Le prochain jeudi 30 avril à 16h00 (UTC+2), nous ouvrons à l’investissement le projet Arianna, une nouvelle opportunité de dette immobilière en Italie. Il s’agit de la troisième opération d’Urbanitae dans le pays et de la deuxième dans la région de Forte dei Marmi, l’une des destinations côtières de luxe les plus établies de la Méditerranée.
- 📅 Ouverture à l’investissement : jeudi 30 avril à 16h00 (UTC+2)
- 🎙 Webinaire du projet : mercredi 29 avril à 12h00 (UTC+2)
Lors de ce webinaire, nous présenterons tous les détails du projet et répondrons aux questions des investisseurs.
Un actif hôtelier en première ligne de plage
Le projet consiste en l’octroi d’un prêt mezzanine destiné à financer l’acquisition et le repositionnement de l’Hôtel Arianna, un actif hôtelier situé en première ligne de plage à Marina di Pietrasanta, à la limite sud de Forte dei Marmi.
L’opération prévoit la rénovation complète de l’hôtel, qui comprendra :
- 42 chambres réparties sur cinq étages
- Un SPA en rooftop avec terrasse panoramique
- Restaurant et bar
- Espaces communs entièrement rénovés
Le périmètre du projet inclut également deux villas résidentielles haut de gamme : Villa Residencial et Villa Dependance, toutes deux dotées de jardin privé, piscine et finitions de luxe.
Forte dei Marmi et la Versilia : un luxe consolidé sur la côte toscane
L’actif se situe à quelques minutes à pied du centre de Forte dei Marmi, face au parc de la Versiliana et avec un accès direct à certains des bagni les plus exclusifs du littoral, tels que Twiga, Augustus ou Principe Forte dei Marmi.
La Versilia, sur la côte toscane, combine environnement naturel, plage, services haut de gamme et proximité de destinations emblématiques comme Forte dei Marmi et Viareggio. Il s’agit de l’un des marchés les plus reconnus du tourisme de luxe en Italie, avec une forte demande de la part d’acheteurs et de clients internationaux.
Cette localisation en première ligne de mer confère au projet un positionnement différenciant dans le segment hôtelier-résidentiel premium.
Le gestionnaire du projet
Le gestionnaire de l’opération est Setha Group, une société d’investissement et de promotion immobilière avec plus de dix ans d’expérience dans l’identification, l’acquisition et le développement de terrains brownfield au Royaume-Uni et en Italie.
Son fondateur et dirigeant, Manuel Alsoni, possède une solide expérience dans le secteur, avec plus de 20 projets réalisés, un GDV (valeur brute de développement) cumulé supérieur à 1 milliard de livres sterling et plus de 1 000 unités livrées entre Londres, le sud-est de l’Angleterre et les principales villes italiennes.
Setha Group agit à la fois comme promoteur et investisseur, ce qui lui permet de garder un contrôle direct sur la conception, l’exécution et les coûts. Le groupe dispose également d’une expérience active dans la région de la Versilia, notamment avec un projet de rénovation de villas de luxe actuellement en cours au Via dell’Acqua 166, Forte dei Marmi, également en partenariat avec Urbanitae.
Un projet avec financement senior et capital déjà engagé
Le promoteur s’engage à hauteur d’environ 3,01 millions d’euros, dont environ 2,04 millions ont déjà été investis à la date de clôture du financement.
Le projet bénéficie également d’un financement senior accordé par Solution Bank pour un montant de 7,5 millions d’euros, dont 5 millions ont déjà été octroyés, tandis que 2,5 millions, destinés aux dépenses de CapEx (travaux, équipements et améliorations), sont en phase finale d’approbation.
Le financement junior total s’élève à 8 millions d’euros, dont :
- 3 millions d’euros apportés par les investisseurs d’Urbanitae
- 5 millions d’euros apportés par des investisseurs externes
Qu’est-ce qu’un prêt mezzanine ?
L’investissement d’Urbanitae est structuré sous la forme d’un prêt mezzanine à taux fixe.
La dette mezzanine constitue un financement intermédiaire entre la dette senior et les fonds propres : elle est remboursée après le prêt bancaire principal mais avant les investisseurs en equity. En raison de cette position subordonnée, elle offre généralement un rendement supérieur à la dette senior.
Principales caractéristiques du prêt :
- Montant : jusqu’à 3 000 000 €
- Taux d’intérêt : 13,0 % annuel simple
- Rendement total : 26 %
- Durée : 24 mois
- Extension possible : 12 mois supplémentaires
- Intérêts minimums : équivalents à 9 mois
- Paiement des intérêts et du principal : à l’échéance
La partie du prêt destinée à financer les travaux sera débloquée via des certifications mensuelles, sous réserve de validation par le project monitor.
Le remboursement anticipé total est autorisé à tout moment, avec un rendement minimum équivalent à 9 mois d’intérêts.
Garanties du prêt
Le prêt bénéficie d’un ensemble de garanties adapté à sa structure mezzanine :
- Nantissement de premier rang sur 100 % des parts de la SPV emprunteuse
- Nantissement de premier rang sur les comptes bancaires de la SPV
- Subordination des prêts corporatifs et des prêts d’actionnaires accordés à la SPV
- Engagement du promoteur à injecter des fonds propres supplémentaires en cas de surcoûts de construction
En outre, comme pour tous les projets de dette, un project monitor supervisera les certifications de travaux, l’avancement du chantier, les éventuels écarts de délai ou de coût et validera les décaissements mensuels.
Stratégie de sortie
La sortie des investisseurs d’Urbanitae est prévue via le refinancement du prêt en 2028, soutenu par deux leviers principaux :
- La vente des deux villas résidentielles
- La stabilisation de l’hôtel via un contrat de location avec EGA Hospitality
La commercialisation des villas sera assurée par les canaux directs de Setha Group, avec le soutien de courtiers locaux spécialisés dans le segment ultra-prime de Forte dei Marmi et Marina di Pietrasanta.
Pourquoi investir dans le projet Arianna
Principaux atouts du projet :
- Troisième opération d’Urbanitae en Italie et deuxième dans la région de Forte dei Marmi
- Actif exclusif en première ligne de plage dans l’une des localisations les plus recherchées de la Méditerranée
- Rendement annuel simple de 13,0 %, avec un minimum équivalent à 9 mois d’intérêts
- Promoteur expérimenté, avec plus de 20 projets et un GDV supérieur à 1 milliard de livres
- Structure de garanties solide, incluant des nantissements de premier rang et un engagement du promoteur
- Projet mixte hôtelier-résidentiel, avec une sortie basée sur la vente des villas et la stabilisation de l’hôtel
Calendrier estimé
La durée estimée du projet est de 24 mois, avec possibilité d’extension de 12 mois supplémentaires.
Principales étapes :
- T2 2026 : octroi du prêt pour l’acquisition et les travaux
- T3 2026 : début des travaux après obtention du permis d’extension volumétrique
- T2 2028 : vente des deux villas et premier remboursement partiel du prêt
- 2028 : ouverture de l’hôtel et refinancement du prêt mezzanine, avec remboursement total aux investisseurs d’Urbanitae
Une nouvelle opération internationale sur un marché prime
Le projet Arianna renforce la présence internationale d’Urbanitae en Italie et élargit l’exposition de la plateforme à des actifs hôteliers-résidentiels dans des emplacements prime de la Méditerranée.
La combinaison d’un actif en première ligne de mer, d’une destination établie comme Forte dei Marmi, d’un promoteur expérimenté à l’international et d’une structure de dette à rendement fixe fait de cette opération une opportunité unique dans l’offre de projets d’Urbanitae.
Vous avez des questions ? Vous pouvez les poser lors du webinaire du mercredi 29. Nous sommes également disponibles à contacto@urbanitae.com ou par téléphone au (+34) 911 23 25 22.
N’oubliez pas : le projet Arianna s’ouvre à l’investissement le jeudi 30 avril à 16h00 (UTC+2).
