“Los Cerros si presentano come una città verde, integrativa e inclusiva”
Los Cerros, nella zona sud-est di Madrid, promettono di essere uno dei progetti urbanistici più emblematici. Composto da 14.276 abitazioni, 550.650 metri quadrati di terreno terziario e commerciale e 170 ettari di aree verdi, supererà quello che fino ad ora è stato il grande polmone della capitale, il parco del Retiro. Marcos Sánchez Foncueva, amministratore della Compensazione Los Cerros ed esperto di urbanistica, ci fornisce in questa intervista dettagli sul progetto. Inoltre, in qualità di responsabile del Tavolo dell’Urbanistica del Madrid Foro Empresarial, condivide la sua visione su temi di attualità nel settore, come il problema del prezzo delle abitazioni nella capitale e le tendenze a favore della “città dei 15 minuti”.
Los Cerros si propone come il quartiere più verde di Madrid. Come è stato progettato questo intervento dal punto di vista della sostenibilità?
Come obiettivo centrale del nostro lavoro, in Los Cerros diamo priorità all’uso efficiente del suolo e all’integrazione degli spazi verdi nella trama urbana. Vogliamo dare continuità alle aree verdi delle strade dell’area verso spazi più ampi che si collegano al futuro Bosco Metropolitano.
Nella sua concezione originale, Los Cerros si presenta come una città verde, integrativa e inclusiva. Siamo l’area del sud-est con il maggior numero di aree verdi pubbliche della capitale in rapporto alla superficie ordinata: 170 ettari di natura. Valorizzeremo gli spazi verdi già esistenti come il Cerro de la Herradura e la Vega del Río Jarama, consentendo la conservazione e la promozione della biodiversità della zona.
Inoltre, questo impegno per la sostenibilità è garantito con la piantumazione di oltre 7.000 alberi, più di 100.000 arbusti e specie autoctone, e, cosa a cui attribuiamo una grande importanza, la riforestazione di oltre 2.500 alberi.
Un altro dei nostri assi portanti per la creazione di questo quartiere sostenibile è la partecipazione dei cittadini. Coinvolgere la società civile nel processo urbano ci aiuta a moltiplicare l’importanza di stabilire strategie di collaborazione pubblico-privata in materia di urbanistica e sostenibilità, attraverso una gestione urbana orientata al cittadino.
Devo sottolineare la scarsa occupazione del suolo in cui interveniamo, solo il 12% della sua superficie totale sarà edificato, in modo che la sua combinazione con la posizione privilegiata de Los Cerros e un paesaggio unico rendano natura e città unite per creare un progetto molto singolare, la città del XXI secolo.
Promette anche di essere un grande polo residenziale della capitale. Quali sono le dimensioni di questo progetto?
Los Cerros appartengono al distretto di Vicálvaro. Ha una superficie di 4,7 milioni di metri quadrati in cui stiamo creando una città e sviluppando infrastrutture per fornire servizi a 14.276 abitazioni, di cui il 50% avranno qualche forma di protezione. Le abitazioni si integrano con 550.650 metri quadrati di terreno terziario e commerciale e con i 170 ettari di aree verdi, superando il Parco del Retiro che ne conta 118.
Per quanto riguarda la sua posizione, confina a nord con i comuni di Coslada e San Fernando de Henares, a sud con l’autostrada a pedaggio R3, a ovest con El Cañaveral e a est con lo spazio protetto di Cerro de la Herradura.
In quale fase si trova attualmente il progetto? Quando si prevede la consegna delle prime abitazioni?
Attualmente stiamo eseguendo i lavori di urbanizzazione della prima fase delle tre previste nel progetto, con un investimento totale previsto di oltre 3 miliardi di euro e la creazione di 15.000 posti di lavoro.
Stiamo implementando anche nuove procedure per la conciliazione tra lavoro e patrimonio, diventando un riferimento, anche in questo senso, attraverso una compatibilità integrata rispetto ai lavori di urbanizzazione che prevede la ricerca e la conoscenza del nostro patrimonio archeologico, contando a tal fine sul supporto deciso e deciso della proprietà e della Comunità di Madrid.
“Los Cerros metteranno sul mercato un totale di 14.270 unità abitative da costruire nei prossimi anni.”
Stiamo procedendo con passo deciso con il Comune nel progetto di riparto, che è in fase di elaborazione. Se tutto va bene, ci aspettiamo che l’informazione pubblica di questo strumento di gestione avvenga nelle prossime date, la cui approvazione definitiva ci permetterà di richiedere la simultaneità dei lavori e iniziare con la costruzione. In base a questo, le chiavi delle prime abitazioni potranno essere consegnate entro la fine del 2026.
Come contribuiscono questi tipi di sviluppi a ridurre la tensione sul mercato residenziale nella capitale?
Secondo i dati dell’INE, per il terzo anno consecutivo in Spagna sono entrate 430.000 persone, di cui più di 120.000 vogliono risiedere a Madrid. Questa è una ragione di peso e fondamentale affinché la città di Madrid favorisca la generazione di sviluppi urbanistici come Los Cerros, che permetteranno di dare spazio a una parte sostanziale di questa domanda.
Los Cerros metterà sul mercato un totale di 14.270 abitazioni da costruire nei prossimi anni, posizionandoci come un’ottima opportunità per contribuire in modo sostanziale all’accesso all’abitazione e come strumento promotore di un maggiore equilibrio dei prezzi sul mercato immobiliare, generando una nuova offerta di abitazioni accessibili e di qualità.
In questo senso, è importante sottolineare che una percentuale così rile vante come il 50% del totale delle abitazioni avrà qualche forma di protezione. Nel nostro ambito, come in tutti gli altri sviluppi del sud-est, la combinazione di abitazioni libere con quelle protette aiuterà a garantire l’offerta di abitazioni accessibili e di qualità sul mercato.
Vogliamo attirare sia giovani coppie che cercano abitazioni di alta qualità in un ambiente sostenibile e salutare, sia persone anziane, attraverso una progettazione urbana differenziata e al contempo integrata nei nuovi sviluppi del sud-est e nella rete urbana della città di Madrid.
E qual è il ruolo delle Juntas de Compensación nella gestione e generazione delle città?
La Spagna dispone di una delle figure più importanti e imitate a livello internazionale del suo patrimonio giuridico: le Juntas de Compensación. Queste entità sono quelle che meglio possono operare una trasformazione sostenuta e sostenibile della città, soprattutto dalla loro efficace professionalizzazione nei primi due decenni del XXI secolo. Sono coloro che incarnano meglio nel nostro sistema i fondamenti di una collaborazione pubblico-privata efficace e produttiva.
Parallelamente al tuo lavoro alla guida della Junta de Compensación de Los Cerros, guidi anche il Tavolo dell’Urbanistica della associazione imprenditoriale Madrid Foro Empresarial. Con quale missione è nato e quali obiettivi persegue attualmente?
Madrid Foro Empresarial è senza dubbio uno strumento straordinario nato con la missione essenziale di migliorare in tutti i possibili ambiti la città di Madrid. Essendo un’organizzazione aziendale che non dipende da fondi pubblici, sovvenzioni o aiuti da parte di alcuna amministrazione, basandosi esclusivamente su risorse finanziarie proprie e sull’impegno degli imprenditori che fanno parte dell’istituzione, Madrid Foro Empresarial ha il vantaggio e la peculiarità molto speciale di poter difendere i propri associati, le loro idee, le loro preoccupazioni, dalla piena libertà.
Che tipo di aziende sono rappresentate in questo tavolo e perché è importante che facciano parte di organizzazioni come Madrid Foro Empresarial (MFE)?
Si tratta principalmente di piccole e medie imprese, sebbene facciano parte del Tavolo dell’Urbanistica alcune delle grandi corporazioni del settore. Affrontiamo tutte le questioni legate al settore immobiliare e all’urbanistica di Madrid. Dal Tavolo coordiniamo azioni, ricevendo preoccupazioni e proposte, non solo dalle imprese o dagli imprenditori legati all’immobiliare a Madrid, ma anche da tutti i membri di MFE, indipendentemente dall’oggetto della loro attività. Questa trasversalità ci offre una visione globale dei problemi che la città presenta e costituisce una base di conoscenza e informazioni che ci facilita la presentazione di soluzioni e alternative alle amministrazioni municipali e regionali.
Il prezzo delle abitazioni a Madrid sembra non smettere mai di raggiungere il suo apice, e le difficoltà per accedere all’abitazione, sia in regime di compravendita che in affitto, sono sempre maggiori. Come potremmo risolvere questo problema?
Come dicevo prima, ritengo che il fattore suolo sia determinante. Senza la necessaria programmazione che renda possibile la generazione fluida della materia prima, cioè il suolo su cui costruire nuove abitazioni, la domanda continuerà a essere superiore all’offerta e sarà molto difficile correggere le tendenze rialziste dei prezzi.
La difficoltà di accesso all’abitazione è particolarmente grave tra i giovani, e dovrebbero essere attuate politiche volte a favorire il loro accesso a abitazioni accessibili, in qualsiasi regime o modalità, attraverso accordi quadro tra amministrazioni e istituti finanziari, così come attraverso l’istituzione di politiche fiscali che allevino la situazione dei settori della popolazione più colpiti dalle difficoltà nell’accesso a abitazioni accessibili.
“Limitare i prezzi degli affitti, indipendentemente dalla formula utilizzata per farlo, non è una strategia politica efficace.”
Le sovvenzioni, e questo è ampiamente dimostrato ogni volta che sono state utilizzate, non risolvono nulla. Importante la revisione del prezzo del modulo di abitazione protetta che è in fase di elaborazione nella Comunità di Madrid. So che la grande maggioranza dei promotori sarebbe disposta a mettere sul mercato abitazioni protette, ma questa disposizione passa necessariamente dalla circostanza di partenza che la realizzazione di queste abitazioni non comporti perdite per loro.
Per inciso, fissare i prezzi degli affitti, qualsiasi sia la formula utilizzata per farlo, non è una strategia politica efficace, come dimostrato ripetutamente in tutte le occasioni in cui è stato tentato. Nel migliore dei casi, frenerebbe l’accesso all’abitazione di migliaia di persone che vogliono o devono ricorrere all’affitto, disincentivando i piccoli proprietari che cercano di valorizzare, attraverso il raggiungimento di redditi, la loro proprietà. Nel peggiore dei casi, aggraverebbe progressivamente il problema del prezzo delle abitazioni in qualsiasi delle sue modalità. La legge della domanda e dell’offerta funziona in entrambi i sensi.
Il concetto di “città dei 15 minuti” sta generando molte polemiche. Qual è la sua opinione da esperto di urbanistica?
La città dei 15 minuti è una delle sfide più grandi che i professionisti del settore devono affrontare. Effettivamente, riorganizzare la progettazione urbanistica in modo che tutti i cittadini abbiano accesso a coprire la maggior parte delle loro necessità di base entro un raggio di 15 minuti comporta molte difficoltà. La vicinanza, per ridurre i tempi di spostamento, la diversità e la mescolanza di usi del suolo nei nuovi sviluppi urbanistici, per garantire la copertura di quei servizi essenziali per il cittadino, la dotazione di infrastrutture che promuovano la mobilità sostenibile, per ridurre la congestione del traffico
e favorire uno stile di vita più sano, e il miglioramento dell’accessibilità che permetta una comunicazione fluida in qualsiasi punto della città, devono essere i pilastri che sostengono questo concetto.
Mi trovo, ovviamente, tra i sostenitori della città dei 15 minuti, ma in nessun caso a ogni costo. Mi spiego, non è sufficiente solo la miscela di usi o il miglioramento dell’accessibilità pedonale o l’implementazione nei nuovi sviluppi della mobilità dolce. Ancora una volta, il raggiungimento di questo obiettivo richiede azioni urbane strategiche e combinate di grande profondità.
Il fatto che un abitante de Los Cerros abbia accesso ai servizi essenziali non può mai implicare che la trama urbana in cui si trova non permetta percorsi di maggiore distanza in auto o trasporto pubblico. Questo sarebbe in qualche modo limitare la sua libertà di scelta.