Investi a Usera: 5 appartamenti ristrutturati pronti da affittare
Last Updated on 13 Febbraio 2026 by Equipo Urbanitae
Presentiamo un’operazione distintiva all’interno di Direct Investments: l’acquisizione congiunta di cinque appartamenti residenziali nel distretto di Usera (Madrid), tutti recentemente ristrutturati, completamente arredati e attualmente affittati.
Si tratta di un investimento strutturato come portafoglio diversificato in un unico atto, con ciascun immobile già segregato e configurato come unità indipendente a registro. Questo elemento apporta:
- Sicurezza giuridica
- Flessibilità gestionale
- Possibilità di disinvestimento per singola unità
- Riduzione del rischio di concentrazione
Una struttura poco comune per operazioni di queste dimensioni, che unisce scala e reale diversificazione.
Rendita immediata e potenziale strategico
I cinque appartamenti sono affittati a prezzo di mercato, con garanzia dei canoni in essere e possibilità di recesso senza penali. Ciò consente di generare entrate dal primo giorno, senza necessità di ulteriori lavori o investimenti aggiuntivi.
Dal punto di vista finanziario:
- Rendimento netto stimato: 4,8% (locazione tradizionale)
- TIR stimata: 13,5% con leva finanziaria e vendita a 5 anni
- Plusvalenza stimata superiore a 239.721 €
La strategia combina acquisto, locazione ed eventuale vendita per massimizzare la TIR. Tuttavia, anche senza disinvestimento, si tratta di un investimento patrimoniale solido che genera canoni mensili costanti in una delle aree residenziali più dinamiche del sud di Madrid.
Nota: l’analisi finanziaria è stata elaborata con una ipotesi di finanziamento “tipo” in Spagna per persona fisica (70% di leva su 30 anni al 2%), utilizzata esclusivamente come riferimento per valutare l’impatto sulla TIR. Le condizioni reali possono variare in base al profilo e alla situazione di ciascun investitore.
Inoltre, il portafoglio include un ulteriore elemento strategico: la possibilità di richiedere una licenza per uso turistico, che potrebbe ottimizzare i ricavi e offrire maggiore flessibilità operativa.
Usera: un distretto in piena fase di espansione
Il distretto di Usera, situato nel sud di Madrid, conta circa 150.000 abitanti e si è consolidato come uno dei distretti più dinamici e densamente popolati della capitale.
Negli ultimi anni ha attraversato una trasformazione urbana progressiva che ne sta favorendo l’integrazione naturale con il centro città, rendendolo un’estensione sempre più connessa e attrattiva di Madrid.
Evoluzione del mercato immobiliare
Dal punto di vista del mercato, Usera attraversa una fase chiaramente espansiva. Negli ultimi cinque anni, i prezzi di compravendita hanno mostrato una crescita progressiva: aumenti moderati nel 2022 e 2023, seguiti da un’accelerazione molto significativa nel 2024 e soprattutto nel 2025 (+19,5%), culminando nel 2026 con un nuovo impulso del +21,2%. Questo cambio di passo conferma il consolidamento del distretto nel ciclo rialzista del mercato madrileno, riducendo il differenziale storico rispetto alle zone più centrali.
Il mercato degli affitti presenta una dinamica ancora più intensa. Dopo un chiaro trend rialzista nel 2023 (+7,7%) e nel 2024 (+8,3%), i canoni hanno registrato un forte balzo nel 2025 (+21,5%) e hanno mantenuto la crescita nel 2026 (+11,9%). Questa evoluzione risponde a una domanda strutturalmente solida, sostenuta dall’elevata densità abitativa, dalla vicinanza al centro e dalla limitata offerta disponibile. La combinazione di rivalutazione in compravendita e tensione sul mercato locativo rafforza il posizionamento di Usera come una delle aree con maggiore potenziale nel sud di Madrid per strategie di investimento residenziale a medio termine.
Connettività, servizi e trasformazione urbana
Le abitazioni a Usera beneficiano di una posizione strategica, vicina a servizi, aree commerciali, ospedali, parchi e offerta culturale, e sono ottimamente collegate al centro tramite:
- Metro (Linee 6 e 3)
- Cercanías (C5)
- Accessi diretti a M-30 e A-42
Inoltre, il Comune di Madrid sta sviluppando un nuovo itinerario pedonale che collegherà Plaza de las Tizas con Madrid Río Madrid Río, con conclusione prevista per il 2026. Questo corridoio rafforzerà l’integrazione del distretto con uno dei principali assi verdi della città, contribuendo alla riqualificazione dell’area e alla crescita del valore residenziale e commerciale.
Perché investire in questo portafoglio?
L’opportunità Isabelita Usera presenta diversi punti di forza:
- Cinque asset indipendenti già ristrutturati e affittati
- Rendita immediata del 4,8%
- Potenziale TIR del 13,5% con leva finanziaria
- Possibile ottimizzazione tramite licenza turistica
- Zona con crescite superiori al 20% nella compravendita
- Mercato degli affitti teso e con offerta limitata
Nel complesso, si tratta di un’operazione pensata per investitori che cercano rendita dal primo giorno, vera diversificazione, stabilità del cash flow e potenziale di crescita patrimoniale, in uno dei distretti con maggiore prospettiva nel sud di Madrid.
