Il settore immobiliare in Spagna sta vivendo un momento di svolta, in cui rendimenti ai massimi convivono con un mercato sempre più inaccessibile, a causa, tra gli altri fattori, della mancanza di nuove abitazioni e della perdita di potere d’acquisto di gran parte della popolazione. In questo contesto, si stanno verificando diversi cambiamenti paradigmatici negli investimenti immobiliari, tra cui l’importanza della localizzazione. Se prima la posizione definiva la redditività, oggi la scarsità dell’offerta ha spinto a cercare nuove aree in cui acquistare casa, trasformando la periferia delle città in un nuovo polo di attrazione.
Lo conferma l’Agenzia delle Entrate spagnola in uno dei suoi ultimi rapporti, Statistica dei dichiaranti IRPF relativa all’anno 2023, dove si evidenzia che la redditività lorda è ormai nettamente più elevata in periferia rispetto al centro delle città, contrariamente a quanto accadeva in passato.
A che punto si trova l’abitazione come investimento?
Il mercato residenziale attraversa nel 2025 una fase di crescente complessità: continua a mantenere il suo status di bene rifugio a lungo termine, ma è sempre più difficile trovare buone opportunità. Nelle grandi città la situazione si complica: la carenza di offerta ha portato molte comunità autonome a dichiarare zone tensionate, spingendo all’elaborazione di una nuova Legge sulla Casa che prevede benefici fiscali per i locatori e limita i prezzi degli affitti in aree dove questi sono aumentati bruscamente. Recentemente, Galizia, Paesi Baschi e Navarra hanno aggiunto nuovi comuni a questa lista, portando a 301 le città o i paesi dichiarati zone tensionate dall’inizio dell’anno. Mentre in queste città le opportunità si riducono, nelle aree emergenti aumentano.
Per anni, il meccanismo di redditività per l’investitore immobiliare era chiaro: migliore è la zona, maggiore è il rendimento. In altre parole, le abitazioni nel centro delle città sono più costose e, di conseguenza, dovrebbero essere più redditizie. Ma non è tutto oro ciò che luccica: se da un lato c’è una domanda strutturale costante, dall’altro i prezzi di accesso sono elevati e la pressione fiscale più gravosa. Le zone periferiche, invece, sono più accessibili, meno onerose e godono di una domanda crescente.
Cosa ci dicono i dati dell’IRPF
Nel rapporto recentemente pubblicato dall’Agenzia delle Entrate si conclude che la periferia offre una maggiore redditività lorda. La spiegazione risiede nel prezzo di acquisto: sebbene gli affitti siano più bassi, il costo di acquisizione è molto più accessibile in periferia rispetto al centro città, il che spiega margini di profitto più ampi. Inoltre, questa tendenza non riguarda solo le grandi città, ma è diffusa in tutto il territorio nazionale.
Infatti, i comuni con più di 20.000 abitanti che presentano i rendimenti da locazione più elevati si trovano tutti nella Comunità Valenciana: Elda (8,9%), Novelda (8,9%) e Alcoy (8,7%). Lo stesso accade nelle grandi città come Barcellona o Madrid. Nella capitale, ad esempio, la redditività è maggiore in periferia: Parla (7,3%), Ciempozuelos (6,4%) e Collado Villalba (6,4%) guidano la classifica. In Andalusia la situazione non è diversa: a Siviglia, i comuni più redditizi sono San Juan de Aznalfarache (8,2%), Camas (7,2%) e Carmona (6,3%).
Quali sono le cause di questo fenomeno?
Questo “spostamento” delle tendenze di investimento e redditività dal centro urbano alla periferia risponde a diverse cause economiche e sociali. La pandemia ha portato a cambiamenti culturali che hanno avuto un impatto diretto sul mercato immobiliare. Ad esempio, la flessibilità lavorativa è aumentata notevolmente e molte aziende non richiedono più ai dipendenti di lavorare in ufficio tutta la settimana. Questo incremento dello smart working rende più facile lasciare il centro delle città e amplia la domanda in aree secondarie dove la qualità della vita può essere migliore a costi più contenuti.
Vi sono, naturalmente, anche fattori economici. L’aumento del prezzo dei terreni nelle zone centrali ha ridotto la loro attrattiva, sia in termini di affitto sia di rendimento per l’investitore. Nel 2024 il prezzo al metro quadrato è aumentato dell’8,4%, mentre i salari solo del 3%, come riportato dallo studio Rapporto tra salari e acquisto di abitazioni nel 2024 pubblicato da Infojobs e Fotocasa.
In questo senso, una quota sempre maggiore degli stipendi viene destinata all’affitto: secondo Idealista, in media in Spagna il 38% del salario va speso per l’affitto, cifra che a Malaga arriva fino al 55%. Questa pressione si riflette nell’aumento dell’offerta in periferia, dove vediamo lo sviluppo di nuove aree residenziali che funzionano come una valvola di sfogo per un mercato sotto pressione.
Questa tendenza continuerà?
Tutto fa pensare che non si tratti di un fenomeno passeggero, ma che, osservando le tendenze demografiche, sia probabile che si accentui nei prossimi anni. Se prendiamo Madrid come esempio, nel 2024 per la prima volta più della metà dei residenti nella comunità non viveva nella città (51%), secondo l’INE. Un dato significativo che ci indica come potrebbe evolvere l’espansione urbana nel medio periodo.
Per gli investitori immobiliari, questa nuova dinamica rappresenta un’opportunità per diversificare i propri asset al di fuori dei centri nevralgici delle città. I dati lo dimostrano chiaramente: i quartieri periferici e le città dormitorio offrono oggi una redditività decisamente superiore.
