Healthcare ist die Immobilienwette auf Vermögenswerte im Gesundheitssektor und erreicht in Spanien Rekordzahlen. Laut dem jüngsten Bericht „Healthcare in Spanien“ des Beratungsunternehmens Colliers belief sich das gesamte Investitionsvolumen im Jahr 2024 auf 628 Millionen Euro, verteilt auf Seniorenresidenzen, Krankenhäuser und Senior Living. Dieser Markt hat in den letzten Jahren ein bemerkenswertes Wachstum erfahren, angetrieben durch ein günstigeres makroökonomisches Umfeld, die alternde Bevölkerung und den Eintritt neuer Investoren, die von der Widerstandsfähigkeit des Gesundheitssektors gegenüber möglichen Wirtschaftskrisen angezogen wurden.
Bereits im ersten Quartal 2025 nähert sich die aggregierte Investition 180 Millionen Euro, was die starke positive Dynamik des Healthcare-Segments bestätigt. Eine Dynamik, die – sofern sie anhält – laut Aussage des Beratungsunternehmens sogar die Marke von 700 Mio. € übertreffen könnte.
Seniorenresidenzen: ein stetig wachsender Markt
Dieses Teilsegment führt den Gesundheitsmarkt mit mehr als 404 Millionen Euro an Investitionen seit Januar 2024 an – das entspricht rund zwei Dritteln des Gesamtvolumens. Das nachhaltige Wachstum zeigt sich in einem Zuwachs von 22.000 Betten seit 2018, wodurch sich die Zahl der verfügbaren Betten im Jahr 2024 auf 399.000 erhöht hat – ein Anstieg von 6 % gegenüber dem Gesamtangebot.
Allerdings bleibt die Abdeckungsrate unzureichend: Sie liegt bei 4,02 % und damit unter dem von der WHO empfohlenen Minimum von 5 %, was auf ein strukturelles Defizit hinweist, das eine kontinuierliche Investitionsbereitschaft erfordert. Zudem wird geschätzt, dass bis 2030 etwa 20.000 zusätzliche Betten erforderlich sind, um die derzeitige Abdeckungsrate zu halten.
Zu den bemerkenswertesten Transaktionen zählt laut Bericht der Einstieg des Fonds Azora über sein Vehikel Romano Senior mit dem Erwerb von 15 Residenzen und über 2.000 Betten in dicht besiedelten städtischen Gebieten. Im ersten Quartal 2025 wurden bereits zwei weitere Transaktionen mit Sanitas Mayores abgeschlossen, wodurch 223 zusätzliche Betten in deren Portfolio aufgenommen wurden.
„Die Nachfrage nach dieser Art von Gesundheitsimmobilien wird weiter steigen – angetrieben vom demografischen Wandel und dem Modernisierungsbedarf bestehender Einrichtungen. Die Aussichten für 2025 in Bezug auf Investitionen sind sehr optimistisch“, sagt Laura Díaz, Leiterin Healthcare bei Colliers.
Krankenhäuser: Rekordinvestitionen in Privatkliniken
Die Investitionen in Krankenhäuser beliefen sich im Jahr 2024 auf 174 Millionen Euro, und es wird erwartet, dass allein im ersten Quartal 2025 über 100 Millionen investiert werden. Dieses Wachstum ist direkt mit der zunehmenden Verbreitung privater Krankenversicherungen verbunden, die mittlerweile 26 % der spanischen Bevölkerung abdecken.
Der Expansionsbedarf ist offensichtlich: Bis 2030 wird mit der Schaffung von 4.000 neuen privaten Krankenhausbetten gerechnet. Um allein die aktuelle Abdeckungsrate zu halten, müssten 18 neue Krankenhäuser gebaut und rund 1 Milliarde Euro investiert werden.
Der Trend ist klar: Es dominiert der Neubau – insbesondere in wohlhabenden Regionen wie Madrid, Katalonien und den Balearen, wo der Anteil privat Versicherter am höchsten ist.
„Die Investitionen in Krankenhäuser spiegeln zwei zentrale Tendenzen wider: den Mangel an Krankenhausgruppen und die Konzentration in einkommensstarken Gebieten. Das deutet auf eine Vorliebe für neue Entwicklungen an strategischen Standorten hin“, fügt Laura Díaz hinzu.
Senior Living: Zukunft mit Potenzial
Senior Living etabliert sich zunehmend als tragfähige Alternative zu traditionellen Seniorenresidenzen – insbesondere für ausländische Ruheständler, die Spanien als Alterswohnsitz wählen. Die Wachstumsaussichten sind ambitioniert: Bis 2030 sollen 8.000 operative Plätze erreicht werden.
Im Jahr 2024 wurden Joint Ventures im Wert von über 600 Millionen Euro angekündigt, um mehr als 2.000 Apartments zu entwickeln – das tatsächliche Investitionsvolumen lag jedoch bei nur 50 Millionen Euro. Dies weist auf eine Diskrepanz zwischen Investoreninteresse und tatsächlicher Umsetzung hin.
Die größten Hürden sind weiterhin die Unreife des Marktes und der Mangel an spezialisierten Betreibern, im Gegensatz zu Ländern wie den USA, dem Vereinigten Königreich oder Frankreich.
„Trotz zahlreicher Ankündigungen sind die meisten Projekte noch nicht realisiert worden. Das Potenzial ist da, aber es bedarf weiterhin Kapital und erfahrener Betreiber“, erklärt Díaz.
Colliers prognostiziert eine Verdopplung des Angebots bis 2030, angetrieben durch die zunehmende Alterung der Bevölkerung, die laut Daten des INE im Jahr 2037 26 % erreichen soll. Die Beratungsfirma weist darauf hin, dass sich derzeit Projekte im Umfang von über 600 Mio. € in der Pipeline befinden. Und obwohl es im Vergleich zu den USA, dem Vereinigten Königreich oder Frankreich an spezialisierten Betreibern mangelt, bietet der spanische Markt großes Potenzial.
Ausblick für 2025
Der Gesundheitsimmobiliensektor in Spanien befindet sich somit auf einem klaren Wachstumspfad. Mit einem voraussichtlichen Investitionsvolumen von über 700 Millionen Euro im Jahr 2025 bietet der Healthcare-Sektor eine zunehmende Attraktivität für Investoren – dank seiner Widerstandsfähigkeit und der engen Verbindung zu langfristigen demografischen Trends.
