Torniamo sulla Costa Brava con Progetto Ronda Nord, una nuova opportunità di debito immobiliare a Sant Feliu de Guíxols, Girona. L’operazione consiste nel finanziare parzialmente i costi di costruzione e i costi generali di una promozione residenziale in corso, composta da 28 abitazioni plurifamiliari con posti auto, giardino e piscina condominiale.
Il progetto dispone di permesso di costruire in vigore e i lavori sono già iniziati, con un grado di avanzamento del 25%. Inoltre, il prestito sarà garantito da ipoteca di primo grado sulle abitazioni che compongono la promozione.
- 📅 Apertura all’investimento: martedì 23 giugno alle 16:00 (UTC+2)
- 🎙 Webinar del progetto: lunedì 22 giugno alle 12:00 (UTC+2)
In questo webinar spiegheremo tutti i dettagli del progetto e risponderemo alle domande degli investitori.
28 abitazioni a Sant Feliu de Guíxols
L’asset si trova in Ronda Nord 37, nella parte alta del comune di Sant Feliu de Guíxols, una delle località più rilevanti della Costa Brava.
La promozione si sviluppa su un terreno urbano di 1.277 m² e sarà composta da 28 abitazioni plurifamiliari, distribuite in due blocchi da 14 unità ciascuno. Le abitazioni avranno da 2 a 4 camere da letto, ampie terrazze, posti auto e accesso alla piscina condominiale. Inoltre, le unità disporranno di vista sul mare.
Il contesto è residenziale, tranquillo e familiare, situato a circa sei minuti in auto dal centro urbano e dalla spiaggia. La zona offre accesso vicino a supermercati, scuole e principali collegamenti verso Girona e Barcellona.
Lavori in corso e permesso concesso
Ronda Nord dispone di permesso di costruire in vigore e della divisione orizzontale iscritta al Registro della Proprietà.
La costruzione è già iniziata e presenta un grado di avanzamento del 25%. Ad oggi sono stati completati i movimenti terra, il primo solaio del Blocco 1 e le tamponature del Blocco 2.
Questa situazione consente di dare continuità diretta all’edificazione con i fondi del prestito di Urbanitae, riducendo parte dell’incertezza abituale nei progetti che si trovano in fasi iniziali.
Il gestore: Dinarosi Costa Brava
Il gestore del progetto è Dinarosi Costa Brava, società promotrice con oltre 20 anni di esperienza nel settore immobiliare e specializzata nello sviluppo di asset residenziali a livello regionale.
La società concentra la propria attività su promozioni residenziali in località consolidate della Costa Brava, con una forte presenza a Sant Feliu de Guíxols. Il suo modello si basa sul controllo diretto dell’operatività, dello sviluppo tecnico e del processo costruttivo dell’asset.
Il promotore ha acquisito il terreno e avviato i lavori interamente con fondi propri. Attualmente, l’asset è interamente di proprietà della società ed è libero da gravami.
La costruzione è affidata a Daleks Construction, impresa di fiducia del promotore, con oltre 20 anni di esperienza nell’edilizia residenziale e nelle ristrutturazioni. Si tratta di un partner abituale del promotore nella zona, insieme ad altri appaltatori locali, il che rafforza il controllo su costi e tempi.
Commercializzazione prevista
La commercializzazione delle abitazioni combinerà la gestione diretta del promotore con agenzie locali specializzate.
Attualmente la commercializzazione non è ancora iniziata, poiché il promotore punta a massimizzare il valore del progetto vendendo in fasi più avanzate della costruzione. Tuttavia, la zona presenta un’offerta limitata di nuova costruzione e una domanda solida, validata dalla due diligence commerciale.
Inoltre, il promotore ha esperienza diretta nella stessa strada: ha sviluppato una promozione vicina, Ronda Nord 13, composta da 32 abitazioni, venduta interamente su carta in 14 mesi.
Redditività totale del 15% in 18 mesi
L’operazione è strutturata come debito, tramite un prestito a tasso fisso. Il prestito complessivo ammonta fino a 4.500.000 euro, finanziato integralmente dagli investitori di Urbanitae e impegnato in quattro tranche:
- Tranche A: fino a 1.240.000 euro
- Tranche B: fino a 1.120.000 euro
- Tranche C: fino a 1.070.000 euro
- Tranche D: fino a 1.070.000 euro
In questa apertura viene finanziata la tranche A, con le seguenti caratteristiche:
- Importo: 1.240.000 euro
- Tasso di interesse: 10,0% annuo semplice
- Redditività totale: 15,0%
- Durata: 18 mesi
- Possibile estensione: 6 mesi aggiuntivi
- Periodo minimo di interessi: equivalente a 9 mesi
- Pagamento di capitale e interessi: a scadenza
La parte del prestito destinata a finanziare i lavori sarà erogata tramite certificazioni mensili, soggette al parere favorevole del Project Monitor.
Garanzie del prestito
Il prestito prevede un pacchetto di garanzie composto da:
- Ipoteca di primo grado sulle 28 abitazioni che compongono il progetto, con responsabilità ipotecaria pari al 140% del capitale del debito.
- Promessa di ipoteca sui 28 posti auto del progetto.
- Pegno di primo grado sulle quote sociali della società mutuataria.
- Pegno di primo grado sui conti bancari della società mutuataria.
- Meccanismo di cash sweep del 70% dei ricavi netti derivanti dalla vendita delle unità, destinato all’ammortamento del prestito.
- Lettera di impegno all’apporto di fondi propri (Equity Commitment Letter) per coprire parte delle contingenze preventivate e possibili imprevisti non contemplati nel business plan.
Il 30% dei ricavi non soggetti a cash sweep potrà essere destinato esclusivamente al reinvestimento nel progetto, aumentando il valore del collaterale del prestito a beneficio degli investitori di Urbanitae.
Come in tutti i progetti di debito, viene inserita la figura del Project Monitor, che esaminerà le certificazioni dei lavori, l’avanzamento della costruzione, eventuali scostamenti in termini di tempi o costi, e approverà le erogazioni periodiche del prestito.
Strategia di uscita
L’uscita prevista per gli investitori avverrà tramite i ricavi derivanti dalla vendita delle abitazioni.
Il progetto dispone di permesso di costruire, lavori già avviati e un promotore con esperienza nello stesso contesto. Inoltre, il meccanismo di cash sweep consente di destinare una parte significativa dei ricavi delle vendite all’ammortamento del prestito.
Perché investire in Ronda Nord
Questi sono alcuni dei principali punti di forza del progetto:
- Promozione residenziale in corso a Sant Feliu de Guíxols, uno dei comuni con maggiore domanda della Costa Brava.
- Permesso di costruire in vigore e divisione orizzontale iscritta.
- Grado di avanzamento del 25%, con movimenti terra, primo solaio e tamponature già realizzati.
- Ipoteca di primo grado sulle 28 abitazioni del progetto.
- Promotore con esperienza locale, inclusa una precedente promozione nella stessa strada venduta interamente su carta.
- Capitale impegnato dal promotore, con circa 1,86 milioni di euro destinati all’acquisizione e a parte dei costi di costruzione.
- Redditività fissa del 10% annuo semplice, con un periodo minimo di 9 mesi di interessi.
- LTV conservativo, con un rapporto iniziale di circa il 30% sul valore di perizia allo stato attuale e del 47% sul valore di perizia nell’ipotesi di edificio completato.
Calendario stimato
La durata stimata della tranche A è di 18 mesi, con una possibile estensione di 6 mesi.
I principali traguardi previsti sono:
- Giugno 2026: concessione del prestito per finanziare parzialmente i costi di costruzione e i costi generali del progetto.
- Terzo trimestre 2026: prosecuzione dei lavori di costruzione e avvio della commercializzazione.
- Quarto trimestre 2027: completamento dei lavori di costruzione.
- Primo trimestre 2028: consegna delle abitazioni e rimborso del prestito agli investitori di Urbanitae.
Come in ogni investimento immobiliare, le tempistiche possono variare in funzione dell’effettivo avanzamento dei lavori, della commercializzazione e delle condizioni di mercato.
Un’operazione residenziale sulla Costa Brava
Il progetto Ronda Nord consente di partecipare al finanziamento di una promozione residenziale in corso a Sant Feliu de Guíxols, con permesso concesso, lavori avanzati e garanzia ipotecaria di primo grado sulle abitazioni.
La combinazione di posizione, esperienza locale del promotore, capitale già investito, controllo tecnico del progetto e una struttura di garanzie rafforzata colloca questa operazione tra le opportunità di debito residenziale di Urbanitae.
L’apertura all’investimento sarà martedì 23 giugno alle 16:00 (UTC+2).
Hai dubbi sul progetto?
Puoi porre le tue domande nel webinar di lunedì 22 giugno alle 12:00 (UTC+2).
Puoi anche scriverci a contacto@urbanitae.com o chiamarci al (+34) 911 23 25 22.
