« Les Cerros se présente comme une ville verte, intégratrice et inclusive »
Les Cerros, dans la zone sud-est de Madrid, promet d’être l’un des développements urbains les plus emblématiques. Composé de 14 276 logements, de 550 650 mètres carrés de terrains tertiaires et commerciaux et de 170 hectares d’espaces verts, il surpassera ce qui est jusqu’à présent le grand poumon de la capitale, le parc El Retiro. Marcos Sánchez Foncueva, directeur de la Junta de Compensación Los Cerros et expert en urbanisme, nous dévoile dans cette interview des détails sur le projet. En tant que responsable de la Table d’Urbanisme de l’organisation patronale madrilène Madrid Foro Empresarial, il partage également sa vision sur les sujets d’actualité du secteur, tels que le problème du prix de l’immobilier dans la capitale et les tendances en faveur de la « ville des 15 minutes ».
Les Cerros se présente comme le quartier le plus vert de Madrid. Comment ce projet a-t-il été conçu du point de vue de la durabilité ?
En tant qu’objectif central de notre travail, à Los Cerros, nous mettons l’accent sur l’utilisation efficace du sol et l’intégration d’espaces verts dans la trame urbaine. Nous souhaitons prolonger les espaces verts des voies de circulation vers des espaces plus vastes en les connectant au futur Bosque Metropolitano.
Dans sa conception initiale, Los Cerros se présente comme une ville verte, intégratrice et inclusive. Nous sommes la zone du sud-est qui compte le plus grand nombre d’espaces verts publics de la capitale par rapport à la surface aménagée : 170 hectares de nature. Nous valoriserons les espaces verts déjà existants tels que le Cerro de la Herradura et la Vega del Río Jarama, permettant la préservation et la promotion de la biodiversité de la région.
De plus, cet engagement en faveur de la durabilité est garanti par la plantation de plus de 7 000 arbres, plus de 100 000 arbustes et espèces indigènes, et, quelque chose à laquelle nous attachons une importance extraordinaire, la reforestation de plus de 2 500 arbres.
Un autre de nos axes structurants pour la création de ce quartier durable est la participation citoyenne. Impliquer la société civile dans le processus urbain nous aide à multiplier l’importance d’établir des stratégies de collaboration public-privé en matière d’urbanisme et de durabilité, à travers une gestion urbaine orientée vers le citoyen.
Je tiens à souligner la faible occupation du sol sur lequel nous intervenons, seulement 12 % de sa surface totale sera construite, de sorte que sa combinaison avec l’emplacement privilégié de Los Cerros et un paysage unique fait que la nature et la ville se rejoignent pour créer un projet très singulier, la ville du XXIe siècle.
Il promet également d’être un grand pôle résidentiel de la capitale. Quelles sont les dimensions de ce projet ?
Les Cerros appartient au district de Vicálvaro. Il couvre une superficie de 4,7 millions de mètres carrés où nous créons une ville et développons des infrastructures pour desservir 14 276 logements, dont 50 % auront une certaine forme de protection. Ces logements sont complétés par 550 650 mètres carrés de terrains tertiaires et commerciaux ainsi que par les 170 hectares d’espaces verts, dépassant ainsi le Parque de El Retiro qui en compte 118.
En ce qui concerne son emplacement, il est limitrophe au nord des municipalités de Coslada et San Fernando de Henares, au sud de l’autoroute à péage R3, à l’ouest de El Cañaveral et à l’est de l’espace protégé du Cerro de la Herradura.
À quelle phase se trouve actuellement le projet ? Quand prévoyez-vous la livraison des premiers logements ?
Nous sommes actuellement en train de réaliser les travaux d’aménagement de la première étape des trois prévues dans le projet, avec un investissement total prévu de plus de 3 milliards d’euros et la création de 15 000 emplois.
Nous mettons également en œuvre de nouvelles procédures pour la conciliation entre le chantier et le patrimoine, devenant ainsi une référence, également en ce sens,
grâce à une compatibilité intégrée par rapport aux travaux d’aménagement qui inclut la recherche et la connaissance de notre patrimoine archéologique, avec le soutien ferme et déterminé du propriétaire et de la Communauté de Madrid.
« Los Cerros mettront sur le marché un total de 14 270 logements à construire au cours des prochaines années. »
Nous progressons fermement avec la Mairie dans le projet de remembrement, qui est en cours de traitement. Si tout se passe bien, nous espérons que l’enquête publique de cet instrument de gestion se déroulera dans un avenir proche, et son approbation définitive nous permettra de demander la simultanéité des travaux et de commencer la construction. En conséquence, les clés des premiers logements pourraient être remises avant la fin de 2026.
Comment de tels développements contribuent-ils à réduire la pression sur le marché résidentiel dans la capitale ?
Selon les données de l’INE, pour la troisième année consécutive, 430 000 personnes sont entrées en Espagne, dont plus de 120 000 souhaitent résider à Madrid. C’est une raison de poids et fondamentale pour que la ville de Madrid favorise la génération de développements urbains tels que Los Cerros, qui permettront de répondre à une partie substantielle de cette demande.
Los Cerros mettra sur le marché un total de 14 270 logements à construire dans les années à venir, ce qui nous positionne et nous transforme en une excellente opportunité pour contribuer de manière significative à l’accès au logement et comme instrument pour assurer un meilleur équilibre des prix sur le marché immobilier, générant une nouvelle offre de logements abordables et de qualité.
À cet égard, il convient de souligner qu’un pourcentage aussi important que 50 % de l’ensemble du parc de logements disposera de certaines formes de protection. Dans notre domaine, comme dans le reste des développements du sud-est, la combinaison de logements libres et protégés contribuera à garantir la mise sur le marché de logements abordables et de qualité.
Nous visons à attirer à la fois des jeunes et des familles à la recherche de logements de haute qualité dans un environnement durable et sain, ainsi qu’une population plus âgée, grâce à une conception urbaine différenciée et, en même temps, intégrée dans les nouveaux développements du sud-est et dans la trame urbaine de la ville de Madrid.
Quel est le rôle des Juntes de Compensación dans la gestion et la création de villes ?
L’Espagne dispose d’une des figures les plus importantes et les plus imitées au niveau international dans son corpus juridique : les Juntes de Compensación. Ces entités sont celles qui peuvent le mieux opérer une transformation soutenue et durable de la ville, surtout depuis leur professionnalisation effective au cours des deux premières décennies du XXIe siècle. Elles incarnent le mieux dans notre système les fondements d’une collaboration public-privé efficace et productive.
Parallèlement à votre travail à la tête de la Junta de Compensación de Los Cerros, vous dirigez également la Table d’Urbanisme du patronat madrilène Madrid Foro Empresarial. Quelle était sa mission à l’origine et quels sont ses objectifs actuels ?
Madrid Foro Empresarial est sans aucun doute un outil extraordinaire qui a été créé dans le but essentiel d’améliorer tous les aspects possibles de la ville de Madrid. Étant une organisation entrepreneuriale qui ne dépend d’aucun financement public, de subventions ou d’aides d’aucune administration, s’appuyant exclusivement sur ses propres ressources financières et sur les efforts des entrepreneurs qui font partie de l’institution, Madrid Foro Empresarial a l’avantage très spécial et singulier de pouvoir défendre ses membres, leurs idées et leurs préoccupations, dans une totale liberté.
Quel type d’entreprises sont représentées à cette table et pourquoi est-il important qu’elles fassent partie d’organisations comme Madrid Foro Empresarial (MFE) ?
Il s’agit principalement de petites et moyennes entreprises, bien que certaines des grandes entreprises du secteur fassent également partie de la Table d’Urbanisme. Nous traitons de tous les sujets liés au secteur immobilier et à l’urbanisme madrilènes. Depuis la Table, nous coordonnons des actions, recevant des préoccupations et des propositions, non seulement des entreprises ou entrepreneurs liés à l’immobilier à Madrid, mais aussi de tous les membres de MFE, quel que soit l’objet de leur activité. Cette transversalité nous donne une vision globale des problèmes posés par la ville et constitue une base de connaissance et d’information qui nous facilite la formulation de solutions et d’alternatives aux administrations municipale et régionale.
Le prix du logement à Madrid semble ne jamais cesser d’augmenter, et les difficultés d’accès au logement, que ce soit en propriété ou en location, sont de plus en plus grandes. Comment pourrions-nous résoudre ce problème ?
Comme je l’ai mentionné précédemment, je pense que le facteur foncier est totalement déterminant. Sans la programmation nécessaire pour permettre la génération fluide de la matière première, de terrains sur lesquels construire de nouveaux logements, la demande continuera d’être supérieure à l’offre et il sera très difficile de corriger les tendances à la hausse des prix.
La difficulté d’accès au logement est particulièrement grave parmi les jeunes, et des politiques visant à faciliter leur accès à des logements abordables, sous quelque régime ou forme que ce soit, devraient être mises en œuvre. Cela pourrait se faire par le biais d’accords-cadres entre les administrations et les institutions financières, ainsi que par la mise en place de politiques fiscales visant à soulager la situation des secteurs de la population les plus touchés par des difficultés d’accès à un logement abordable.
« Limitare i prezzi degli affitti, indipendentemente dalla formula utilizzata per farlo, non è una strategia politica efficace. »
Les subventions, et cela a été prouvé de manière insistante à chaque fois qu’elles ont été utilisées, ne résolvent rien. La révision du prix du module de logement protégé, actuellement en cours de traitement en Communauté de Madrid, est importante. Je sais que la grande majorité des promoteurs seraient prêts à mettre sur le marché des logements protégés, mais cette disposition passe nécessairement par la condition que la réalisation de ces logements ne soit pas déficitaire pour eux.
D’ailleurs, plafonner les prix des loyers, quelle que soit la formule utilisée pour le faire, n’est pas une stratégie politique efficace, comme cela a été démontré à maintes reprises lorsqu’on a tenté de le faire. Dans le meilleur des cas, cela freinera l’accès au logement de milliers de personnes qui souhaitent ou doivent recourir à la location, décourageant les petits propriétaires qui cherchent à valoriser leur propriété en obtenant des revenus. Dans le pire des cas, cela aggravera progressivement le problème du prix du logement dans toutes ses modalités. La loi de l’offre et de la demande fonctionne dans les deux sens.
Le concept de la « ville des 15 minutes » suscite une grande controverse. Quelle est votre opinion en tant qu’expert en urbanisme ?
La ville des 15 minutes est l’un des plus grands défis auxquels nous, professionnels du secteur, sommes confrontés. En effet, réorganiser la conception de l’urbanisme pour que tous les citoyens aient accès à la plupart de leurs besoins fondamentaux dans un rayon de 15 minutes génère de nombreuses difficultés. La proximité, pour réduire les temps de déplacement, la diversité et la mixité des usages du sol dans les développements urbains, pour garantir la couverture des services essentiels pour les citoyens, la fourniture d’infrastructures favorisant la mobilité durable, pour réduire la congestion du trafic et encourager un mode de vie plus sain, et l’amélioration de l’accessibilité permettant une communication fluide vers n’importe quel point de la ville, doivent être les piliers qui soutiennent ce concept.
Je suis bien sûr parmi les défenseurs de la ville des 15 minutes, mais en aucun cas à tout prix. Je m’explique : il n’est pas seulement nécessaire de mélanger les usages ou d’améliorer l’accessibilité piétonne ou de mettre en œuvre dans les nouveaux développements la mobilité douce. Une fois de plus, la réalisation de cet objectif nécessite des actions urbaines stratégiques et combinées d’une profondeur considérable.
Le fait qu’un habitant des Cerros ait accès aux services essentiels ne peut jamais signifier que la trame urbaine dans laquelle il se trouve ne permette pas des trajets plus longs en voiture ou en transports en commun. Cela reviendrait en quelque sorte à limiter sa liberté de choix.