Le marché immobilier espagnol a commencé l’année 2026 avec une forte dynamique. Selon Colliers, l’investissement a atteint 6,394 milliards d’euros au premier trimestre, soit 45,4 % de plus que la moyenne trimestrielle de 2025, et largement au-dessus des moyennes des cinq et dix dernières années.
Ce n’est pas un chiffre anodin. Dans un contexte international marqué par l’incertitude, l’Espagne s’est de nouveau positionnée parmi les marchés les plus attractifs pour les capitaux. Alors que la zone euro enregistrait une baisse moyenne de 26 % des investissements immobiliers, le marché espagnol a affiché une résilience bien supérieure, soutenue par des facteurs tels que la croissance démographique, le dynamisme économique et le poids du tourisme.
L’Espagne continue de s’appuyer sur une demande très solide
Une partie de l’explication réside dans les fondamentaux du marché. L’Espagne combine plusieurs moteurs structurels qui continuent de soutenir l’investissement : une population en croissance, l’évolution des besoins en logement, la solidité de la consommation dans certains segments et une demande touristique qui reste particulièrement forte.
Cela ne signifie pas pour autant que tout est permis. Bien au contraire : le marché devient plus sélectif. Les investisseurs recherchent des actifs bénéficiant d’une demande claire, d’une capacité d’adaptation et d’un potentiel de création de valeur. Autrement dit, moins d’investissement indiscriminé et davantage d’attention portée aux fondamentaux.
Le living redevient le grand protagoniste
Le segment living – qui regroupe les actifs résidentiels et autres formats liés à l’habitation – a été le grand gagnant du trimestre. Colliers évalue les investissements à 2,386 milliards d’euros, soit une croissance de 127 %, représentant 37 % du volume total investi.
Au sein du living, le poids principal revient au multifamily, et plus particulièrement au build to rent (BTR) – des projets construits spécifiquement pour la location – qui ont concentré environ 90 % des investissements résidentiels. L’attractivité est évidente : forte demande, rareté de l’offre et logique de revenus récurrents toujours très appréciée des investisseurs.
Le retail et les bureaux reviennent sur le devant de la scène
Après plusieurs années plus irrégulières, les segments retail et bureaux ont retrouvé de l’élan en ce début d’année.
Dans le retail, l’investissement a atteint 1,14 milliard d’euros, avec une hausse de 84,8 %. L’intérêt s’est concentré principalement sur les centres commerciaux et les retail parks de grande taille, dans le cadre de stratégies core+ (actifs relativement stables mais avec un potentiel d’amélioration) et value-add (actifs présentant un potentiel de rénovation, de repositionnement ou d’optimisation opérationnelle afin de créer de la valeur).
Dans le segment des bureaux, le volume a atteint 923 millions d’euros, soit 58,7 % de plus, avec Barcelone parmi les marchés les plus actifs du trimestre. L’attention s’est portée sur les actifs répondant à des critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance), bénéficiant d’un bon emplacement et d’un potentiel de repositionnement, notamment dans des zones secondaires offrant des marges d’amélioration.
Hôtellerie, actifs alternatifs et logistique : plus de sélection, moins d’uniformité
Le secteur hôtelier reste important, même si son comportement a été un peu plus modéré que celui d’autres segments. Les investissements se sont élevés à 811 millions d’euros, soit une baisse de 24,1 %. Malgré cela, l’intérêt reste centré sur des actifs premium, aussi bien urbains que touristiques, ainsi que sur des hôtels présentant une forte qualité de flux de trésorerie opérationnels.
Les actifs alternatifs ont totalisé 782 millions d’euros, en hausse de 18,3 %. Deux catégories se distinguent clairement. D’une part, le healthcare (actifs liés à la santé et aux soins, comme les résidences seniors ou les centres médicaux), soutenu par le vieillissement démographique. D’autre part, les data centers, favorisés par la digitalisation et par le rôle croissant de l’Espagne comme hub numérique du sud de l’Europe.
Le segment industriel et logistique, quant à lui, a enregistré 352 millions d’euros, soit une baisse de 16,2 %. Malgré cela, il continue de susciter de l’intérêt dans des niches très spécifiques, telles que le nearshoring (relocalisation de la production à proximité du marché final), la logistique du dernier kilomètre et les actifs énergétiquement efficaces.
Où semble se concentrer l’attention en 2026
Si le début de l’année 2026 montre une chose, c’est que les opportunités restent nombreuses, mais qu’elles se concentrent de plus en plus sur des segments et des actifs très spécifiques.
Dans le living, le poids du multifamily et du BTR confirme que le résidentiel locatif demeure l’une des principales cibles des investisseurs. Dans le retail, l’intérêt se porte sur les actifs capables de maintenir une activité et un potentiel de repositionnement. Dans les bureaux, le marché récompense la qualité, les critères ESG et la capacité d’adaptation. Parallèlement, le healthcare et les data centers continuent de s’imposer comme des thématiques d’investissement de long terme.
Le constat de fond est clair : le marché ne croît pas de manière homogène, mais récompense les actifs présentant les meilleurs fondamentaux et la plus grande capacité de création de valeur.
Un marché solide, mais plus exigeant
Le bon début d’année n’élimine pas les risques. Le contexte international reste incertain et les tensions géopolitiques persistent. Mais même dans ce cadre, l’Espagne conserve une position relativement forte au sein du marché immobilier européen.
La conclusion importante n’est pas seulement qu’il y a davantage d’investissement, mais la manière dont cet investissement est réalisé. Le marché semble laisser derrière lui la logique du « tout monte » pour entrer dans une phase plus exigeante, où le type de produit, la qualité des flux de trésorerie, l’emplacement et la capacité réelle à créer de la valeur à long terme deviennent beaucoup plus déterminants.
