11 % de TRI à Madrid : remboursement du projet Mirador de la Estación

Les investisseurs du projet Mirador de la Estación, à Colmenar Viejo (Madrid), ont déjà reçu le remboursement intégral de leur investissement ainsi que les intérêts générés. L’opération se clôture avec un TRI de 11,04 % et un CoC (cash-on-cash) de 13,5 %, soit un rendement total de 113,5 % du capital investi. Au total, plus de 4 millions d’euros ont été reversés aux investisseurs.

En quoi consistait le projet ?

Le Mirador de la Estación était un projet de dette lancé en juin 2024 pour financer partiellement l’acquisition d’un terrain à Colmenar Viejo, sur lequel doit être développée une promotion de 45 maisons individuelles.
Ces habitations, toutes dotées de 4 chambres, 3 salles de bain, salon, salle à manger, cuisine et débarras, sont réparties sur deux étages et disposent de jardins privés à l’avant et à l’arrière. Elles bénéficient également d’un accès à une piscine commune et à de vastes espaces verts, ce qui rendait la promotion particulièrement attractive pour les familles.

Le terrain est situé dans le sud de la commune, à côté de la gare et à seulement un kilomètre du centre-ville, dans un environnement doté d’écoles, d’hôpitaux, de supermarchés et d’installations sportives. Il s’agit de l’un des secteurs les plus recherchés de Colmenar Viejo, grâce à sa bonne connexion avec Madrid (à 20 km via la M-607) et à sa proximité avec le Parc Régional de la Haute Vallée du Manzanares.

Prêt relais avec garantie hypothécaire

Pour réaliser l’acquisition du terrain, les investisseurs d’Urbanitae ont accordé un prêt relais de 4,19 millions d’euros, avec une durée initiale de 12 mois et un taux d’intérêt convenu de 11 %.
Ce prêt bénéficiait de plusieurs garanties :

• Hypothèque de premier rang sur l’actif.
• Nantissement des comptes bancaires de la société propriétaire du terrain.

Le plan d’affaires prévoyait qu’une fois le permis de construire obtenu et 70 % des logements vendus sur plan, le promoteur solliciterait un crédit promoteur bancaire pour refinancer la dette d’Urbanitae et financer la construction.

Remboursement après prolongation du prêt

À l’échéance initiale, en juillet 2025, le permis de construire n’avait pas encore été délivré. Le promoteur a donc demandé une prolongation de 6 mois, approuvée par les investisseurs. En contrepartie, il a versé les intérêts correspondants à la première année au moment de la signature de l’avenant.
Finalement, en août 2025, le permis a été obtenu, permettant de conclure le financement bancaire et de rembourser le prêt d’Urbanitae par anticipation, sans utiliser la totalité de la prolongation. Les investisseurs ont également perçu les intérêts correspondant à la période supplémentaire, du 8 juillet au 30 septembre, soit 2,5 % du montant investi.

Un succès commercial

Un facteur clé de la solidité du projet a été son excellente réception sur le marché : les 45 logements prévus ont été vendus en totalité pendant la phase de traitement du permis, renforçant ainsi la position du promoteur vis-à-vis des banques.

Exemple de remboursement

Pour un investissement de 1 000 € :

• Capital remboursé : 1 000 €
• Intérêt brut : 135 € (11,04 % TRI – 13,5 % CoC)
• Retenue fiscale : 19 % sur les intérêts
• Remboursement net : 1 020,30 € (après impôts)

Un résultat conforme au plan

Le projet Mirador de la Estación a été conçu dès le départ comme un prêt relais à court terme. Malgré la nécessité de prolonger son échéance, il s’est conclu avec succès, en atteignant la rentabilité prévue et en rendant intégralement le capital et les intérêts aux investisseurs.

Avec ce remboursement, Urbanitae enregistre un nouveau cas de réussite dans sa ligne de projets de dette, consolidant son historique d’opérations offrant des rendements attractifs et un risque maîtrisé grâce à des garanties réelles.