Tendenze degli investimenti immobiliari 2026
Last Updated on 9 Dicembre 2025 by Equipo Urbanitae
Il settore immobiliare entra nel 2026 con un rinnovato slancio. Dopo diversi anni caratterizzati dalla prudenza, gli investitori internazionali mostrano nuovamente fiducia e dinamismo, sostenuti da fondamentali di mercato più solidi, aspettative di prezzo più realistiche e liquidità che torna progressivamente. Questo è quanto emerge dal rapporto Global Investor Outlook 2026 di Colliers, che prevede un anno di riattivazione strategica e diversificazione geografica e settoriale.
Questo nuovo ciclo si distingue per una maggiore sofisticazione nelle strategie di investimento, un crescente interesse per asset alternativi (come i data center) e un rinnovato ruolo dell’Europa come destinazione di capitali globali.
Strategie attive e diversificazione globale
Uno dei messaggi chiave del rapporto è il passaggio degli investitori verso modelli più attivi, agili e controllati. Il 49% punta su investimenti diretti e conti segregati, mentre le joint venture e le operazioni corporate (M&A) stanno acquisendo rilevanza come mezzo per accedere a opportunità con maggiore flessibilità e scalabilità.
Sebbene il 37% degli investitori preferisca asset core (molto sicuri) o core-plus (sicuri ma con margine di miglioramento), solo il 9% dei nuovi fondi raccolti si concentra su questo tipo di asset. Questo divario tra domanda degli investitori e offerta dei fondi crea uno squilibrio tra domanda e offerta, spingendo molti investitori a cercare strutture più operative e flessibili.
L’Europa si profila come uno dei principali beneficiari di questo nuovo ciclo: la raccolta di fondi in EMEA è cresciuta del 50% su base annua e sette delle dieci principali destinazioni di investimento transfrontaliero si trovano già nella regione. Accanto ai mercati consolidati come Regno Unito, Germania e Francia, cresce l’attrattiva dell’Europa meridionale e centrale.
Data center in crescita e ripresa del mercato degli uffici
Il 2026 sarà un anno chiave per gli asset tecnologici. I data center rappresentano già il 31% dei fondi immobiliari globali raccolti tra gennaio e settembre 2025, consolidandosi come il secondo tipo di asset più richiesto. L’Europa vive una crescita accelerata in questo segmento, trainata dall’IA, dalla digitalizzazione e da settori strategici come la difesa. La principale sfida è garantire la disponibilità energetica e rispettare la normativa ESG.
Il mercato degli uffici mostra segnali chiari di ripresa. Londra, Parigi e Monaco guidano il ritorno delle operazioni di grande volume, con un focus rinnovato su asset in grado di offrire redditi stabili a lungo termine. Le joint venture orientate a core e value-add continuano a guadagnare rilevanza.
Industriale, residenziale e retail mantengono la loro forza
Gli asset industriali e logistici continuano ad attrarre capitali, in particolare in Germania, Paesi Bassi e Regno Unito. Iberia e Europa dell’Est si distinguono per il loro potenziale di crescita e il ruolo nelle catene di approvvigionamento europee.
Nel settore residenziale, il multifamily e le residenze per studenti continuano a crescere, sostenuti da un’offerta limitata e da una domanda strutturalmente elevata nel Regno Unito, nei Paesi del Benelux, nei Paesi Nordici, in Germania e in Iberia.
Il retail di prossimità sta vivendo una ripresa: supermercati, parchi commerciali e high-street retail riconquistano appeal grazie alla stabilità dei ricavi e al minor rischio di sviluppo.
Riconversione e riposizionamento
Una tendenza trasversale per il 2026 è la ricerca di valore aggiunto attraverso la trasformazione degli asset. Gli alti costi di costruzione e la scarsità di prodotto stanno spingendo alla riconversione degli edifici esistenti – in particolare uffici – per adeguarli agli standard di sostenibilità, alle nuove esigenze degli occupanti e all’aggiornamento tecnologico. Europa e APAC (Asia-Pacifico) guidano questa strategia.
Prospettive per la Spagna nel 2026
La Spagna affronta questo nuovo ciclo da una posizione particolarmente favorevole. L’interesse per asset logistici, residenziali – in particolare multifamily e student housing – e data center continua a crescere, sostenuto dalla competitività del paese nel Sud Europa e dalla sua attrattività per il capitale istituzionale.
Il mercato degli uffici a Madrid e Barcellona mostra segnali di stabilizzazione, mentre il dinamismo del turismo e del retail di prossimità rafforza il profilo della Spagna come destinazione chiave per gli investimenti nel 2026.
Pragmatismo di fronte all’incertezza
Questa prospettiva di ripresa convive con un approccio più prudente in altre aree del settore. Il rapporto Tendenze del mercato immobiliare in Europa 2026, redatto da PwC e Urban Land Institute, evidenzia un contesto più segnato dal pragmatismo. L’incertezza geopolitica e l’avanzamento della de-globalizzazione preoccupano già il 70% dei dirigenti del settore, influenzando le aspettative di ripresa.
Nonostante questo contesto prudente, la società di consulenza conferma che Madrid e Barcellona rimangono tra le città europee più attraenti per gli investimenti, grazie alla loro liquidità, stabilità e prospettive di crescita.
PwC sottolinea inoltre due grandi motori di trasformazione: la crescita accelerata dell’intelligenza artificiale – già utilizzata dal 75% degli intervistati – e l’evoluzione dell’agenda di sostenibilità, ancora rilevante ma con un approccio più pragmatico e meno focalizzato sulle etichette ESG.
Per quanto riguarda i segmenti con maggiore potenziale nel 2026, spiccano anche i data center, le infrastrutture energetiche e le diverse tipologie residenziali – dalle residenze per studenti al coliving – che si consolidano come priorità per gli investitori europei.
Il 2026 sarà quindi un anno segnato dalla reattivazione e dal riposizionamento del capitale immobiliare globale. Con l’Europa al centro e la Spagna ben posizionata per attrarre flussi significativi, il nuovo ciclo combina liquidità crescente, normalizzazione dei prezzi, diversificazione degli asset e creazione di valore come pilastri centrali. Uno scenario ricco di opportunità per gli investitori capaci di unire strategia, agilità e visione a lungo termine.
