Negli investimenti immobiliari, il rendimento non dipende solo dal fatto che il progetto vada bene. Naturalmente, questo è l’aspetto più importante. Ma c’è anche un altro elemento fondamentale: come vengono distribuiti i profitti.
Tre concetti fanno spesso la differenza tra comprendere davvero un’opportunità e fermarsi a una visione superficiale: rendimento preferenziale, pari passu e promote.
Non si tratta di tecnicismi superflui. Sono le regole che determinano chi viene pagato per primo, quanto e in quale momento.
Questa breve guida spiega cosa significano e, soprattutto, cosa implicano per l’investitore quando analizza un progetto equity.
Che cosa significa rendimento preferenziale e che cosa non significa
Quando parliamo di rendimento preferenziale, ci riferiamo a una soglia di rendimento che attribuisce priorità economica agli investitori all’interno del progetto. A seconda della struttura, questa preferenza può applicarsi alla distribuzione dei profitti oppure alla posizione dell’equity all’interno della struttura di capitale del progetto.
È importante non confondere questo concetto con quello di preferred equity.
Il rendimento preferenziale non descrive un tipo di capitale, ma una regola all’interno della distribuzione dei profitti. Al contrario, preferred equity e common equity si riferiscono a posizioni diverse all’interno della struttura di capitale del progetto.
In molti progetti Urbanitae, gli investitori partecipano all’equity del progetto ma beneficiano comunque di un rendimento preferenziale prima che il promotore riceva il suo promote.
Ma è importante chiarire un punto: non si tratta di una garanzia.
In un progetto equity:
- Se il progetto non genera profitti sufficienti, non c’è alcun rendimento preferenziale da pagare.
- Se i profitti esistono, si copre prima quella percentuale concordata per l’investitore.
- Solo dopo inizia la distribuzione aggiuntiva.
Per esempio, se un progetto stabilisce un IRR preferenziale del 15%, è importante verificare come questa preferenza viene applicata nella struttura.
In alcuni casi significa che gli investitori raggiungono per primi quella soglia di rendimento prima che il promotore partecipi ai profitti aggiuntivi.
In altri, la preferenza si applica all’equity investito, creando una priorità economica rispetto ad altri soci del progetto.
Per questo motivo, quando vedi un IRR preferenziale, conviene sempre controllare con precisione a cosa si applica:
- se si tratta di una preferenza nella distribuzione dei profitti, oppure
- se si tratta di una preferenza sull’equity all’interno della struttura di capitale.
È uno strumento di allineamento degli interessi: il promotore guadagna un extra solo se l’investitore ha raggiunto prima un rendimento ragionevole.
Ciò che non significa è che il promotore debba coprire di tasca propria eventuali differenze se il progetto non raggiunge quel livello.
Che cosa implica investire pari passu?
Pari passu è un’espressione latina che significa “a pari condizioni”.
In una struttura di capitale, implica che due parti investano allo stesso livello e vengano remunerate proporzionalmente in base al rispettivo apporto, senza privilegi aggiuntivi tra loro.
In un progetto immobiliare questo può avvenire, per esempio:
- Tra investitori diversi.
- Tra investitori e promotore, quando il promotore coinveste nello stesso livello degli investitori.
Questo è rilevante perché rafforza l’allineamento degli interessi.
Se il promotore è pari passu con te:
- Apporta capitale proprio.
- Assume lo stesso rischio.
- Viene remunerato in proporzione equivalente, salvo che esista un promote nei livelli superiori.
Non elimina il rischio, ma riduce il rischio di disallineamento.
Che cos’è il promote e perché esiste
Il promote è la quota variabile di profitto che il promotore riceve una volta che gli investitori hanno raggiunto il loro rendimento preferenziale.
Funziona come un incentivo.
Immaginiamo una struttura semplificata:
- Viene restituito il capitale investito.
- Gli investitori ricevono un IRR preferenziale del 15%.
- Da quel momento in poi, i profitti aggiuntivi vengono distribuiti, ad esempio, per il 70% agli investitori e per il 30% al promotore.
- Quel 30% aggiuntivo è il promote.
Perché esiste?
Perché il promotore non apporta solo capitale. Apporta anche:
- Gestione del progetto
- Competenze tecniche
- Capacità di finanziamento e rete di contatti
- Esecuzione e controllo dei lavori
- Commercializzazione
Il promote remunera questo lavoro e premia il superamento degli obiettivi.
Dal punto di vista dell’investitore, il punto non è evitare il promote.
Il punto è capire:
- A partire da quale soglia si attiva.
- Come evolve la distribuzione dei profitti nei diversi livelli.
- Se la struttura è ben equilibrata.
Come interagiscono in una waterfall di pagamento
Nella pratica, questi concetti convivono all’interno di quella che viene definita “cascata di pagamenti” o waterfall.
Una struttura tipica può funzionare così:
- Restituzione del capitale a tutti gli investitori.
- Pagamento del rendimento preferenziale.
- Distribuzione aggiuntiva dei profitti con una determinata percentuale, inclusivo del promote.
- In alcuni casi, esistono livelli progressivi in cui la ripartizione cambia se vengono superati determinati livelli di IRR.
L’importante è che ogni livello modifichi il rendimento finale.
Uno stesso progetto può generare un IRR lordo del 20%, ma il risultato netto per l’investitore può variare in modo significativo a seconda di come è progettata la waterfall.
Per questo motivo, comprendere la struttura è importante quanto analizzare l’attivo o la posizione.
Che cosa dovrebbe guardare un investitore?
Al di là del rendimento stimato indicato in copertina, ci sono tre domande essenziali:
– Esiste un rendimento preferenziale? Di quanto?
– Il promotore coinveste? A quali condizioni?
– Come funziona il promote? La ripartizione dopo il raggiungimento della soglia è ragionevole?
Un progetto può prevedere un promote interessante per il promotore e, allo stesso tempo, essere ben allineato.
La chiave sta nell’equilibrio.
Su piattaforme come Urbanitae, questi elementi fanno parte dell’analisi strutturale preliminare all’approvazione di ogni operazione.
Non si tratta solo di stimare un IRR. Si tratta anche di progettare una struttura in cui il successo del promotore dipenda direttamente dal successo dell’investitore.
Comprendere la struttura significa comprendere il rischio
La redditività preferenziale, il pari passu e il promote non sono semplici tecnicismi giuridici. Sono l’architettura invisibile del suo investimento.
Nel debito, l’attenzione è rivolta alla capacità di rimborso e alle garanzie. Nell’equity, invece, il focus è sulla generazione e sulla distribuzione del profitto. Ed è proprio in questa distribuzione che si gioca gran parte della redditività reale.
Se vuole investire con criterio, non si fermi solo alla percentuale stimata. Guardi alla struttura. Perché, nell’investimento immobiliare, non conta solo quanto si guadagna. Conta anche — e molto — come questo guadagno viene distribuito.
