Casa nel 2025: prezzi in aumento e mercato degli affitti sotto pressione
Last Updated on 12 Maggio 2025 by Urbanitae
Il primo trimestre del 2025 ha chiarito che il mercato immobiliare spagnolo continua la sua crescita, anche se in un contesto pieno di contrasti e con non poche sfide da affrontare. Con un’economia che mostra segnali di ripresa, ma ancora all’ombra dell’incertezza globale, il settore si confronta con una realtà complessa, segnata da una domanda sostenuta, un’offerta limitata e molteplici fattori esterni che ne condizionano l’evoluzione.
In Urbanitae abbiamo analizzato i principali dati del primo trimestre per capire meglio dove stiamo andando. Troverai il nostro rapporto completo alla fine di questo articolo.
Prezzi delle abitazioni e nuove costruzioni nel 2025 per il settore immobiliare
Le nuove costruzioni continuano a essere un rifugio per acquirenti e investitori. Nei primi tre mesi dell’anno, i prezzi delle abitazioni (nuove e usate) sono aumentati del 2,9% secondo Tinsa. Questa crescita moderata riflette una domanda costante, soprattutto nelle grandi città, nonostante gli ostacoli affrontati dai promotori: aumento dei costi, scarsità di terreni edificabili e ostacoli urbanistici. In questa linea, la CNMC ha proposto di velocizzare i processi di urbanizzazione e semplificare la normativa urbanistica, con l’obiettivo di sbloccare progetti oggi frenati dalla burocrazia.
In questo senso, secondo Idealista, nel 2024 sono state vendute oltre 65.000 abitazioni di nuova costruzione in Spagna, l’8,7% in più rispetto all’anno precedente, anche se rappresentano solo il 9,1% del totale delle operazioni. Madrid è in testa con 3.729 vendite, seguita da Malaga a livello provinciale. Inoltre, sono state avviate oltre 100.000 nuove costruzioni in tutto il paese, di cui l’86% destinate al mercato libero.
Il mercato dell’usato, da parte sua, ha continuato a mostrare un grande potenziale, con un aumento dei prezzi sorprendente per intensità e persistenza, anche in un contesto economico ancora caratterizzato dalla cautela. Il prezzo medio delle abitazioni usate è aumentato del 4,2% in soli tre mesi, raggiungendo i 2.489 euro al metro quadrato, il maggior incremento trimestrale registrato nell’ultimo decennio. Questa evoluzione riflette uno squilibrio evidente tra l’offerta disponibile, ancora scarsa in molte grandi città, e una domanda che, lungi dall’indebolirsi, resta solida.
Andamento delle compravendite
Anche le operazioni di compravendita sono iniziate con forza nel 2025. A febbraio sono state registrate 59.682 transazioni, il miglior dato per questo mese dal 2008, secondo i dati dell’INE, con un aumento del 13,9% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Gli investimenti esteri, cresciuti del 15% nel 2024, sono stati fondamentali per spiegare questa buona dinamica, soprattutto nelle zone costiere e nelle destinazioni turistiche. Britannici e marocchini spiccano come principali acquirenti, secondo il Consiglio Generale del Notariato.
Tuttavia, si prevede che questa tendenza si moderi nei prossimi mesi, a causa di cambi normativi come l’eliminazione dei Golden Visa e il possibile inasprimento fiscale per gli acquirenti extracomunitari non residenti. D’altra parte, l’accesso al credito ipotecario comincia a mostrare segnali di ripresa: a gennaio sono stati firmati 38.058 mutui (+11% su base annua), favoriti dal calo del tasso d’interesse medio al 3,08%, il più basso da aprile 2023, secondo l’INE.
Andamento degli affitti
Il mercato degli affitti continua la sua scalata, spinto da un aumento della domanda dovuto sia alle difficoltà di acquisto sia a cambiamenti sociali e lavorativi. Alla fine di marzo, secondo il portale Idealista, i prezzi degli affitti sono aumentati del 10,3% su base annua, raggiungendo i 14 euro al metro quadrato a livello nazionale. Le capitali più sotto pressione, come Barcellona (23,5 €/m²), Madrid (21,2 €/m²) e San Sebastián (17,7 €/m²), continuano a guidare questa classifica.
Parallelamente, il modello build to rent continua a guadagnare terreno come risposta alla scarsità di offerta: attualmente, sono in fase di sviluppo oltre 11.000 abitazioni di questo tipo, con particolare concentrazione a Madrid, in Andalusia e nella Comunità Valenciana.
Prezzi e semaforo delle città: cosa sale e cosa scende
Durante il primo trimestre del 2025, il mercato immobiliare spagnolo ha mostrato una notevole eterogeneità territoriale, con andamenti molto diversi a seconda della provincia. Secondo i dati di Fotocasa, regioni come Baleari, Madrid e Murcia hanno registrato aumenti di prezzo particolarmente marcati, spinti da una forte pressione della domanda e da un’offerta chiaramente insufficiente, mentre altre zone hanno iniziato a registrare cali significativi. È il caso di province come Toledo, Ávila o Guadalajara, dove i cali rispondono a un minore dinamismo economico o a una correzione dopo picchi precedenti. Questa crescente disparità evidenzia la necessità di analizzare il settore con una prospettiva più locale e sfumata, che tenga conto delle peculiarità di ciascun mercato.
Prospettive per il resto dell’anno
Guardando ai prossimi mesi, le stime pubblicate da CaixaBank Research delineano uno scenario moderatamente ottimista per il settore immobiliare spagnolo, con una previsione di crescita dei prezzi delle abitazioni che potrebbe raggiungere il 7,2% nel corso del 2025; una cifra che, pur rappresentando una certa moderazione rispetto agli anni precedenti, continua a riflettere la solidità strutturale della domanda, soprattutto nei grandi centri urbani e nelle zone di attrattiva turistica o lavorativa.
Parallelamente, si prevede che l’attività nel mercato residenziale rimanga elevata, raggiungendo circa 650.000 operazioni di compravendita entro la fine dell’anno e circa 135.000 permessi di costruzione di nuove abitazioni, il che confermerebbe una ripresa sostenuta dell’attività edilizia, ancora insufficiente a soddisfare la domanda accumulata, ma chiaramente in crescita rispetto ai livelli del 2023.
Consulta il nostro rapporto trimestrale completo qui:
