Le build to rent prend de l’ampleur en Espagne
Le marché immobilier espagnol a été témoin ces dernières années de la montée en puissance du build to rent (BTR). Contrairement au modèle traditionnel Build to Sell (BTS), où les propriétés sont vendues immédiatement après la construction, le BTR envisage la construction de bâtiments spécifiquement pour la location, plutôt que d’être vendus à des propriétaires individuels. Ce modèle immobilier attire de plus en plus les investisseurs, promoteurs et locataires.
En 2023, le build to rent a augmenté de 27 % par rapport à l’année précédente, avec plus de 11 000 logements en Espagne. Cela se reflète dans la dernière étude d’Activum Real Estate Consulting, qui offre un instantané détaillé du panorama actuel du BTR, des principaux acteurs et des opportunités d’investissement offertes par ce segment. Selon l’agence immobilière, 6 % des projets des promoteurs initialement prévus pour la vente en 2023 ont évolué vers le BTR. Le déficit de logements locatifs motive de nombreux promoteurs à opter pour cette formule pour faire avancer leurs promotions.
La croissance exponentielle qu’a connue le BTR ces dernières années reflète un changement dans les préférences et les comportements du marché. Les difficultés d’accès à la propriété obligent beaucoup, en particulier les jeunes, mais aussi de nombreuses familles, à opter pour la location. En même temps, la pénurie actuelle de logements locatifs disponibles en Espagne stimule encore plus l’avancée du BTR.
Madrid domine le BTR, tandis que l’Andalousie explose
Madrid domine le marché du BTR et se distingue comme le principal pôle d’attraction de ce segment. Dans la capitale, le nombre de projets build to rent a connu une croissance notable, en hausse de 115 % au cours de la dernière année, largement motivée par la demande des nouvelles générations qui privilégient la flexibilité offerte par la location par rapport à la propriété. Parmi les 11 000 places disponibles à l’échelle nationale, Madrid, avec 5 859 logements BTR, représente 46 %.
La croissance est également très significative en Andalousie, passant de 200 logements l’année précédente à 1 775 logements actuels. 49 % de ces logements se concentrent à Malaga et Séville, représentant 26 % de l’offre de BTR.
La Communauté valencienne, pour sa part, montre une croissance solide avec une augmentation de 46 %, atteignant plus de 1 400 logements BTR sur le marché. Valence représente 57 % de cette offre et Alicante 17 %.
La Catalogne dispose également d’une offre intéressante (1 100 logements). Malgré une baisse de 30 % par rapport à l’exercice précédent, elle reste une région importante avec 1 123 logements disponibles. Dans ce cas, Barcelone regroupe 23 % du total, suivie de Tarragone avec 13 %.
L’analyse d’Activum signale également une augmentation des prix de location, particulièrement à Madrid. Les appartements d’une chambre ont augmenté de 34 % entre 2022 et 2024 (1 100 € en 2024), les appartements de deux chambres de 12 % (1 166 € en 2024) et les appartements de trois chambres de 22 %.
Acteurs principaux
En ce qui concerne la distribution des principaux acteurs sur le marché du build to rent en Espagne, Vivenio se distingue, en tête de liste avec environ 25 % du total des logements disponibles. Ils sont suivis par Be Casa Essentials de Greystar (10 %), Vivia Homes (9 %), Stay Homes (7 %) et Bialto et Rental Homes (Neinor Homes), avec 5 % chacun.
Le BTR comme solution au problème du logement en Espagne
Les grands fonds d’investissement et les principaux promoteurs espagnols savent que le BTR offre une opportunité commerciale claire et une solution clé pour l’avenir de la location résidentielle en Espagne. Des entreprises comme Gestilar, Aedas Homes ou AQ Acentor détiennent le plus grand nombre de promotions en BTR.
Pour des entreprises comme Grupo Avintia Real Estate, le BTR abordable est déjà au centre de leur plan d’action : il représente plus de 90 % de leur activité, et elles prévoient de clôturer 2024 avec plus de 4 000 logements dans leur portefeuille.
Bien que le BTR soit en plein essor, il fait face à certains défis en Espagne, comme la régulation du marché locatif et la nécessité d’équilibrer l’offre et la demande. Cependant, les perspectives à long terme sont optimistes. Activum anticipe que le modèle BTR continuera de s’étendre et de se consolider comme une option viable et attrayante pour les locataires et les investisseurs.