Technologie gewinnt bei der Verwaltung und Neupositionierung von Immobilienassets zunehmend an Bedeutung, doch ihr Wert sollte nicht an der Anzahl der installierten Sensoren, Anwendungen oder Systeme gemessen werden. Für einen Investor lautet die relevante Frage anders: Verbessert diese Technologie tatsächlich die Einnahmen, senkt sie Kosten oder verhindert sie, dass die Immobilie obsolet wird?

Besonders sichtbar ist dieser Effekt bei Büros. JLL schätzt, dass Madrid und Barcelona rund 5,8 Milliarden Euro an Investitionen benötigen, um ihren Bürobestand zu modernisieren — insbesondere in zentralen und finanziellen Lagen. 90 % des Madrider Bestands und 82 % des Bestands in Barcelona sind älter als zehn Jahre.

Diese Alterung vergrößert den Abstand zwischen Gebäuden, die sich an die neuen Anforderungen von Nutzern und Regulierung anpassen können, und jenen, die einem höheren Risiko ausgesetzt sind, an Wettbewerbsfähigkeit zu verlieren. In diesem Prozess ist Technologie kein Selbstzweck, sondern ein weiteres Instrument, um die Performance des Assets zu verbessern.

Was eine Immobilie wirklich „smart“ macht

Ein Smart Building nutzt Sensoren, Automatisierung und Daten, um Energieverbrauch, Klimatisierung, Belegung, Wartung, Zugänge oder Sicherheit dynamisch zu steuern.

Der Unterschied zu einem konventionellen Gebäude liegt in der Fähigkeit, den Betrieb an die tatsächliche Nutzung anzupassen. Beleuchtung oder Temperatur können sich an die Belegung anpassen, eine Störung kann früher erkannt werden, und Manager können besser verstehen, wie Flächen genutzt werden.

In diesem Sinne ist das Gebäude kein relativ passiver Raum mehr, sondern wird zu einem datenbasiert verwalteten Asset.

Das bedeutet nicht, dass smart, nachhaltig und effizient Synonyme sind. In der Praxis entsteht Wert meist aus der Kombination von technischer Qualität, Energieeffizienz, Technologie und angemessenem Management.

Einnahmen, Kosten und Obsoleszenzrisiko

Technologie kann auf verschiedenen Wegen Wert schaffen. Einer davon sind operative Einsparungen: Ein präziseres Energiemanagement, effiziente Systeme oder Tools für vorausschauende Wartung können Verbräuche senken und Vorfälle frühzeitig antizipieren.

Ein weiterer Weg betrifft die Einnahmen. In bestimmten Märkten, insbesondere bei hochwertigen Büros, legen Nutzer zunehmend Wert auf Faktoren wie Komfort, Energieeffizienz, Konnektivität oder Gebäudedienstleistungen.

Die Daten spiegeln diese Polarisierung wider. In Madrid und Barcelona entfielen rund 50 % der Vermietungsumsätze im Jahr 2025 auf Grade-A-Immobilien, während Gebäude mit Nachhaltigkeitszertifizierungen etwa 37 % der Mietverträge ausmachten. CBRE schätzt zudem, dass zertifizierte Büros in Europa gegenüber vergleichbaren nicht zertifizierten Immobilien eine durchschnittliche Mietprämie von rund 5,5 % erzielen.

Diese Zahlen belegen nicht, dass die Installation von Technologie allein automatisch zu steigenden Mieten führt. Gebäude höherer Qualität vereinen in der Regel gleichzeitig bessere Lagen, Design, Effizienz und Services.

Deshalb ist der dritte Weg der Wertschaffung vielleicht der wichtigste: die Reduzierung des Obsoleszenzrisikos. Eine Immobilie, die neuen Anforderungen an Effizienz, Komfort oder Umweltperformance nicht entspricht, kann Nachfrage verlieren oder künftig erhebliche Investitionen erfordern.

Retrofit gewinnt an Bedeutung

Diese Dynamik erklärt das wachsende Interesse am Retrofit, also an der umfassenden Modernisierung bestehender Gebäude.

Der Prozess kann Verbesserungen bei Klimatisierung und Energieeffizienz, die Aktualisierung von Anlagen, neue Zertifizierungen, eine Neuverteilung von Flächen oder intelligente Managementsysteme umfassen.

JLL schätzt, dass in bestimmten europäischen Büro-Teilmärkten die Neupositionierung von Assets mittlerer Qualität auf höhere Standards Mietprämien von ungefähr 9 % bis 31 % ermöglichen kann, je nach Stadt und Lage.

Dabei handelt es sich nicht um eine Garantie, die auf jede Immobilie anwendbar ist, sondern um ein Beispiel für den Wertunterschied, der zwischen einem obsoleten Asset und einem Asset bestehen kann, das um Nachfrage höherer Qualität konkurrieren kann.

Diese Logik ist eng mit Value-Add-Strategien verbunden: in die Verbesserung eines Assets zu investieren, mit dem Ziel, dessen Belegung, Mieten oder Exit-Wert zu erhöhen.

Bei Urbanitae haben wir diese Logik in Operationen wie Mazarredo II gesehen, bei denen die geplante Investition Teil einer umfassenderen Strategie zur Aktualisierung und Wertschaffung ist.

Von künstlicher Intelligenz bis zur vorausschauenden Wartung

Die Digitalisierung erweitert die Werkzeuge, die Eigentümern und Betreibern zur Verfügung stehen. Belegungsdaten können helfen, Klimatisierung und Flächen besser zu steuern; vorausschauende Wartung ermöglicht es, Vorfälle zu antizipieren; und bei operativen Assets wie Hotels oder Flex Living kann Technologie in Preismanagement, Verbrauch, Zugänge oder Services eingreifen.

Künstliche Intelligenz kann helfen, diese Informationen zu verarbeiten und Muster zu erkennen, auch wenn ihr Nutzen viel stärker vom Problem abhängt, das sie löst, als von der Technologie selbst.

Entscheidend ist, eine konkrete wirtschaftliche Variable des Assets zu verbessern: Kosten zu senken, eine Störung zu vermeiden, die Belegung zu erhöhen oder die Immobilie besser zu verwalten.

Technologie hat ebenfalls Kosten

Jede technologische Verbesserung erfordert Investitionen. Ein intelligentes System kann über Jahre hinweg den Verbrauch reduzieren, benötigt aber auch Installation, Wartung, Lizenzen, Updates und gegebenenfalls Ersatz.

Deshalb hängt die Entscheidung davon ab, ob diese Kosten durch die erzeugten Einsparungen, höhere Einnahmen oder die Verbesserung des Immobilienwerts ausgeglichen werden.

Darüber hinaus besteht das Risiko, ein Asset überzukapitalisieren: also eine anspruchsvolle technologische Investition in einem Gebäude oder an einem Standort vorzunehmen, an dem die Nutzer nicht bereit sind, dafür zu zahlen.

Hinzu kommen Risiken wie technologische Obsoleszenz, Abhängigkeit vom Anbieter, Kompatibilität zwischen Systemen oder Cybersicherheit. Ein intelligentes Gebäude ist kein Asset, in dem Technologie einmal installiert wird und dann erledigt ist: Es erfordert Wartung und Aktualisierung.

Wie sich der Investor beteiligen kann

Der private Investor muss kein Smart Building direkt kaufen, um Zugang zu dieser Art von Strategien zu erhalten.

Fonds, SOCIMIs oder Plattformen für partizipative Finanzierung können Zugang zu Operationen bieten, bei denen Modernisierung, Energieeffizienz oder technische Neupositionierung Teil der Wertschaffung sind.

Wichtig ist nicht, dass eine Investition unter dem Label smart präsentiert wird, sondern zu verstehen, welche Verbesserungen geplant sind, wie viel sie kosten werden und welchen Effekt sie auf Mieten, Belegung oder Ausgaben haben sollen.

Technologie ist letztlich ein weiterer Baustein der Immobilienthese.

Der Wert liegt nicht darin, mehr Technologie zu haben

Intelligente Gebäude gewinnen an Bedeutung, weil sie helfen können, Assets besser zu verwalten, bestimmte Kosten zu senken und sie an steigende Anforderungen an Effizienz und Qualität anzupassen. Es gibt jedoch keine automatische Prämie dafür, smart zu sein.

Technologie schafft Wert, wenn sie ein konkretes Problem der Immobilie löst und ihre Wettbewerbsposition verbessert. Wenn sie nicht genügend Einsparungen, Einnahmen oder kommerzielle Vorteile erzeugt, um die erforderliche Investition auszugleichen, kann sie einfach zu zusätzlichen Kosten und zusätzlicher Komplexität werden.

Für den Investor lautet die Frage daher nicht, wie viel Technologie ein Gebäude integriert, sondern ob diese Technologie dazu beiträgt, dass das Asset besser funktioniert und länger wettbewerbsfähig bleibt.