Flex Living entwickelt sich von einer Nische zu einem zunehmend sichtbaren Bestandteil des spanischen Living-Marktes. Laut der Flex Living Investor Survey 2026 von CBRE verfügen die befragten Investoren über mehr als 3 Milliarden Euro an Equity, die sie in den nächsten fünf bis sieben Jahren in diesem Segment einsetzen wollen. Mehr als die Hälfte strebt außerdem den Aufbau von Portfolios mit über 1.000 Einheiten an. (CBRE)
Diese Zahl hilft, den Maßstabwechsel zu verstehen. Das Interesse konzentriert sich nicht mehr nur auf die Entwicklung einzelner Assets, sondern auf die Schaffung von Plattformen und Portfolios, die wachsen, die Verwaltung professionalisieren und institutionelles Kapital anziehen können. Gleichzeitig erhöht dieses Wachstum die Anforderungen: Lage, Einstiegspreis, Regulierung und operative Leistungsfähigkeit werden ebenso wichtig wie das Erkennen eines Nachfrage trends.
Was Flex Living ist und welche Nachfrage es abdecken soll
Nach Angaben von CBRE umfasst Flex Living verschiedene Formen flexibler Unterkünfte, vom urbanen Coliving bis hin zu Lösungen für Corporate Living oder Vacation Living. Gemeinsames Merkmal ist, dass Aufenthalte mit flexibler Dauer zusammen mit Dienstleistungen und gemeinschaftlich genutzten Räumen angeboten werden, auch wenn die konkrete Ausgestaltung vom Asset und seinem städtebaulichen Rahmen abhängt.
Es sollte nicht mit Build to Rent — BTR — verwechselt werden. Letzteres basiert auf Wohnimmobilien, die speziell für die Vermietung konzipiert sind, während ein relevanter Teil des Flex Living auf gewerblich nutzbarem Grundstück entwickelt wird und unter Beherbergungsvorschriften betrieben werden kann. Dadurch lässt sich temporäre Nachfrage von Profilen wie beruflich versetzten Fachkräften, Expats oder Menschen in Übergangsphasen bedienen, zugleich entsteht jedoch eine größere operative und regulatorische Komplexität.
Es ist auch keine gleichwertige Alternative zum klassischen Wohnen. Flex Living kann die Unterkunftsoptionen für bestimmte Bedürfnisse erweitern, ersetzt aber nicht das dauerhafte Wohnangebot.
Von 16.500 auf mehr als 40.500 Betten
Die Ausweitung des Angebots spiegelt das Wachstum des Segments wider. CBRE schätzt, dass sich der operative Bestand an Flex Living in Spanien seit 2020 verachtfacht hat und inzwischen rund 16.500 Betten erreicht. Die Pipeline könnte diese Zahl bis 2028 auf über 40.500 erhöhen.
Das Wachstum erfolgt über mehrere Wege: Neubauprojekte auf gewerblich nutzbarem Grundstück, der Erwerb bereits operativer Assets und die Umwandlung von Gebäuden mit anderen Nutzungen, insbesondere Büros.
Diese letzte Strategie erklärt das Interesse von Value-Add-Investoren — also solchen, die durch Entwicklung, Transformation oder Neupositionierung eines Assets Wert schaffen wollen —, die im Sektor weiterhin dominieren. CBRE stellt jedoch auch eine zunehmende Beteiligung von Core– und Core-Plus-Profilen fest, die üblicherweise mit Strategien mit relativ geringerem Risiko verbunden sind.
Die Transaktionsentwicklung bestätigt diesen Fortschritt. Flex Living erreichte 790 Millionen Euro Investitionsvolumen im Jahr 2025 und verzeichnete allein im ersten Halbjahr 2026 weitere 400 Millionen, hauptsächlich in Projekten in Randlagen von Madrid.
Madrid führt, aber das Kapital sucht neue Städte
Madrid bleibt der wichtigste Markt: 100 % der von CBRE befragten Investoren identifizieren die Stadt als prioritäres Ziel.
Das Wachstum beginnt sich jedoch auszuweiten. Die Gruppe der Tier-II-Städte — Valencia, Málaga und Bilbao — erreicht eine Präferenz von 91 %, gegenüber 30 % für Tier-III-Städte und 24 % für Barcelona.
Der Trend zeigt, dass Kapital zunehmend nach Skalierungsmöglichkeiten außerhalb des wichtigsten spanischen Marktes sucht, auch wenn jede Stadt unterschiedliche Angebots-, Regulierungs- und Nachfragedynamiken aufweist.
Dieser Prozess war bereits in den Daten von 2025 sichtbar. Wie wir zuvor im Urbanitae-Blog erklärt haben, war Flex Living innerhalb des operativen Wohnsegments besonders stark gewachsen, mit einem deutlichen Anstieg des Bestands und der erwarteten Pipeline.
Warum es Investoren anzieht
CBRE identifiziert drei Hauptvorteile gegenüber BTR. 36 % der Befragten heben die Möglichkeit hervor, kürzere Aufenthalte einzubinden; 33 % nennen eine größere Flexibilität bei der Anpassung der Mieten; und 32 % verweisen auf die niedrigeren Kosten, die gewerblich nutzbares Grundstück im Vergleich zu Wohnbauland aufweisen kann.
Diese Vorteile haben jedoch Gegenstücke.
Eine höhere Fluktuation ermöglicht es, Preise und Aufenthaltsdauer anzupassen, kann aber auch die Betriebskosten erhöhen. Gewerblich nutzbares Grundstück kann den Einstiegspreis senken, verlangt aber eine besonders sorgfältige Analyse der durch die Planung erlaubten Nutzungen. Und größere vertragliche Flexibilität bedeutet nicht, dass die Mieten unbegrenzt steigen können: Auslastung, Wettbewerb und Kaufkraft der Nutzer setzen weiterhin Grenzen.
Deshalb hat Flex Living eine intensivere operative Komponente als eine konventionelle Wohnvermietung. Ein gutes Gebäude allein reicht nicht aus. Die Fähigkeit des Betreibers, Auslastung, Fluktuation, Dienstleistungen, Preise und Kosten zu steuern, ist ein zentraler Bestandteil der Investmentthese.
Von Einzelprojekten zu institutionellen Plattformen
Der Einstieg großer Investoren hilft zu verstehen, wie stark der Markt an Größe gewinnt.
Im Juni 2026 kündigte Bain Capital gemeinsam mit Momentum und dem Betreiber Episode die Entwicklung von 3.500 neuen Einheiten an, mit einer ungefähren Investition von 600 Millionen Euro aus Eigen- und Fremdkapital. Die Allianz verwaltete bereits rund 1.600 Betten und plant den Aufbau eines gemeinsamen Portfolios mit einem Wert von etwa 800 Millionen.
Das Modell veranschaulicht auch die zunehmende Spezialisierung des Sektors: Bain stellt hauptsächlich das Kapital bereit, Momentum entwickelt die Projekte und Episode übernimmt den Betrieb. Es handelt sich nicht um einen Einzelfall. Grupo Lar und JP Morgan arbeiten an einem weiteren Portfolio mit rund 5.000 Betten und einer Investition von nahezu 600 Millionen.
CBRE spiegelt dieselbe Suche nach Skalierung wider: Transaktionen zwischen 30 und 50 Millionen Euro bündeln fast die Hälfte des Investoreninteresses, während etwa ein Drittel zwischen 10 und 30 Millionen liegt.
Océanika: ein Asset für eine neue Nutzung umwandeln
Auch Urbanitae hat sich an diesem Segment beteiligt. Das Projekt Océanika in Torremolinos sah den Erwerb und die Umwandlung eines ehemaligen Hotels in einen Flex-Living-Komplex mit 180 Zimmern und 210 Betten vor, ergänzt durch eine mittlere Einzelhandelsfläche von mehr als 2.000 Quadratmetern.
Die Transaktion ist ein Beispiel für eine der Strategien, die den Sektor vorantreiben: die Umwandlung eines bestehenden Assets, um es an neue Unterkunftsformen anzupassen. In diesem Fall kombinierte das Projekt außerdem Entwickler, Bankfinanzierung, spezialisierten Betreiber und einen geplanten Exit an einen institutionellen Käufer.
Mehr Kapital, aber auch höhere Anforderungen
Das Wachstum von Flex Living beseitigt die Schwierigkeiten bei der Umsetzung der Transaktionen nicht. Laut CBRE ist die größte Hürde für Investoren, gut gelegene Assets zu finden — 36 % der Antworten —, gefolgt vom Erwerbspreis — 31 % — und der Regulierung — 17 %.
Letztere ist besonders relevant, weil Flex Living in ganz Spanien keine einheitliche rechtliche Kategorie darstellt. Die erlaubte Nutzung und die Betriebsbedingungen hängen von der Art des Grundstücks, dem Asset sowie den regionalen und kommunalen Vorschriften ab.
Der Markt tritt damit in eine andere Phase ein. Die Chance ist bereits bekannt und Kapital ist verfügbar. Die Herausforderung besteht darin, Assets zu angemessenen Preisen zu finden, Skalierung zu erreichen, ohne die Lage zu opfern, und auf Betreiber zählen zu können, die die Flexibilität des Produkts in nachhaltige Auslastung und Einnahmen verwandeln.
Flex Living gewinnt innerhalb des spanischen Immobilienmarktes an Gewicht, doch seine Konsolidierung wird weniger davon abhängen, dass das Investoreninteresse weiter wächst, sondern stärker davon, wie die Projekte umgesetzt werden. Je mehr Kapital in den Markt fließt, desto stärker wird der Unterschied im Asset, in der Regulierung, im Einstiegspreis und in der Qualität der Verwaltung liegen.
