„Wir analysieren jedes Projekt mit der Sicherheit und den Garantien, damit sie zu erfolgreichen Fällen werden können“
Anlässlich des Starts unserer ersten Projekte in Portugal haben wir Simão Cruz, Country Manager in diesem Land, interviewt, um mehr über seine Erfahrungen in der Immobilienbranche und den Prozess der Erschließung dieses neuen Marktes sowie die Suche nach neuen Investitionsmöglichkeiten zu erfahren. Darüber hinaus sind wir stolz darauf, nach dem erfolgreichen Abschluss der Projekte Paulo Duque und Barao Forrester, die insgesamt mehr als 6 Millionen Euro eingebracht haben, zur führenden Plattform bei der Kapitalbeschaffung über Immobilien-Crowdfunding in Portugal geworden zu sein.
Simão, was können Sie uns über Ihre Erfahrung in der Immobilienbranche erzählen?
Meine Erfahrung in der Immobilienbranche begann im Jahr 2005 mit der Grupo Martifer, wo ich eine Portfolio von Wohn-, Gewerbe- und Logistikprojekten in Portugal entwickelte und verwaltete. Später war ich 2 Jahre lang für das erste Immobilienprojekt in Osttimor verantwortlich und beteiligte mich dann an der Expansion eines Tankstellennetzwerks sowie an der Verwaltung mehrerer Industrieprojekte der Gruppe in Mosambik und Venezuela. Im Jahr 2021 begann ich als Country Manager der Immobilienplattform Crowdestate in Portugal, wo ich bis zum Eintritt bei Urbanitae tätig war.
Was waren die ersten Schritte, um den Markt in Portugal zu erschließen, im Rahmen der Internationalisierung von Urbanitae?
Der erste Schritt bestand darin, alle rechtlichen und steuerlichen Aspekte zu studieren, unter Berücksichtigung des Investitionsmodells von Urbanitae. Unser Anliegen war es, die in Spanien verwendete Struktur an das portugiesische Recht anzupassen, damit unsere Investoren möglichst geringe Auswirkungen verspüren, wenn sie außerhalb Spaniens investieren. Der nächste Schritt bestand darin, unsere Plattform den besten portugiesischen Immobilienentwicklern vorzustellen und ihnen ausführlich die Vorteile zu erläutern, die sich daraus ergeben, wenn sie Investoren von Urbanitae in ihren Projekten haben. Als Ergebnis dieser Arbeit haben wir ein sehr interessantes Projektportfolio, das wir mit dem Ziel prüfen, unseren Investoren in den kommenden Monaten die besten Projekte vorzuschlagen. Dies sind kontinuierliche Schritte, die in einen Prozess umgewandelt werden, in dem jedes Projekt mit seinen Eigenschaften analysiert werden muss, um die erforderliche Sicherheit und Garantien zu gewährleisten, damit sie zu Erfolgsfällen werden können.
Welche Faktoren wurden bei der Auswahl der Projekte als besonders wichtig erachtet? Gab es bestimmte Standorte, auf die Sie sich konzentriert haben?
Wir identifizieren bevorzugt Projekte in den Regionen Greater Lisbon und Greater Porto aufgrund des Mehrwerts der Lage, wo die Liquidität am höchsten ist. Das bedeutet jedoch nicht, dass wir Projekte in anderen Städten nicht prüfen. Die Auswahlkriterien neigen dazu, Projekte hauptsächlich in diesen Gebieten zu filtern. Wir suchen anerkannte Entwickler mit einem Erfolgsausweis von erfolgreich abgeschlossenen Projekten, mit minimalem oder keinem Risiko für Baugenehmigungen, vorzugsweise mit Vorverkäufen, Ausführungszeiten von weniger als 3 Jahren und Erträgen, die den Erwartungen unserer Investoren entsprechen. Bei Equity-Projekten ist auch die Bestätigung der Verfügbarkeit von Bankfinanzierungen ein wichtiger Faktor.
Wie steht es um den Mietmarkt in Portugal? Gibt es eine hohe Nachfrage nach Wohn- oder Gewerbemieten in bestimmten Gebieten?
Wie in Spanien haben in den letzten Jahren auch in Portugal die Mietpreise in den zentralen Stadtgebieten stark zugenommen. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei weitem, und die Menge an neuen Produkten und Neubauten entspricht nicht den Marktanforderungen, insbesondere in Lissabon und Porto. Laut den Statistiken von Idealista stiegen die durchschnittlichen Mietpreise zwischen März 2023 und Februar 2024 um 16,5% in Lissabon und 19,4% in Porto. Die portugiesische Regierung versuchte, den Anstieg der Mieten im Jahr 2022 zu kontrollieren, indem sie ihre Erhöhung auf 2% begrenzte, stellte jedoch fest, dass diese Maßnahme den gegenteiligen Effekt hatte und die Mieten für neue Verträge weiter stiegen. Als Ergebnis gab es im Jahr 2023 keine Begrenzungen mehr, und die Mieten wurden um 6,94% angepasst. Mit dieser Maßnahme wird erwartet, dass das Wachstum im Jahr 2024 in einem moderateren Tempo weitergeht.
Welche Bedeutung wird der Nachhaltigkeit und ökologischen Entwicklung bei Immobilienprojekten auf dem portugiesischen Markt beigemessen?
Die Bedeutung von Nachhaltigkeit und ökologischer Entwicklung bei Immobilienprojekten in Portugal nimmt immer mehr zu. Materialien wie Zement und Metall waren die Basis des Baus im Land und werden durch nachhaltige, langlebige und umweltfreundliche Materialien ersetzt. 40% der Kohlenstoffemissionen stammen aus Gebäuden, dem Stromverbrauch und Baumaterialien. Mit dem Ziel, bis 2050 klimaneutral zu sein, hat die portugiesische Regierung verschiedene Gesetze und Anreize zur Förderung nachhaltiger Immobilienprojekte verabschiedet. Bei Urbanitae verpflichten wir uns, Projekte von Entwicklern zu unterstützen, die Nachhaltigkeit als wichtigen Bestandteil ihrer Projekte betrachten, und dies wird sich in zukünftigen Projekten, die wir bereits in unserem Pipeline verfolgen, widerspiegeln.
Zuletzt, welche Immobilienprojekte sind bereits in Arbeit oder geplant in Portugal?
Das erste Projekt von Urbanitae in Portugal war das Projekt Paulo Duque, ein Wohngebäude mit 6 Einheiten in Cruz Quebrada, Dafundo, in der Gemeinde Oeiras am Stadtrand von Lissabon, ganz in der Nähe des Belém-Turms. Dies ist ein Vogue Homes-Projekt, einer der renommiertesten portugiesischen Entwickler mit mehreren preisgekrönten Immobilien in seinem Portfolio, mit einer Erfolgsbilanz von über 20 Jahren Erfahrung, über 50 entwickelten oder im Bau befindlichen Projekten und einem Vermögen von 751 Millionen Euro unter Verwaltung. Die Investoren von Urbanitae werden an einem laufenden Bauprojekt teilnehmen, ohne Risiko einer Baugenehmigung, mit lokaler Bankfinanzierung und einem bereits verkauften Wohneinheit. Auch in Arbeit haben wir das größte Immobilien-Crowdfunding-Projekt in Portugal: das Barao Forrester-Projekt. Ein Ticket von 5 Millionen Euro für die Entwicklung von 94 touristischen Apartments in Porto, in Zusammenarbeit mit dem Entwickler Caler Asset Management. Dies ist das dritte Hotelprojekt von Caler AM in Porto, die beiden vorherigen waren das Fünf-Sterne-Hotel One Shot Palácio de Cedofeita und das Vier-Sterne-Hotel Vincci Ponte de Ferro in Vila Nova de Gaia. Zwei sehr komplexe Projekte, jeder mit seinen einzigartigen Merkmalen, entwickelt während der Covid-19-Pandemie und in einer Zeit steigender Rohstoffpreise, daher wird unser Barao Forrester-Projekt im Vergleich zu den beiden anderen als erschwingliche Herausforderung für diesen Entwickler betrachtet. Wir befinden uns auch im Prozess der Due-Diligence für zwei weitere Projekte, die im Laufe dieses zweiten Quartals zur Plattform hinzugefügt werden sollen, mit mehreren Projekten in der Analysephase, die für das zweite Halbjahr 2024 geplant sind.