Contenu mis à jour pour la campagne de déclaration des revenus 2026, dont la présentation s’étendra entre les mois d’avril et de juin 2027.
L’une des questions les plus fréquentes parmi les investisseurs d’Urbanitae concerne la fiscalité : quels impôts faut-il payer sur les bénéfices obtenus dans les projets et comment ceux-ci apparaissent-ils dans la déclaration fiscale.
La réponse courte est que cela dépend de plusieurs facteurs. Une personne physique n’est pas imposée de la même manière qu’une personne morale, et un projet de dette ne fonctionne pas exactement comme un projet d’equity. Il convient également de distinguer deux concepts souvent confondus : la retenue à la source et l’imposition finale.
Dans la plupart des cas, si vous investissez en tant que personne physique résidente en Espagne, les revenus obtenus via Urbanitae s’intègrent dans la base de l’épargne de l’IRPF (impôt sur le revenu des personnes physiques), et de nombreux paiements font l’objet d’une retenue de 19 %. Mais cela ne signifie pas nécessairement que votre imposition finale restera à ce pourcentage.
Retenue et imposition : ce n’est pas la même chose
C’est le premier point qu’il convient de clarifier.
Lorsqu’une société verse des intérêts ou distribue des bénéfices, elle peut pratiquer une retenue à la source à titre d’acompte. Cette retenue constitue une avance sur l’impôt qui sera ensuite régularisée dans la déclaration de revenus.
Par exemple, si vous devez percevoir 100 euros de bénéfice et qu’une retenue de 19 % est appliquée, vous recevrez 81 euros nets, et les 19 euros restants seront versés à l’administration fiscale en votre nom. Plus tard, lors de la déclaration, ces revenus seront ajoutés à votre base de l’épargne et il sera vérifié si cette retenue couvrait déjà l’impôt dû ou si vous devez encore verser un complément. La retenue générale de 19 % sur ce type de revenus est prévue par la réglementation fiscale.
C’est pourquoi, même si dans de nombreux cas une partie de l’impôt a déjà été payée à l’avance, l’imposition finale dépend de votre situation fiscale globale.
Comment sont imposés les investissements dans Urbanitae si vous êtes une personne physique
Si vous investissez en tant que personne physique ayant sa résidence fiscale en Espagne, la situation la plus courante est que les revenus obtenus via Urbanitae soient imposés à l’IRPF, dans la base de l’épargne.
Projets de dette : les intérêts sont imposés
Dans les projets de dette, le rendement perçu par l’investisseur prend la forme d’intérêts. Ces intérêts sont imposés comme revenus du capital mobilier.
La logique est simple : si vous investissez 1 000 euros et récupérez 1 100 euros, les 1 000 euros de principal ne sont pas imposés ; ce qui est imposé, ce sont les 100 euros d’intérêts. Une retenue préalable de 19 % s’applique normalement à ce rendement.
Projets d’equity : en règle générale, les bénéfices distribués sont imposés
Dans les projets d’equity, l’investisseur participe au capital d’une société véhicule et peut percevoir des bénéfices lorsque le projet distribue ses résultats ou est liquidé. En pratique, lorsque ce retour prend la forme d’un dividende ou d’une participation aux bénéfices, il est généralement lui aussi imposé dans la base de l’épargne de l’IRPF.
Là encore, le principe général est le même : ce n’est pas le remboursement du capital apporté à sa valeur nominale qui est imposé, mais le rendement généré par l’investissement.
Quels taux s’appliquent dans la base de l’épargne
Lors de la campagne de déclaration correspondant à l’exercice 2026, présentée au printemps 2027, les rendements intégrés dans la base imposable de l’épargne sont soumis à un barème progressif.
L’échelle applicable comprend les taux suivants :
- 19 % jusqu’à 6 000 euros
- 21 % entre 6 000 et 50 000 euros
- 23 % entre 50 000 et 200 000 euros
- 27 % entre 200 000 et 300 000 euros
- 30 % au-delà de 300 000 euros
Cela signifie que la retenue initiale de 19 % ne coïncide pas toujours avec l’imposition finale. Si, au cours de l’année, vous avez obtenu d’autres revenus de l’épargne – par exemple des intérêts, des dividendes ou des plus-values –, une partie peut finalement être imposée à des taux plus élevés.
Ce qui se passe généralement lors de la déclaration
Dans la plupart des cas, si la retenue a été correctement appliquée, cette information apparaît déjà dans les données fiscales ou dans le projet de déclaration.
Il peut arriver que le nom affiché ne corresponde pas exactement au nom commercial du projet, car l’administration fiscale fait généralement apparaître la société payeuse et non la dénomination commerciale avec laquelle l’investisseur identifie l’opération. Malgré cela, il est normal que la retenue soit déjà correctement imputée, et qu’il suffise de vérifier les données avant de valider la déclaration.
L’exception importante en equity : le boni de liquidation
Il existe une exception qu’il est utile de connaître, car elle modifie sensiblement la mécanique fiscale.
Dans certains projets d’equity, le retour à l’investisseur peut ne pas prendre la forme d’un dividende, mais d’un boni de liquidation. Dans ce cas, il peut arriver qu’aucune retenue préalable ne soit appliquée, car pour calculer correctement le revenu imposable, il est nécessaire de tenir compte de la valeur et de la date d’acquisition de l’investissement.
En pratique, cela signifie que si vous avez investi, par exemple, 500 euros et qu’au moment de la liquidation de la société vous recevez 530 euros au titre du boni de liquidation, il est possible qu’aucune retenue n’ait été pratiquée au moment du paiement. Ce sera alors à vous d’indiquer dans votre déclaration la date de l’investissement, le montant investi, la date du remboursement et le montant perçu, afin que le logiciel calcule la plus-value correspondante.
Ce n’est pas le cas le plus fréquent, mais c’est l’un de ceux qui suscitent le plus de doutes, précisément parce qu’il rompt avec la logique habituelle du « on m’a retenu l’impôt et tout apparaît déjà dans le brouillon ».
Et l’impôt sur la fortune ?
Outre l’IRPF, certains contribuables peuvent être tenus de déclarer leurs investissements au titre de l’impôt sur la fortune et, le cas échéant, de l’impôt temporaire de solidarité sur les grandes fortunes, qui demeure en vigueur.
Dans ces cas, l’investissement dans Urbanitae fait partie du patrimoine imposable du contribuable, apprécié au 31 décembre de chaque exercice — dans ce cas, au 31 décembre 2026 pour la déclaration à présenter en 2027.
Ce qui compte n’est pas une règle spécifique à la plateforme, mais l’obligation générale de déclarer l’ensemble des biens et droits lorsque les minimums exonérés et les seuils réglementaires de chaque communauté autonome sont dépassés.
Comment sont imposées les personnes morales
Si l’investissement est réalisé par l’intermédiaire d’une société, on ne parle plus d’IRPF, mais d’impôt sur les sociétés.
En règle générale, les intérêts et bénéfices obtenus s’intègrent dans l’imposition ordinaire de l’entité. En outre, certains paiements peuvent également faire l’objet d’une retenue préalable.
La principale particularité apparaît dans certaines opérations d’equity. Lorsque les conditions légales sont remplies – notamment, de manière générale, une participation d’au moins 5 % –, l’exonération destinée à éviter la double imposition sur les dividendes et participations aux bénéfices peut s’appliquer. Cette exonération est, en règle générale, de 95 %.
Dit simplement : si une société mère détient une participation significative dans une autre société qui a déjà payé l’impôt sur ses bénéfices, la loi évite que ces mêmes bénéfices soient à nouveau intégralement imposés lorsqu’ils remontent à la société mère.
Existe-t-il un différé fiscal comme dans les fonds ?
Non.
Les investissements dans Urbanitae ne bénéficient pas du régime de transferts propre à certains fonds d’investissement. Par conséquent, lorsqu’un revenu imposable est généré, celui-ci doit être déclaré conformément aux règles générales, sans le différé fiscal qui peut exister dans d’autres véhicules d’investissement collectif.
Que se passe-t-il si vous investissez depuis l’étranger ?
Dans le cas des investisseurs non résidents, l’imposition dépend du pays de résidence fiscale, du type de revenu obtenu et de la convention destinée à éviter la double imposition applicable, le cas échéant. La réglementation sur l’impôt des non-résidents prévoit des règles spécifiques, et leur application concrète peut varier selon les situations.
C’est pourquoi il convient d’éviter les généralisations : il n’existe pas de réponse unique valable pour tous les investisseurs étrangers. Si vous investissez depuis l’étranger, le plus raisonnable est d’examiner votre situation particulière avec un conseil fiscal spécialisé.
En résumé
Si vous investissez dans Urbanitae en tant que personne physique résidente en Espagne, la situation normale est la suivante :
- les intérêts des projets de dette sont imposés dans la base de l’épargne de l’IRPF ;
- les bénéfices distribués dans les projets d’equity s’intègrent également, en règle générale, dans cette base de l’épargne ;
- de nombreux paiements font l’objet d’une retenue initiale de 19 % ;
- et votre imposition finale dans la déclaration de revenus 2027 dépende de la somme totale de vos revenus de l’épargne accumulés tout au long de l’exercice 2026.
Il convient également de retenir trois idées clés :
- La première est que ce n’est pas le capital que vous récupérez qui est imposé, mais le bénéfice obtenu.
- La deuxième est que la retenue à la source et l’imposition finale ne sont pas la même chose.
- Et la troisième est que, dans certains projets d’equity, il peut y avoir des paiements sans retenue préalable, en particulier lorsque le retour prend la forme d’un boni de liquidation ; il faudra alors le déclarer manuellement.
Avertissement final
Cet article a un caractère purement informatif et ne constitue pas un conseil fiscal individualisé. La fiscalité d’un investissement peut varier en fonction de la résidence fiscale de l’investisseur, de sa situation patrimoniale, du type de revenu obtenu et de la structure concrète de l’opération. En cas de doute, il est recommandé de consulter un conseiller fiscal avant de déposer sa déclaration.
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