Na próxima quinta-feira, 30 de abril às 16:00 (UTC+2), abrimos a investimento o projeto Arianna, uma nova oportunidade de dívida imobiliária em Itália. Trata-se da terceira operação da Urbanitae no país e da segunda na zona de Forte dei Marmi, um dos destinos costeiros de luxo mais consolidados do Mediterrâneo.
- 📅 Abertura a investimento: quinta-feira, 30 de abril às 16:00 (UTC+2)
- 🎙 Webinar do projeto: quarta-feira, 29 de abril às 12:00 (UTC+2)
Neste webinar explicaremos todos os detalhes do projeto e responderemos às perguntas dos investidores.
Um ativo hoteleiro em primeira linha de praia
O projeto consiste na concessão de um empréstimo mezzanine destinado a financiar a aquisição e o reposicionamento do Hotel Arianna, um ativo hoteleiro situado em primeira linha de praia em Marina di Pietrasanta, no limite sul de Forte dei Marmi.
A operação prevê a reabilitação integral do hotel, que contará com:
- 42 quartos distribuídos por cinco pisos
- Um SPA no rooftop com terraço panorâmico
- Restaurante e bar
- Zonas comuns totalmente renovadas
O perímetro do projeto inclui ainda duas villas residenciais de alto padrão: Villa Residencial e Villa Dependance, ambas com jardim privado, piscina e acabamentos de luxo.
Forte dei Marmi e a Versilia: luxo consolidado na costa toscana
O ativo situa-se a poucos minutos a pé do centro de Forte dei Marmi, em frente ao Parque da Versiliana e com acesso direto a alguns dos bagni mais exclusivos da costa, como Twiga, Augustus ou Principe Forte dei Marmi.
A Versilia, na costa toscana, combina ambiente natural, praia, serviços de alto nível e proximidade a destinos icónicos como Forte dei Marmi e Viareggio. É um dos mercados mais reconhecidos do turismo de luxo em Itália e um enclave com forte procura por parte de compradores e hóspedes internacionais.
Esta localização em primeira linha de mar confere ao projeto um posicionamento diferenciador no segmento hoteleiro-residencial premium.
O gestor do projeto
O gestor da operação é a Setha Group, uma empresa de investimento e promoção imobiliária com mais de uma década de experiência na identificação, aquisição e desenvolvimento de terrenos brownfield no Reino Unido e em Itália.
O seu fundador e administrador, Manuel Alsoni, conta com uma vasta experiência no setor, com mais de 20 projetos liderados, um GDV (valor bruto de desenvolvimento) agregado superior a 1.000 milhões de libras e mais de 1.000 unidades entregues entre Londres, o sudeste de Inglaterra e as principais cidades italianas.
A Setha Group atua como promotor e investidor, o que lhe permite manter um controlo direto sobre o design, a execução e os custos. A empresa possui ainda experiência ativa na zona da Versilia, incluindo um projeto de reabilitação de villas de luxo atualmente em desenvolvimento na Via dell’Acqua 166, Forte dei Marmi, também em parceria com a Urbanitae.
Um projeto com financiamento sénior e capital já comprometido
O promotor compromete um capital total de aproximadamente 3,01 milhões de euros, dos quais cerca de 2,04 milhões já foram investidos à data do fecho do financiamento.
O projeto conta ainda com um financiamento sénior do Solution Bank no valor de 7,5 milhões de euros, dos quais 5 milhões já foram concedidos e 2,5 milhões, destinados a CapEx (investimento em obras, equipamentos e melhorias), encontram-se em fase final de aprovação.
O financiamento júnior total ascende a 8 milhões de euros, dos quais:
- 3 milhões de euros serão aportados pelos investidores da Urbanitae
- 5 milhões de euros serão aportados por investidores externos
O que é um empréstimo mezzanine?
O investimento da Urbanitae é estruturado através de um empréstimo mezzanine a taxa fixa.
A dívida mezzanine é um financiamento intermédio entre a dívida sénior e o capital próprio: tem prioridade de reembolso após o empréstimo bancário principal, mas antes do equity dos sócios. Por essa posição subordinada, oferece normalmente uma rentabilidade superior à dívida sénior.
Principais características do empréstimo:
- Montante: até 3.000.000 €
- Taxa de juro: 13,0% anual simples
- Rentabilidade total: 26%
- Prazo: 24 meses
- Possível extensão: mais 12 meses
- Juros mínimos: equivalentes a 9 meses
- Pagamento de juros e capital: no vencimento
A parte do empréstimo destinada às obras será disponibilizada através de certificações mensais, sujeitas à aprovação do project monitor.
O reembolso antecipado total será permitido em qualquer momento, com um retorno mínimo equivalente a 9 meses de juros.
Garantias do empréstimo
O empréstimo conta com um conjunto de garantias adaptado à sua estrutura mezzanine:
- Penhor de primeiro grau sobre 100% das participações da SPV
- Penhor de primeiro grau sobre as contas bancárias da SPV
- Subordinação de empréstimos corporativos e de sócios concedidos à SPV
- Compromisso do promotor de aportar capital adicional em caso de derrapagens nos custos de construção
Além disso, como em todos os projetos de dívida, existe a figura do project monitor, que acompanhará as certificações, o progresso da obra, eventuais desvios de prazo ou custo e aprovará os desembolsos mensais.
Estratégia de saída
A saída dos investidores da Urbanitae está prevista através do refinanciamento do empréstimo em 2028, suportado por dois principais motores:
- A venda das duas villas residenciais
- A estabilização do hotel através de um contrato de arrendamento com a EGA Hospitality
A comercialização das villas será realizada através dos canais diretos da Setha Group, com o apoio de brokers locais especializados no segmento ultra-prime de Forte dei Marmi e Marina di Pietrasanta.
Por que investir no projeto Arianna
Principais pontos fortes do projeto:
- Terceira operação da Urbanitae em Itália e segunda na zona de Forte dei Marmi
- Ativo exclusivo em primeira linha de praia numa das localizações mais procuradas do Mediterrâneo
- Rentabilidade anual de 13,0%, com retorno mínimo equivalente a 9 meses de juros
- Promotor com track record sólido, mais de 20 projetos e GDV superior a 1.000 milhões de libras
- Pacote de garantias robusto, com penhores de primeiro grau e compromisso do promotor
- Projeto misto hoteleiro-residencial, com saída baseada na venda das villas e na estabilização do hotel
Calendário estimado
O prazo estimado do projeto é de 24 meses, com possibilidade de extensão adicional de 12 meses.
Principais marcos:
- 2.º trimestre de 2026: concessão do empréstimo para aquisição e obras
- 3.º trimestre de 2026: início das obras após obtenção da licença de ampliação volumétrica
- 2.º trimestre de 2028: venda das duas villas e primeiro reembolso parcial do empréstimo
- 2028: abertura do hotel e refinanciamento do empréstimo mezzanine, com reembolso total aos investidores da Urbanitae
Uma nova operação internacional num mercado prime
O projeto Arianna reforça a presença internacional da Urbanitae em Itália e amplia a exposição da plataforma a ativos hoteleiro-residenciais em localizações prime do Mediterrâneo.
A combinação de um ativo em primeira linha de mar, um destino consolidado como Forte dei Marmi, um promotor com experiência internacional e uma estrutura de dívida com rentabilidade fixa torna esta operação uma oportunidade diferenciada dentro da oferta de projetos da Urbanitae.
Tem dúvidas? Pode colocá-las no webinar de quarta-feira, dia 29. Também estamos disponíveis através do email contacto@urbanitae.com ou pelo telefone (+34) 911 23 25 22.
Lembre-se: o projeto Arianna abre a investimento na quinta-feira, 30 de abril às 16:00 (UTC+2).
