A escassez de habitação em Espanha é um problema que se intensifica a cada dia, afetando tanto compradores como arrendatários. Neste contexto, um relatório recente da Colliers e da APCEspaña coloca o foco em um dos principais fatores responsáveis: a falta de solo urbanizável disponível. Este estudo destaca que os longos prazos necessários para transformar solo rústico em solo edificável não só dificultam a construção de novas habitações, mas também contribuem para o aumento dos preços no mercado imobiliário. Além disso, a isso soma-se a complexidade burocrática, a falta de coordenação entre as administrações e as dificuldades legais que agravam ainda mais essa situação.
O défice de habitação acumulado em Espanha atinge números alarmantes. Em 2023, a diferença entre a procura de habitação e a oferta disponível ultrapassou as 408.000 unidades, um número que, caso não sejam tomadas medidas, poderá ascender a 2,74 milhões em 2039. Este desajuste impacta especialmente as grandes cidades como Madrid, Barcelona e Valência, onde o ritmo de criação de lares é entre 3,4 e 5 vezes superior ao número de habitações construídas, assim como em regiões turísticas como as Canárias, onde a diferença chega a ser sete vezes maior.
A complexidade do desenvolvimento do solo
O processo para transformar solo rústico em solo urbanizável disponível para a construção é lento e complicado em Espanha. Segundo o relatório da Colliers, os trâmites administrativos e urbanísticos necessários costumam prolongar-se entre 10 e 15 anos, e em alguns casos ultrapassam os 20 anos. Esses atrasos dificultam a resposta à crescente procura de habitação, especialmente nas zonas onde mais se necessita. Além disso, a incerteza jurídica e a falta de clareza nas regulamentações são obstáculos adicionais para promotores e construtores.
A lentidão do processo tem várias causas: normativas urbanísticas obsoletas, mudanças frequentes nas políticas locais e nacionais, impugnações legais e estruturas de propriedade complexas. Isso não só retarda a geração de solo urbanizável, mas também aumenta seu preço devido à escassez, o que, combinado com o aumento dos custos de construção, limita ainda mais a produção de habitação acessível.
Consequências económicas e sociais da escassez de solo
A falta de solo finalista tem implicações significativas para a economia e a sociedade. Em termos económicos, o aumento dos preços de solo e habitação reduz as margens de lucro dos promotores, o que desincentiva a construção de novas unidades. Isso gera um círculo vicioso onde a oferta limitada não consegue equilibrar a crescente procura, impulsionando ainda mais os preços.
No âmbito social, esta situação afeta especialmente os coletivos mais vulneráveis que enfrentam dificuldades cada vez maiores para aceder a uma habitação. Em zonas com alta procura, muitas pessoas têm de destinar uma parte significativa dos seus rendimentos ao arrendamento ou compra de habitação, o que gera desigualdade e limita a mobilidade geográfica. Além disso, o défice habitacional atual concentra-se em áreas onde se precisam mais habitações, deixando de fora zonas com menor pressão demográfica e habitação sem saída comercial. Isso leva a um problema social, em que, por exemplo, os jovens têm cada vez mais dificuldades em se independizar, fazendo com que dois em cada três jovens entre os 18 e os 34 anos vivam com os pais e dependam deles, segundo dados apresentados pelo idealista.
Além disso, segundo dados do Banco de Espanha, durante o primeiro trimestre de 2024 foram criados 55.000 novos lares, e projeta-se que esse número atinja os 360.000 até o final do ano. A isso soma-se que, desde 2022, o país recebeu aproximadamente 1,5 milhões de novos residentes, o que elevou a população estrangeira de 9,5% em 2015 para 13,6% no segundo trimestre de 2024. Este crescimento populacional exerce uma forte pressão em cidades como Madrid e Barcelona, que concentram um terço do défice acumulado de habitação, juntamente com Valência, Alicante e Málaga, onde a lacuna entre oferta e procura continua a aumentar.
Soluções para aliviar o problema
Para enfrentar esta crise, o relatório da Colliers propõe a elaboração de um plano integral que agilize os processos administrativos e melhore a coordenação entre as diversas Administrações Públicas envolvidas na gestão do solo. Entre as possíveis soluções está a adoção de ferramentas como a declaração responsável e a licença digital, que poderiam reduzir significativamente os tempos de aprovação. Também se recomenda promover planos territoriais que integrem os municípios e evitem contradições entre normativas locais e autonómicas.
A curto prazo, algumas medidas poderiam incluir incentivos para reabilitar habitações existentes, flexibilizar mudanças de uso do solo para permitir mais desenvolvimentos residenciais e finalizar projetos de construção paralisados. Embora estas iniciativas não resolvam o problema estrutural, poderiam aliviar parte da pressão atual.
Um futuro incerto se não se agir
O défice de solo urbanizável e o seu impacto na oferta de habitação exigem uma resposta urgente e coordenada. Caso não sejam implementadas as reformas necessárias, Espanha corre o risco de enfrentar um aumento exponencial no défice de habitações nas próximas décadas, agravando ainda mais a crise de acessibilidade à habitação. Este desafio representa uma oportunidade para repensar a gestão do solo e procurar soluções que beneficiem tanto o mercado imobiliário como os cidadãos.
