Doce de Octubre: rendimento del 15% in un locale commerciale
I locali commerciali stanno diventando sempre più interessanti sul mercato immobiliare. L’aumento del numero di locali vuoti combinato alla scarsità di offerta di abitazioni in determinate zone urbane rende la ristrutturazione degli immobili commerciali un’ottima opportunità sia per i promotori che per gli investitori.
Nella nostra serie di casi di successo, vogliamo oggi mettere in evidenza un’operazione di finanziamento per la riconversione di un locale ad uso residenziale. Si tratta del progetto “Doce de Octubre”, lanciato nel maggio 2021 e situato nel quartiere Niño Jesús di Madrid, in calle Doce de Octubre, 26. Una posizione privilegiata, vicino al Parco del Retiro e al quartiere di Salamanca.
Questo progetto, promosso da Chapnik & Giesen, consisteva nell’acquisizione di un locale commerciale di 206 metri quadrati (un ex ufficio bancario) per la successiva ristrutturazione e trasformazione in quattro unità abitative (due monolocali e due appartamenti, tutti con una camera da letto). Le quattro unità, situate al piano terra, hanno un ingresso indipendente.
Il progetto “Doce de Octubre” si basava su una strategia di plusvalenze. Gli investitori di Urbanitae si sono associati al promotore attraverso una società veicolo per sviluppare il progetto tramite un aumento di capitale. Questo aumento di capitale ha permesso di finanziare l’acquisizione del terreno e la sua successiva ristrutturazione, senza ricorrere al finanziamento bancario.
Miglioramento del rendimento e del TIR
L’importo dell’investimento, di 732.000 euro, è stato raccolto grazie alla partecipazione di 218 investitori di Urbanitae che hanno preso parte a questa operazione. Il rendimento iniziale stimato era del 10% su un periodo di 9 mesi e un TIR del 14%. Alla fine, anche se il periodo è stato esteso di tre mesi, il rendimento totale per gli investitori è aumentato notevolmente fino al 15,2%. Il TIR è aumentato di quasi due punti percentuali, raggiungendo il 15,9%, superando così tutte le previsioni iniziali.
Chiavi del successo
- Il promotore, oltre a occuparsi della gestione integrale della promozione, della ristrutturazione e della commercializzazione, ha investito capitale proprio, circa il 20% del capitale totale dell’investimento (169.000 euro).
- Il progetto è situato nel distretto del Retiro, vicino al quartiere di Salamanca. Una posizione unica e consolidata, circondata da servizi come scuole, ospedali, centri commerciali e supermercati. Con oltre 118.000 abitanti, Retiro occupa il quinto posto per prezzo delle abitazioni di seconda mano tra i 21 distretti che compongono la città di Madrid.
- Il promotore ha gestito sia il permesso di costruire che il permesso di cambio di destinazione d’uso tramite una dichiarazione di responsabilità (in collaborazione con una ECU – entità collaboratrice urbanistica omologata dal comune), evitando così di dover presentare una pratica all’amministrazione comunale per l’avvio dei lavori.
Nonostante leggeri ritardi nei tempi e costi aggiuntivi dovuti all’aumento dei prezzi dei materiali da costruzione durante uno dei periodi di maggiore aumento dei costi, il progetto è stato un successo. Le previsioni di vendita sono state ampiamente superate, compensando il ritardo e i costi aggiuntivi.
Il progetto “Doce de Octubre” non è solo un esempio di successo di rendimento in un locale commerciale. È un altro esempio di come il crowdfunding possa aprire interessanti vie di liquidità per tutti i tipi di operazioni immobiliari e, allo stesso tempo, offrire agli investitori opportunità davvero interessanti e differenziate.