Le secteur Healthcare s’impose comme un pari immobilier stratégique dans les actifs du secteur sanitaire, atteignant des chiffres record en Espagne. Selon le dernier rapport « Healthcare en España » réalisé par Colliers, le volume total investi en 2024 s’est élevé à 628 millions d’euros, répartis entre maisons de retraite, hôpitaux et logements pour seniors (senior living). Ce marché a connu une croissance notable ces dernières années, portée par un environnement macroéconomique plus favorable, le vieillissement de la population et l’arrivée de nouveaux investisseurs séduits par la résilience du secteur face aux éventuelles crises économiques.
Dès le premier trimestre 2025, les investissements cumulés approchent déjà les 180 millions d’euros, confirmant l’élan positif du segment Healthcare. Une dynamique qui, si elle se poursuit, pourrait permettre de dépasser les 700 millions d’euros selon la société de conseil.
Maisons de retraite : un marché en expansion constante
Ce sous-segment domine le marché sanitaire avec plus de 404 millions d’euros investis depuis janvier 2024, soit environ deux tiers du total. Cette croissance soutenue se traduit par une augmentation de 22 000 lits depuis 2018, atteignant 399 000 lits opérationnels en 2024, ce qui représente une hausse de 6 % de l’offre globale.
Cependant, le taux de couverture reste insuffisant : il s’élève à 4,02 %, en dessous du minimum recommandé de 5 % par l’OMS, révélant un déficit structurel nécessitant un engagement continu des investisseurs. De plus, pour maintenir le taux actuel à l’horizon 2030, il faudrait ajouter environ 20 000 lits au cours des trois prochaines années.
Parmi les opérations les plus marquantes, selon le rapport, on note l’entrée du fonds Azora, via son véhicule Romano Senior, avec l’acquisition de 15 maisons de retraite et de plus de 2 000 lits dans des zones urbaines à forte densité. Au premier trimestre 2025, deux nouvelles opérations ont déjà été conclues avec Sanitas Mayores, ajoutant 223 lits supplémentaires à leur portefeuille.
« La demande pour ce type d’actifs sanitaires continuera de croître, portée par le vieillissement de la population et la nécessité de moderniser les installations existantes. Les perspectives pour 2025 en matière d’investissement sont très optimistes », déclare Laura Díaz, directrice du département Healthcare chez Colliers.
Hôpitaux : investissements record dans les établissements privés
Les investissements dans les hôpitaux ont atteint 174 millions d’euros en 2024, et devraient dépasser les 100 millions rien qu’au premier trimestre 2025. Cette croissance est directement liée à la démocratisation de l’assurance santé privée, qui couvre désormais 26 % de la population espagnole.
Le besoin d’expansion est évident : d’ici 2030, 4 000 nouveaux lits hospitaliers privés sont prévus. Pour maintenir le niveau de couverture actuel, il faudrait construire 18 nouveaux hôpitaux et mobiliser un investissement d’un milliard d’euros.
La tendance est claire : la construction neuve prédomine, notamment dans les zones à haut pouvoir d’achat comme Madrid, la Catalogne ou les Baléares, où l’assurance santé privée est la plus utilisée.
« L’investissement dans les hôpitaux reflète deux tendances clés : la rareté des groupes hospitaliers et la concentration dans les zones à hauts revenus. Cela montre une préférence pour les nouveaux projets dans des emplacements stratégiques », ajoute Laura Díaz.
Senior Living : un fort potentiel à exploiter
Le Senior Living s’impose comme une alternative de plus en plus viable aux maisons de retraite traditionnelles, notamment auprès des personnes âgées étrangères choisissant l’Espagne pour leur retraite. Les perspectives de croissance sont ambitieuses : on prévoit d’atteindre 8 000 lits opérationnels d’ici 2030.
En 2024, des joint ventures représentant plus de 600 millions d’euros ont été annoncées pour développer plus de 2 000 appartements, bien que le volume réel d’investissement n’ait été que de 50 millions d’euros. Cela révèle un écart entre l’intérêt des investisseurs et la concrétisation des projets.
Les principaux freins restent l’immaturité du marché et le manque d’opérateurs spécialisés, contrairement à des pays comme les États-Unis, le Royaume-Uni ou la France.
« Malgré les annonces, la majorité des projets ne se sont pas encore matérialisés. Le potentiel existe, mais il reste nécessaire de lever du capital et d’attirer des opérateurs expérimentés », souligne Díaz.
Colliers prévoit un doublement de l’offre d’ici 2030, soutenue par le vieillissement croissant de la population, qui devrait atteindre 26 % en 2037 selon les données de l’INE. La société indique que des projets totalisant plus de 600 millions d’euros sont en préparation dans ce segment. Et même si le marché espagnol compte peu d’opérateurs spécialisés, contrairement à d’autres pays, il présente un potentiel important.
Perspectives pour 2025
Le secteur immobilier sanitaire en Espagne suit donc une trajectoire ascendante. Avec un investissement total qui pourrait dépasser les 700 millions d’euros en 2025, le segment Healthcare attire de plus en plus d’investisseurs grâce à sa résilience et à son lien direct avec les grandes tendances démographiques à long terme.
