Qu’est-ce que le rapport prêt/valeur ?
Vous n’avez peut-être pas encore investi dans le crowdlending immobilier, mais vous savez probablement ce qu’est le rapport prêt/valeur. Même si vous ne le savez pas…
Le Loan-to-Value (LTV) n’est rien d’autre qu’un indicateur, une mesure du risque d’un investissement immobilier. Le LTV est le rapport entre le prêt utilisé pour acheter un bien immobilier et la valeur du bien lui-même. Par exemple, si vous achetez un bien immobilier pour 100 000 euros et que vous utilisez un prêt hypothécaire de 80 000 euros, le LTV sera de 80 %.
Voilà qui est clair. Lorsqu’une personne souhaite acheter un logement et contracte un prêt hypothécaire, le rapport prêt/valeur entre en jeu. Normalement, les acheteurs doivent disposer d’un tiers de la valeur de la maison. Pourquoi ? Parce que la banque ne finance généralement que 80 % du prix de vente, de sorte que l’acheteur doit disposer d’au moins 20 %. Le reste, soit environ 10 à 15 %, correspond aux dépenses de l’acheteur.
Si l’on suit l’exemple, un prêt hypothécaire typique s’élèvera à 80 % de la valeur de la maison. Le ratio prêt/valeur sera de 80 % seulement. Il est facile de penser que le risque de l’opération – pour la banque qui accorde le prêt – sera d’autant plus faible que le ratio prêt/valeur sera bas. Si l’acheteur met plus d’argent sur la table, il aura besoin de moins d’argent de la part de la banque et demandera donc un prêt hypothécaire plus petit, avec un ratio prêt/valeur plus faible.
Rapport prêt/valeur et crowdlending immobilier
Comme nous l’avons expliqué dans les projets de crowdlending immobilier, il est essentiel d’avoir un bon niveau de garanties. Lorsqu’Urbanitae accorde un prêt au promoteur, nous examinons de près la capacité de ce dernier à le rembourser. Et les garanties sont fournies de sorte que, dans le cas où le promoteur n’est pas en mesure de payer, il répondra avec eux. Ainsi, les investisseurs ne sont pas laissés sans protection.
Il n’existe pas de formule unique pour calculer le LTV à partir de la valeur des garanties, puisque le LTV est calculé en divisant le prêt par la valeur du bien et que les garanties ne correspondent pas toujours à la valeur totale du bien.
Il est toutefois possible d’estimer le LTV à partir de la valeur des garanties et de la valeur du bien. Pour ce faire, il faut ajouter la valeur de la garantie à la valeur du bien et diviser le prêt par cette valeur totale. Par exemple, si la valeur du bien est de 200 000 euros et qu’une garantie supplémentaire de 50 000 euros est apportée, la valeur totale sera de 250 000 euros. Si le prêt est de 150 000 euros, le LTV sera de 60 % ((150 000 / 250 000) x 100).
Le cas du Proyecto Cívitas, le plus grand projet de crowdlending immobilier financé en Espagne, est quelque peu différent. Dans ce cas, les investisseurs d’Urbanitae se sont réunis pour accorder un prêt de 5 millions d’euros à Cívitas. Ce prêt est adossé à quatre projets de Cívitas : voici les garanties. Ensemble, ces quatre développements généreront un flux de trésorerie disponible de 12,2 millions d’euros.
Ainsi, les garanties (12,2 millions d’euros) représentent plus de 240 % de la valeur du prêt. Dans le projet Cívitas, le ratio prêt/valeur a été calculé en divisant le prêt par cette valeur des garanties : le résultat est un LTV de 41% ((5.000.000 / 12.200.000) x 100). Un faible pourcentage qui, à en juger par l’accueil réservé au projet, a également convaincu les investisseurs d’Urbanitae. Qu’en est-il pour vous ? Osez-vous investir ?