (CFO) y licencia de primera ocupación (LPO) concedidos, y se mantuvieron en fase activa de comercialización, con visitas comerciales y negociación con potenciales compradores.
Al no haberse formalizado la venta de las dos villas restantes antes del vencimiento ordinario, se activó la extensión prevista contractualmente. Finalmente, la entrada de un financiador alternativo ha permitido liquidar de forma ordenada el préstamo sin agotar el plazo máximo de prórroga.
Resultado final de Gate 3
Gate 3, formalizado el 12 de enero de 2024, contemplaba un interés anual del 10%, un plazo inicial de 24 meses y una extensión adicional de 6 meses prevista contractualmente.
Con anterioridad a esta devolución final, en septiembre de 2025 se realizó una primera liquidación parcial como consecuencia de la venta de la Villa A, mediante la cual se devolvió aproximadamente el 23,8% del principal junto con los intereses devengados hasta esa fecha.
Con esta liquidación final, se devuelve la totalidad del principal pendiente de amortizar y los intereses devengados sobre dicho principal hasta la cancelación efectiva del préstamo.
Los datos finales de Gate 3 son los siguientes:
- Plazo estimado: 29 meses
- Plazo final: 29 meses
- Plazo ponderado: 26 meses
- Rentabilidad total final: 22,38%
- TIR final: 9,78%
Resultado final de Gate 3 II
Gate 3 II correspondía al segundo tramo de la financiación y fue formalizado mediante adenda el 19 de julio de 2024. Este tramo contemplaba también un interés anual del 10%, con un plazo inicial de 18 meses y una extensión adicional de 6 meses prevista contractualmente.
Como en el primer tramo, la venta de la Villa A permitió realizar una devolución parcial en septiembre de 2025, con amortización de parte del principal y pago de intereses devengados.
Con esta liquidación final, se completa igualmente la devolución del 100% del capital invertido, junto con los intereses correspondientes.
Los datos finales de Gate 3 II son los siguientes:
- Plazo estimado: 23 meses
- Plazo final: 23 meses
- Plazo ponderado: 20 meses
- Rentabilidad total final: 16,81%
- TIR final: 9,97%
Un cierre ordenado mediante refinanciación
Gate 3 y Gate 3 II se cierran con la devolución íntegra del capital aportado por los inversores y el pago de los intereses devengados en ambos tramos.
El proyecto ha seguido una evolución positiva desde el punto de vista constructivo: las tres villas se encuentran finalizadas y cuentan con las licencias necesarias. En el plano comercial, la venta de la Villa A permitió una primera devolución parcial, mientras que la posterior refinanciación del préstamo ha facilitado la liquidación total de la operación.
El cierre de ambos tramos pone de relieve la importancia de estructurar operaciones de deuda con garantías sólidas, seguimiento activo y mecanismos contractuales que permitan gestionar la evolución de los proyectos dentro de un marco previsto desde el inicio.
