Immobilier ou bourse : où investir en 2025 ?

Le contexte économique actuel, marqué par une guerre commerciale tarifaire et une politique monétaire de baisse des taux d’intérêt, offre aux investisseurs particuliers un panorama où il n’est pas facile de décider s’il vaut mieux investir dans l’immobilier ou en bourse pour obtenir des rendements intéressants tout en minimisant les risques. Et bien que l’incertitude règne, des actifs comme l’or ou le bitcoin atteignent des prix records, ce qui peut constituer une barrière à l’entrée pour ce type d’investisseurs.

Parmi tous les types d’actifs, deux (très différents l’un de l’autre) jouissent d’une grande popularité auprès des investisseurs particuliers : l’investissement immobilier, d’une part, et l’investissement en actions d’autre part, via l’achat et la vente de titres boursiers. Cette année étant marquée par de nombreux changements, voyons lequel des deux est le plus approprié pour investir en 2025.

Le secteur immobilier connaît une hausse continue des prix dans un contexte où la demande est proche de tripler l’offre de logements à vendre, selon Fotocasa. Bien que des plans gouvernementaux existent pour faire face à la crise du logement, ils ne semblent pas apporter de solution efficace à court terme.

L’investissement en bourse, quant à lui, gagne en popularité grâce à un meilleur accès aux marchés via la numérisation et un volume d’information croissant. La première moitié de l’année a été marquée par des rendements historiques, avec le S&P 500 atteignant des sommets et l’Ibex 35 affichant ses meilleures valorisations depuis 20 ans.

Investir dans l’immobilier, une valeur refuge

En Espagne, l’immobilier a toujours été l’investissement préféré des petits épargnants. Selon les données d’Eurostat, fin 2024, 73,6 % de la population espagnole possédait le logement dans lequel elle vivait, le taux le plus élevé de l’Union européenne. Cependant, la demande augmente de plus en plus en raison de la croissance démographique, alors que l’offre diminue, notamment à cause du manque de construction de nouveaux logements et du renchérissement du foncier dans les grandes villes.

Mais pourquoi l’investissement immobilier est-il si populaire en Espagne ? Parce qu’il s’agit d’un actif tangible, ce qui inspire de la sécurité. Il est aussi perçu comme moins risqué, car sa valeur ne dépend pas directement des événements géopolitiques ni ne subit autant la volatilité des marchés financiers. Il est associé à la sécurité, à la stabilité et à des gains à long terme.

Investir en bourse, un rôle de plus en plus central

L’investissement en bourse a toujours été plus associé à la volatilité et au risque, bien que l’historique démontre le contraire : au cours des vingt dernières années, le rendement annualisé de l’Ibex a été de 7,95 %, preuve de la bonne santé des marchés financiers.

Par ailleurs, la numérisation a grandement facilité l’accès du grand public aux marchés. En quelques clics, il est désormais possible d’acheter des actions ou des fonds via notre banque ou des courtiers en ligne qui offrent une multitude d’options d’investissement. Cela, combiné à un intérêt croissant de la population et à un effort des institutions financières pour promouvoir l’éducation financière, a permis à un nombre croissant de particuliers d’entrer sur ce marché. Un autre avantage est que ce sont des actifs très liquides, ce qui signifie que l’on peut récupérer ses fonds relativement rapidement.

Alors, vaut-il mieux investir dans l’immobilier ou en bourse ?

Même si l’objectif est le même — obtenir un rendement à moyen ou long terme —, le niveau d’implication, les coûts associés et les risques varient énormément. Une comparaison des principaux éléments permet d’en distinguer les caractéristiques et de voir ce qui correspond le mieux à chaque profil d’investisseur. Les deux options fonctionnent, mais avec des mécanismes, des délais, des risques et des niveaux d’engagement très différents.

• Accessibilité : la bourse a l’avantage d’une liquidité quasi immédiate, ce qui permet d’acheter et de vendre facilement pendant les heures de marché. À l’inverse, l’investissement immobilier traditionnel est bien plus illiquide, avec un retour sur investissement à plus long terme. Toutefois, de nouvelles formules comme le crowdfunding immobilier, proposé par Urbanitae, ont amélioré l’accessibilité, avec des barrières d’entrée faibles, un ticket minimal dès 500 euros, et des délais de retour plus courts.

• Fiscalité et coûts : la fiscalité immobilière est complexe et freine les transactions, en plus de pénaliser la rentabilité. En plus de la taxe foncière, la pression fiscale s’intensifie sur les résidences secondaires, les successions, etc. L’investissement boursier, s’il est fait directement, n’implique que les frais de courtage et les impôts sur les plus-values éventuelles. En ce qui concerne la paperasse, l’immobilier implique plus de charges : frais de maintenance, assurances, impôts annuels, formalités d’achat ou de location. En revanche, les nouvelles formes d’investissement immobilier comme le crowdfunding ou le crowdlending tendent vers un modèle sans coûts, puisque les plateformes perçoivent leur commission sur le total du projet, déjà intégré dans l’objectif de financement.

• Risque : l’investissement immobilier, bien qu’il comporte un certain risque, est l’un des plus stables, assurant des revenus réguliers par la location et un gain important lors de la revente. Les opérations boursières à court terme, en revanche, sont plus volatiles et très sensibles aux nouveautés économiques, politiques et aux résultats des entreprises, ce qui provoque des fluctuations quotidiennes. Cela contraste avec la stabilité des projets immobiliers financés collectivement via Urbanitae, qui sont quasiment exempts de ces risques, grâce à une sélection rigoureuse des projets par un comité d’experts.

• Gestion : le niveau d’implication est très différent. L’immobilier traditionnel demande une gestion active, entretenir le bien, résoudre les problèmes… Tandis qu’en bourse, une fois l’action achetée, on n’a plus à s’en préoccuper jusqu’à la revente. Certaines plateformes permettent même de le faire automatiquement dès qu’un seuil de prix est atteint. En ce qui concerne les projets immobiliers collectifs, l’implication est minime : une fois l’opération bouclée, il suffit d’attendre que le projet soit finalisé pour recevoir automatiquement les gains.

La diversification, une stratégie gagnante

Dans un environnement en perpétuelle évolution, la véritable stratégie consiste à ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier et à miser sur la diversification pour protéger son capital. En combinant différents actifs non corrélés, on peut faire face aux imprévus : les actions sont plus sensibles aux tensions politiques et aux cycles économiques, tandis que l’immobilier dépend de facteurs comme la législation, l’offre et la demande, etc. Il est donc idéal de détenir un large éventail d’actifs complémentaires, pour diversifier son portefeuille entre immobilier et bourse et répartir le capital sur plusieurs marchés et secteurs, avec un risque modéré et des rendements intéressants. C’est dans cette optique que le crowdfunding immobilier gagne en popularité, comme investissement alternatif dans l’immobilier, avec un risque moindre et des rendements attractifs.