Che cos’è il loan-to-value?

Forse non avete ancora investito nel crowdlending immobiliare, ma probabilmente sapete cos’è il loan-to-value. Anche se non ne siete a conoscenza…

Il loan-to-value (LTV) non è altro che un indicatore, una misura del rischio di un investimento immobiliare. Il LTV è il rapporto tra il prestito utilizzato per acquistare un immobile e il valore dell’immobile stesso. Ad esempio, se si acquista un immobile per 100.000 euro e si utilizza un mutuo ipotecario di 80.000 euro, l’LTV sarà dell’80%.

Quindi ora lo sapete. Quando si vuole acquistare una casa e si accende un mutuo, entra in gioco il rapporto prestito/valore. Di norma, gli acquirenti devono avere un terzo del valore della casa. Perché? Perché la banca di solito finanzia solo l’80% del prezzo di vendita, quindi l’acquirente deve avere almeno il 20%. Il resto, circa il 10-15%, riguarda le spese dell’acquirente.

Seguendo l’esempio, un tipico prestito ipotecario sarà pari all’80% del valore della casa. L’LTV sarà solo dell’80%. È facile pensare che il rischio dell’operazione – per la banca, che è quella che eroga il prestito – sarà tanto più basso quanto più basso sarà l’LTV. Se l’acquirente mette sul tavolo più soldi, avrà bisogno di meno denaro dalla banca e, quindi, chiederà un mutuo più piccolo, con un LTV più basso.

Loan-to-value e crowdlending immobiliare

Come abbiamo spiegato nei progetti di crowdlending immobiliare, è fondamentale avere un buon livello di garanzie. Quando Urbanitae concede un prestito al costruttore, esamina attentamente la capacità di quest’ultimo di ripagarlo. Le garanzie sono fornite in modo che, nel caso in cui lo sviluppatore non sia in grado di pagare, egli risponda con loro. In questo modo, gli investitori non vengono lasciati senza protezione.

Non esiste una formula unica per calcolare il LTV dal valore delle garanzie, poiché il LTV si calcola dividendo il prestito per il valore dell’immobile e le garanzie non sempre corrispondono al valore totale dell’immobile.

Tuttavia, è possibile stimare l’LTV dal valore delle garanzie e dal valore dell’immobile. A tal fine, è necessario sommare il valore della garanzia al valore dell’immobile e dividere il prestito per questo valore totale. Ad esempio, se il valore dell’immobile è di 200.000 euro e viene fornita una garanzia aggiuntiva di 50.000 euro, il valore totale sarà di 250.000 euro. Se il prestito è di 150.000 euro, l’LTV sarà del 60% ((150.000 / 250.000) x 100).

Il caso del Proyecto Cívitas, il più grande progetto di crowdlending immobiliare finanziato in Spagna, è leggermente diverso. In questo caso, gli investitori di Urbanitae si sono riuniti per concedere un prestito di 5 milioni di euro a Cívitas. Questo prestito è sostenuto da quattro sviluppi di Cívitas: ecco le garanzie. Insieme, questi quattro sviluppi genereranno un flusso di cassa libero di 12,2 milioni di euro.

Pertanto, le garanzie (12,2 milioni di euro) rappresentano oltre il 240% del valore del prestito. Nel progetto Cívitas, il loan-to-value è stato calcolato dividendo il prestito per il valore delle garanzie: il risultato è un LTV del 41% ((5.000.000 / 12.200.000) x 100). Una percentuale bassa che, a giudicare dall’accoglienza del progetto, ha convinto anche gli investitori di Urbanitae. E voi? Avete il coraggio di investire?