La carenza di abitazioni in Spagna è un problema che sta diventando sempre più grave, colpendo sia gli acquirenti che gli inquilini. In questo contesto, un recente rapporto di Colliers e APCEspaña pone l’attenzione su uno dei principali fattori responsabili: la mancanza di terreni edificabili disponibili. Questo studio evidenzia che i lunghi tempi necessari per trasformare terreni agricoli in terreni edificabili non solo rendono difficile la costruzione di nuove abitazioni, ma contribuiscono anche all’aumento dei prezzi nel mercato immobiliare. Inoltre, a questo si aggiungono la complessità burocratica, la mancanza di coordinamento tra le amministrazioni e le difficoltà legali, che aggravano ulteriormente questa situazione.
Il deficit di abitazioni accumulato in Spagna ha raggiunto cifre allarmanti. Nel 2023, la differenza tra la domanda di abitazioni e l’offerta disponibile ha superato le 408.000 unità, una cifra che, se non vengono adottate misure, potrebbe arrivare a 2,74 milioni nel 2039. Questo disallineamento colpisce in particolare le grandi città come Madrid, Barcellona e Valencia, dove il ritmo di creazione di abitazioni è da 3,4 a 5 volte superiore al numero di abitazioni costruite, così come le regioni turistiche come le Canarie, dove la differenza arriva a essere sette volte maggiore.
La complessità dello sviluppo dei terreni
Il processo per trasformare terreni agricoli in terreni edificabili disponibili per la costruzione è lento e complicato in Spagna. Secondo il rapporto di Colliers, le pratiche amministrative e urbanistiche necessarie solitamente richiedono dai 10 ai 15 anni, e in alcuni casi superano i 20 anni. Questi ritardi rendono difficile rispondere alla crescente domanda di abitazioni, specialmente nelle zone in cui ce n’è più bisogno. Inoltre, l’incertezza giuridica e la mancanza di chiarezza nelle normative sono ostacoli aggiuntivi per i promotori e gli costruttori.
La lentezza del processo ha diverse cause: normative urbanistiche obsolete, frequenti cambiamenti nelle politiche locali e nazionali, impugnazioni legali e strutture di proprietà complesse. Questo non solo ritarda la generazione di terreni edificabili, ma ne aumenta anche il prezzo a causa della scarsità, il che, combinato con l’aumento dei costi di costruzione, limita ulteriormente la produzione di abitazioni accessibili.
Le conseguenze economiche e sociali della carenza di terreni
La mancanza di terreni edificabili ha implicazioni significative per l’economia e la società. Dal punto di vista economico, l’aumento dei prezzi dei terreni e delle abitazioni riduce i margini di profitto dei costruttori, disincentivando la costruzione di nuove unità. Questo crea un circolo vizioso in cui l’offerta limitata non riesce a bilanciare la crescente domanda, spingendo ulteriormente i prezzi verso l’alto.
Sul piano sociale, questa situazione colpisce in particolare i gruppi più vulnerabili, che si trovano di fronte a difficoltà sempre maggiori nell’accesso a una casa. Nelle zone ad alta domanda, molte persone devono destinare una parte significativa del loro reddito per affittare o acquistare una casa, creando disuguaglianza e limitando la mobilità geografica. Inoltre, l’attuale deficit abitativo è concentrato in aree dove sono necessarie più abitazioni, lasciando fuori dalle dinamiche urbane zone con una minore pressione demografica e abitazioni che non trovano sbocchi sul mercato. Questo comporta un problema sociale, in cui, per esempio, i giovani hanno sempre più difficoltà a diventare indipendenti, tanto che due giovani su tre tra i 18 e i 34 anni vivono con i propri genitori e dipendono da loro, secondo i dati presentati da Idealista.
Inoltre, secondo i dati della Banca di Spagna, durante il primo trimestre del 2024 sono stati creati 55.000 nuovi nuclei familiari, e si prevede che questo numero raggiunga i 360.000 entro la fine dell’anno. A ciò si aggiunge che dal 2022, il paese ha ricevuto circa 1,5 milioni di nuovi residenti, portando la popolazione straniera dal 9,5% nel 2015 al 13,6% nel secondo trimestre del 2024. Questo incremento demografico esercita una forte pressione su città come Madrid e Barcellona, che concentrano un terzo del deficit abitativo accumulato, insieme a Valencia, Alicante e Málaga, dove il divario tra offerta e domanda continua ad ampliarsi.
Soluzioni per alleviare il problema
Per affrontare questa crisi, il rapporto di Colliers propone la creazione di un piano integrato che snellisca i processi amministrativi e migliori il coordinamento tra le diverse Amministrazioni Pubbliche coinvolte nella gestione dei terreni. Tra le possibili soluzioni si trova l’adozione di strumenti come la dichiarazione responsabile e la licenza digitale, che potrebbero ridurre significativamente i tempi di approvazione. Inoltre, si raccomanda di promuovere piani territoriali che integrino i comuni ed evitino contraddizioni tra le normative locali e quelle autonome.
Nel breve periodo, alcune misure potrebbero includere incentivi per riabilitare le abitazioni esistenti, rendere più flessibile il cambiamento di destinazione d’uso dei terreni per permettere più sviluppi residenziali e concludere i progetti di costruzione sospesi. Anche se queste iniziative non risolverebbero il problema strutturale, potrebbero alleviare parte della pressione attuale.
Un futuro incerto se non si agisce
Il deficit di terreni edificabili e il suo impatto sull’offerta di abitazioni richiedono una risposta urgente e coordinata. Se non vengono adottate le riforme necessarie, la Spagna rischia di affrontare un aumento esponenziale del deficit abitativo nelle prossime decadi, aggravando ulteriormente la crisi nell’accesso alla casa. Questa sfida rappresenta un’opportunità per ripensare la gestione del territorio e cercare soluzioni che beneficino sia il mercato immobiliare che i cittadini.
