Les locaux commerciaux suscitent de plus en plus d’intérêt sur le marché immobilier. L’augmentation du nombre de locaux vacants combinée à la pénurie de logements dans certaines zones urbaines fait de la rénovation des biens commerciaux une excellente opportunité tant pour les promoteurs que pour les investisseurs.
Dans notre série de cas de réussite, nous souhaitons aujourd’hui mettre en avant une opération de financement pour la reconversion d’un local à usage résidentiel. Il s’agit du projet « Doce de Octubre », lancé en mai 2021 et situé dans le quartier Niño Jesús de Madrid, rue Doce de Octubre, 26. Un emplacement privilégié, à proximité du parc du Retiro et du quartier de Salamanque.
Ce projet, initié par Chapnik & Giesen, consistait à acquérir un local commercial de 206 mètres carrés (ancien bureau de banque) pour sa rénovation ultérieure et sa transformation en quatre logements (deux studios et deux appartements, tous d’une chambre). Les quatre unités, situées au rez-de-chaussée, disposent d’une entrée indépendante.
Le projet « Doce de Octubre » reposait sur une stratégie de plus-value. Les investisseurs d’Urbanitae se sont associés au promoteur au travers d’une société véhicule pour développer le projet par le biais d’une augmentation de capital. Cette augmentation de capital a permis de financer l’acquisition du terrain et sa rénovation ultérieure, sans avoir recours au financement bancaire.
Rendement et TRI améliorés
Le montant de l’investissement, de 732 000 euros, a été levé grâce à la participation de 218 investisseurs d’Urbanitae qui ont pris part à cette opération. Le rendement initial estimé était de 10 % sur une période de 9 mois, avec un TRI de 14 %. Finalement, bien que la période ait été prolongée de trois mois, le rendement total pour les investisseurs a largement augmenté pour atteindre 15,2 %. Le TRI a augmenté de près de deux points pour atteindre 15,9 %, dépassant ainsi toutes les prévisions initiales.
Clés du succès
- Le promoteur, en plus de s’occuper de la gestion intégrale de la promotion, de la rénovation et de la commercialisation, a investi des fonds propres, soit environ 20 % du capital total de l’investissement (169 000 euros).
- Le projet est situé dans le quartier Retiro, à proximité du quartier de Salamanque. Un emplacement unique et établi, entouré de services tels que des écoles, des hôpitaux, des centres commerciaux et des supermarchés. Avec plus de 118 000 habitants, Retiro occupe la cinquième place en termes de prix de l’immobilier d’occasion parmi les 21 districts de la ville de Madrid.
- Le promoteur a traité à la fois le permis de construire et le permis de changement d’usage via une déclaration responsable (en collaboration avec une ECU – entité collaboratrice urbanistique homologuée par la mairie), ce qui a évité de devoir instruire un dossier auprès de l’administration municipale pour le démarrage des travaux.
Malgré de légères retards dans les délais et des coûts supplémentaires dus à l’augmentation des prix des matériaux de construction pendant l’une des périodes de plus forte hausse des coûts, le projet a été un succès. Les prévisions de vente ont largement dépassé la démora et le surcoût.
Le projet « Doce de Octubre » n’est pas seulement un exemple réussi de rendement dans un local commercial. C’est un autre exemple de la manière dont le financement participatif peut ouvrir des voies de liquidité intéressantes pour tous types d’opérations immobilières et, en même temps, offrir aux investisseurs des opportunités réellement intéressantes et différenciées.
