Come sono i progetti di plusvalenze su Urbanitae?
I progetti di plusvalenze sono la nostra specialità in Urbanitae. Dal giugno 2019 abbiamo finanziato circa 130 progetti, di cui più del 60% sono progetti di plusvalenze. Se consideriamo il volume, i nostri progetti di plusvalenze (~150 milioni di euro) rappresentano quasi il doppio di quelli legati al debito. Se hai investito con noi, già conosci (quasi) tutto su di essi. In caso contrario, in questo articolo ti raccontiamo tutto ciò che devi sapere sui progetti di plusvalenze in Urbanitae.
Equity e plusvalenza
Per cominciare, noterai che spesso parliamo di progetti di equity e di progetti di plusvalenze in modo intercambiabile. In realtà, equity si riferisce alla struttura del progetto, mentre plusvalenza riguarda la strategia. In un progetto di equity, gli investitori entrano nel capitale della società: questo accade nei progetti di plusvalenze, ma anche in quelli a reddito.
La differenza principale risiede nell’obiettivo dell’investimento. La strategia di plusvalenze si basa sul ciclo “acquistare, ristrutturare e vendere” o “acquistare, costruire e vendere”. Entriamo come partner di capitale del promotore e investiamo quindi nella promozione immobiliare, con il livello di rischio e di redditività associato a questa attività. In questo approccio, capitalizziamo la plusvalenza generata dall’incremento del valore dell’immobile o dalla costruzione delle abitazioni e dalla domanda di mercato.
Nei progetti di rendite, questo approccio è presente anche alla fine del ciclo di vita del progetto. Vengono acquistati asset affittati a inquilini solidi e a lungo termine al fine di generare entrate ricorrenti derivanti da questi affitti. Dopo tre, quattro o cinque anni, alla fine del progetto, l’attivo viene venduto con l’obiettivo di ottenere plusvalenze.
Come funzionano i progetti di plusvalenze?
Un progetto di plusvalenze tipico in Urbanitae avrebbe queste caratteristiche. Come nell’80% dei nostri progetti, si tratterebbe di una promozione di nuove costruzioni. Gli investitori entrano per capitalizzare la SPV (società di progetto) creata specificamente per il progetto e acquistare il terreno o sostenere i costi iniziali del progetto.
A questa prima fase seguono le fasi di ottenimento del permesso, se non è già disponibile, e di commercializzazione, al fine di raggiungere il livello di preventivi richiesto dalla banca per entrare nell’operazione. Superati questi obiettivi, entra in gioco il prestito promotore bancario per finanziare la costruzione. Quando questa è completata, le abitazioni vengono consegnate fino al raggiungimento del 100%. A questo punto, la società creata viene liquidata e i profitti generati vengono distribuiti tra gli investitori, in base al loro contributo. I dividendi che l’investitore riceve sono al netto delle spese, ma sono soggetti a tassazione.
Perché realizziamo progetti di plusvalenze?
In Urbanitae abbiamo la flessibilità di strutturare i progetti come debito o come equity, il che ci conferisce un vantaggio rispetto ad altri fornitori di finanziamenti alternativi – e ad altre piattaforme di crowdfunding immobiliare.
Solitamente scegliamo la strategia di plusvalenze quando il contesto economico fa sì che il rischio che assumiamo con il finanziamento sia simile a quello del promotore. Quando ciò accade, chiediamo di essere in condizioni paritarie anche per quanto riguarda la redditività. Inoltre, il mercato residenziale è facile da valutare e offre margini per offrire un rendimento agli investitori, con periodi non superiori a 36 mesi.
Tuttavia, è importante considerare che le tempistiche sono stime e possono variare a causa di fattori difficili da controllare – ad esempio, la proprietà potrebbe non essere venduta al prezzo o al ritmo previsti; potrebbe non essere possibile ottenere finanziamenti bancari per la costruzione; i costi di costruzione potrebbero aumentare, ecc. Perciò, nei progetti di plusvalenze in Urbanitae, stabiliamo sempre dei margini di sicurezza nei nostri calcoli per attenuare eventuali difficoltà e avere fiducia nel fatto che i risultati attesi saranno raggiunti o superati.
Se non hai ancora investito con noi, dai un’occhiata ai nostri progetti e fai tutte le domande che desideri. Ti aspettiamo!