Comment Urbanitae choisit ses projets
Aujourd’hui, nous souhaitons aborder l’un des aspects les plus importants lors d’un investissement en crowdfunding immobilier : le choix des projets dans lesquels investir. Plus précisément, nous verrons comment Urbanitae choisit les projets qu’elle décide de financer… et pourquoi cette sélection explique une bonne partie du succès de l’entreprise.
On sait qu’en matière d’investissement, il existe deux grandes stratégies : la stratégie active et la stratégie passive. La première nécessite l’implication directe de l’investisseur – ou celle d’un expert en son nom – pour savoir où investir à tout moment sur la base d’une analyse constante du marché. L’investissement passif s’appuie sur la trajectoire ascendante à long terme du marché et se limite donc à reproduire sa rentabilité, avec beaucoup moins d’efforts.
Chez Urbanitae, nous combinons les deux approches. D’une part, une équipe d’experts est chargée de sélectionner les projets qu’il est judicieux de financer. Ils font le gros du travail. Mais c’est l’investisseur qui décide : une fois qu’un projet est publié, l’investisseur peut consulter toutes les informations disponibles à son sujet et décider d’y investir ou d’attendre une opportunité d’investissement plus convaincante.
Dans cet article, nous vous expliquons comment se déroule la première partie du processus. C’est-à-dire comment un projet immobilier devient un projet Urbanitae.
Comment Urbanitae choisit ses projets
L’équipe chargée de filtrer les projets qui arrivent sur la plateforme est Real Estate. Outre les nombreuses propositions qui nous parviennent via le formulaire de contact, de nombreux projets nous parviennent directement. Ayant déjà financé près d’une centaine de projets avec plus de 50 développeurs, nous sommes connus pour être un partenaire fiable. Parfois, c’est la banque elle-même qui nous recommande aux promoteurs.
Une fois que nous avons reçu la proposition, nous analysons quatre points clés pour déterminer si le projet est éligible à un financement sur la plateforme.
Le promoteur
Tout commence avec le promoteur. Chez Urbanitae, avant d’évaluer un projet, nous examinons l’activité passée et présente du promoteur. En d’autres termes, nous vérifions qu’il possède les compétences nécessaires pour gérer un projet tel que celui que nous envisageons. Si le projet est intéressant mais que le promoteur n’a pas d’expérience dans la région ou dans le type de projet spécifique, nous proposons parfois la figure d’un promoteur associé qui investit dans le projet ou participe aux honoraires.
Un autre aspect clé pour nous est l’accès du promoteur au financement. Dans nombre de nos projets, les investisseurs fournissent le capital nécessaire à l’achat du terrain ou supportent les coûts de démarrage de la construction jusqu’à ce que le prêt du promoteur arrive. C’est pourquoi nous vérifions les relations du promoteur avec les banques en nous adressant directement aux institutions financières.
Les ventes
Un autre facteur clé pour l’approbation d’un projet est que les prix de vente soient raisonnables aujourd’hui et non à l’avenir. À cette fin, nous vérifions si ces prix sont conformes au marché et nous demandons une évaluation externe aux agents immobiliers (API) avec lesquels nous collaborons dans toute l’Espagne. Dans les projets de plus-value, nous intégrons un rapport d’évaluation indépendant dans la documentation du projet.
En outre, nous devons vérifier le degré d’avancement commercial du projet. La meilleure preuve de l’attractivité du projet est qu’il a déjà un niveau raisonnable de ventes ou de réservations. Ce pourcentage de réservations est également essentiel pour obtenir le prêt du promoteur nécessaire à l’achèvement du projet, et se situe généralement autour de 50 % ou plus.
La bureaucratie
Un autre des points clés d’un projet est le permis de construire en raison de son importance en termes de délais. L’idéal est que le projet dispose déjà d’un permis, mais ce n’est pas toujours possible. Dans ce cas, chez Urbanitae, nous vérifions que les délais indiqués par le promoteur dans son business plan sont plausibles – et nous les ajustons généralement à la hausse, par prudence -. Dans ce cas, nous nous adressons directement aux autorités pour le vérifier.
Évaluation des travaux de construction
Parallèlement, nous vérifions que les coûts de construction proposés par le promoteur sont raisonnables. Dans ce cas, nous intégrons un suivi externe du projet. C’est-à-dire que nous validons, avec un agent externe, la viabilité technique, administrative et économique du projet ; cet agent externe vérifie également le bon déroulement des travaux par le biais de rapports périodiques.
Le comité d’investissement
Une fois ces quatre points vérifiés, si les conditions sont bonnes, le projet est soumis à l’évaluation d’un comité d’investissement qui se réunit chaque semaine chez Urbanitae. Ce comité passe en revue les quatre grands domaines que nous venons d’évoquer, avec l’apport d’experts indépendants. Il n’est pas nécessaire que le projet soit approuvé dès la première réunion. Cependant, pour obtenir le feu vert, le comité doit approuver le projet à l’unanimité.
La sélection des projets dans Urbanitae est un point fondamental, car notre réputation y est liée. Bien que nous insistions sur le fait que les rendements obtenus dans le passé ne garantissent pas ceux de l’avenir, la vérité est que nos investisseurs apprécient grandement ce processus de sélection. En d’autres termes, ils sont convaincus que si Urbanitae a donné son accord, le projet sera une bonne opportunité d’investissement.
C’est ce qui nous pousse à maintenir notre niveau d’exigence et à donner la priorité non pas tant à la rentabilité qu’à la sécurité de nos investissements. Pour l’instant, les résultats et la valorisation de nos investisseurs sont notre meilleure garantie.