El sector inmobiliario en España vive un momento de inflexión, donde las rentabilidades en máximos conviven con un mercado cada vez más inaccesible, debido entre otros factores a la falta de vivienda nueva, así como una pérdida de la capacidad adquisitiva de gran parte de la población. En este contexto, se están experimentando una serie de cambios paradigmáticos dentro de la inversión inmobiliaria, entre ellas, la importancia de la ubicación del inmueble. Si antes la ubicación definía la rentabilidad, ahora la falta de oferta ha hecho buscar nuevas zonas donde adquirir vivienda, convirtiendo la periferia de las ciudades en un nuevo atractivo.
Así lo concluye la Agencia Tributaria en uno de sus últimos informes, Estadística de los declarantes IRPF, correspondiente al año 2023, donde señala que la rentabilidad bruta es notablemente más elevada en la periferia que en el centro de las ciudades, como era habitual antes.
¿En qué punto se halla la vivienda como inversión?
La vivienda atraviesa este 2025 una etapa de creciente complejidad, ya que mantiene su condición de activo refugio a largo plazo, pero cada vez es más complicado hallar buenas oportunidades. La situación en las grandes ciudades es cada vez más compleja: la falta de oferta ha provocado que muchas comunidades autónomas se hayan visto involucradas con zonas tensionadas, obligando a formular una nueva Ley de Vivienda que recoge beneficios fiscales para los arrendadores y limita el precio del alquiler en zonas donde se haya disparado. Recientemente, Galicia, País Vasco y Navarra han sumado municipios declarados como zona tensionada, lo que eleva a 301 las ciudades o pueblos con esta condición en lo que llevamos de año. Mientras en estas ciudades las oportunidades se comprimen, en zonas emergentes se disparan.
Durante años, el mecanismo de rentabilidad del inversor inmobiliario era claro: cuánto mejor sea la zona, más rentabilidad sacas. O lo que es lo mismo, las viviendas en el centro neurálgico de las ciudades son más caras, y en consecuencia, deberían ser más rentables. Pero no es oro todo lo que reluce: al tiempo que se ofrece una demanda estructural constante, se presentan precios de acceso elevados y una mayor carga fiscal. Las zonas periféricas, por el contrario, son más asequibles y presentan menos dificultades de acceso, además de vivir una demanda creciente.
Lo que nos dicen los datos de IRPF
En el informe recientemente publicado por la Agencia Tributaria, se puede concluir que la periferia ofrece mayor rentabilidad bruta. La explicación reside en el precio de compra. Pese a que los alquileres son más baratos, el precio de adquisición es abismalmente más asequible en las afueras que en el centro de las ciudades, lo que explica el mayor margen de beneficio. Por otro lado, aunque cabría pensar que esta tendencia es propia de las grandes ciudades, lo cierto es que está extendida en todo el territorio nacional.
De hecho, los municipios de más de 20.000 con mayor rentabilidad del alquiler están todos en la Comunidad Valenciana: Elda (8,9%), Novelda (8,9%) y Alcoy (8,7%). Lo mismo ocurre en grandes ciudades como Barcelona o Madrid. En esta última, la rentabilidad es mayor en la periferia: Parla (7,3%), Ciempozuelos (6,4%) y Collado Villalba (6,4%) lideran la rentabilidad de la capital. En Andalucía las cosas no son distintas: fijándonos en Sevilla, podemos observar que los municipios más rentables en la ciudad hispalense son San Juan de Aznalfarache (8,2%), Camas (7,2%) y Carmona (6,3%).
¿Cuáles son las razones de este fenómeno?
Este “desplazamiento” de las tendencias de inversión y rentabilidad de los centros urbanos al extrarradio atiende a varias causas tanto económicas como sociales. La pandemia provocó cambios a nivel cultural que impactaron directamente en el mercado inmobiliario. Por ejemplo, la flexibilidad laboral se ha multiplicado y muchas empresas ya no requieren a sus trabajadores trabajar en la oficina, al menos toda la semana. Este aumento del teletrabajo provoca que sea más fácil dejar el centro de las ciudades y amplía la demanda en áreas secundarias donde la calidad de vida puede ser mejor a un menor precio.
También entran, por supuesto, circunstancias económicas. El encarecimiento del suelo en zonas céntricas ha reducido su atractivo, tanto en términos de alquiler como de retorno para el inversor. En 2024 el precio del metro cuadrado se encareció un 8,4%, mientras que los salarios lo hicieron un 3%, como refleja el estudio Relación de salarios y la compra de vivienda en 2024 publicado por Infojobs y Fotocasa.
En este sentido, cada vez mayor parte del salario se destina al alquiler: según Idealista, de media en España se tiene que destinar el 38% del sueldo al alquiler, algo que en ciudades como Málaga se dispara hasta el 55%. Esta presión es proporcional al aumento de la oferta en la periferia, donde podemos ver el desarrollo de nuevas zonas residenciales que de alguna manera funcionan como balón de oxígeno ante un mercado presionado.
¿Continuará esta tendencia?
Este fenómeno no parece flor de un día, sino que, observando las tendencias de crecimiento poblacional, es probable que se acentúe en los siguientes años. Si nos fijamos en la capital, Madrid, observamos que en 2024 por primera vez más de la mitad de empadronados en la comunidad no viven en la ciudad (51%), según el INE, un hecho significativo que habla de cómo podría ser la expansión de las ciudades en el medio plazo.
Para los inversores inmobiliarios, esta nueva tendencia puede ser una oportunidad para diversificar sus activos fuera de los centros neurálgicos de las ciudades porque los datos lo demuestran: los barrios y las ciudades dormitorio son mucho más rentables.
