Os investidores do projeto Mirador de la Estación, em Colmenar Viejo (Madrid), já receberam a devolução integral do seu investimento juntamente com os juros gerados. A operação fecha com uma TIR de 11,04% e um CoC (cash-on-cash) de 13,5%, correspondendo a uma devolução acumulada de 113,5% sobre o investimento inicial. No total, foram devolvidos aos investidores mais de 4 milhões de euros.
Em que consistia o projeto?
O Mirador de la Estación foi um projeto de dívida lançado em junho de 2024 para financiar parcialmente a aquisição de um terreno em Colmenar Viejo, sobre o qual será desenvolvida uma promoção de 45 moradias unifamiliares.
As habitações, todas com 4 quartos, 3 casas de banho, sala de estar, sala de jantar, cozinha e arrecadação, estão distribuídas em dois pisos e possuem jardins privados frontais e traseiros. Além disso, têm acesso a uma piscina comunitária e amplas áreas verdes, tornando a promoção muito atrativa para famílias.
O terreno está localizado na zona sul do município, junto à estação de comboios e a apenas um quilómetro do centro urbano, num entorno com escolas, hospitais, supermercados e instalações desportivas. É uma das áreas mais procuradas de Colmenar Viejo devido à boa ligação a Madrid (20 km pela M-607) e à proximidade do Parque Regional da Bacia Alta do Manzanares.
Empréstimo ponte com garantia hipotecária
Para realizar a aquisição do terreno, os investidores da Urbanitae concederam um empréstimo ponte de 4,19 milhões de euros, com prazo inicial de 12 meses e uma taxa de juro acordada de 11%.
O empréstimo contava com várias garantias:
- Hipoteca de primeiro grau sobre o ativo.
- Penhora das contas bancárias da sociedade proprietária do terreno.
O plano de negócios previa que, uma vez obtida a licença de construção e alcançados 70% das vendas sobre planta, o promotor recorrerá ao banco para obter o empréstimo de promotor, com o qual refinanciaria a dívida da Urbanitae e financiaria a construção.
Devolução após a extensão do empréstimo
Ao término do prazo inicial, em julho de 2025, a licença de construção ainda não havia sido concedida, pelo que o promotor solicitou uma extensão de até 6 meses, aprovada pelos investidores. Como contrapartida, pagou os juros correspondentes ao primeiro ano no momento da assinatura do aditamento.
Finalmente, em agosto de 2025, a licença foi obtida, permitindo fechar o financiamento bancário e devolver o empréstimo da Urbanitae antecipadamente, sem usar toda a prorrogação. Os investidores receberam ainda os juros correspondentes ao período adicional entre 8 de julho e 30 de setembro, equivalentes a 2,5% do investimento.
Sucesso comercial
Um fator chave da solidez do projeto foi a sua excelente aceitação no mercado: as 45 habitações previstas foram totalmente vendidas durante a fase de obtenção da licença, reforçando a posição do promotor junto às instituições financeiras.
Exemplo de devolução
Para um investimento de 1.000 €:
- Capital devolvido: 1.000 €
- Juros brutos: 135 € (11,04% TIR – 13,5% CoC)
- Retenção fiscal: 19% sobre os juros
- Devolução líquida: 1.020,30 € (após impostos)
Um resultado em linha com o plano
O projeto Mirador de la Estación foi concebido desde o início como um empréstimo ponte de curto prazo. Apesar da necessidade de estender o prazo, foi concluído com sucesso, atingindo a rentabilidade prevista e devolvendo integralmente capital e juros aos investidores.
Com esta devolução, a Urbanitae contabiliza mais um caso de sucesso na sua linha de projetos de dívida, consolidando o seu histórico de operações com rentabilidades atrativas e risco mitigado graças a garantias reais.
