Spanien verfügt über den ältesten Bestand an Wohnimmobilien in Europa: 50 % aller Wohnungen sind über 40 Jahre alt, was insgesamt 9,7 Millionen Wohneinheiten entspricht. Laut den neuesten verfügbaren Daten der spanischen Regierung befinden sich etwa 1 Million dieser Wohnungen in einem schlechten oder sehr schlechten Zustand oder sind sogar baufällig – was zeigt, dass die meisten weder den aktuellen energetischen Effizienzstandards noch den neuen Anforderungen des Marktes gerecht werden.
Wenn der Eigentümer einer Immobilie in schlechtem Zustand oder mit niedriger Energieeffizienz sie vermieten möchte, wird er wahrscheinlich nur eine minimale Investition tätigen, da die erwartete Rendite gering sein wird. Eine ältere Immobilie kann jedoch – auch wenn sie für viele unattraktiv erscheint – durchaus das Interesse von Investoren wecken, die die Wohnung sanieren, anschließend vermieten und so eine höhere Rendite erzielen möchten. Diese Strategie ist im Immobiliensektor unter dem Namen BRRRR bekannt und wurde vom selbsternannten Unternehmer, Investor und Autor Brandon Turner entwickelt.
Die BRRRR-Investitionsstrategie steht für die englischen Begriffe Buy (kaufen), Renovate (renovieren), Rent (vermieten), Refinance (refinanzieren) und Repeat (wiederholen). Diese Methode konzentriert sich auf den Erwerb unterbewerteter und somit erschwinglicherer Immobilien, um sie anschließend zu vermieten, die Hypothek zu refinanzieren, um Liquidität zu schaffen, und den Prozess zu wiederholen. Denn durch die Sanierung einer Immobilie steigt ihr Wert, was wiederum höhere Mieteinnahmen ermöglicht. Ziel ist es also, ein Immobilienportfolio aufzubauen, das monatliche Einnahmen generiert.
Wie funktioniert die BRRRR-Strategie?
Der erste Schritt für Anwender dieser Strategie besteht darin, den Immobilienmarkt der jeweiligen Stadt oder Region zu analysieren, in der sie investieren möchten: Was suchen Mieter? Welche Viertel gelten als exklusiv oder eignen sich für ein jüngeres, studentisches Lebensumfeld? Wo sind die günstigeren Lagen?
Vor Beginn dieses Prozesses sollte man verstehen, dass nicht alle Immobilien den gleichen Wohnstandard bieten – und dass einige eventuell nicht für eine notwendige Bewertung infrage kommen, etwa wenn die Immobilie aktuell besetzt ist.
Es muss auch geprüft werden, ob die Mieteinnahmen nach der Investition in Kauf und Renovierung hoch genug sind, um eine angemessene Nettorendite zu erzielen. Dafür können vergleichbare Immobilien in der gleichen Gegend als Referenz dienen. Nach der erfolgreichen Vermietung an einen zahlungsfähigen Mieter refinanziert der Investor die Hypothek, um Kapital für den Kauf einer neuen Immobilie zu erhalten.
Warum wurde sie in den USA so populär? Macht sie in Spanien Sinn?
Die BRRRR-Strategie gewann vor etwa zehn Jahren in den USA große Beliebtheit unter Kleinanlegern – insbesondere durch die mediale Präsenz von Persönlichkeiten wie Brandon Turner, der sein Modell als Erfolgsrezept propagierte und es als die beste Methode bezeichnete, „um Vermögen aufzubauen, ohne seine Seele zu verlieren“.
Auch institutionelle Anleger – etwa Investmentfonds oder Proptechs wie Clikalia – wenden diese Methode zunehmend an. Der Unterschied liegt darin, dass sie nicht auf Hypothekenfinanzierungen angewiesen sind, um den Erwerb und die Sanierung zu finanzieren. Für private Investoren hingegen ist dieses Modell in Spanien schwieriger umsetzbar: eingeschränkte Finanzierungsmöglichkeiten, ein weniger günstiger Hypothekenmarkt und steigende Preise – mit einer prognostizierten Preissteigerung von 5 % im Jahr 2025 laut CBRE – stellen Herausforderungen dar.
Um zu beurteilen, ob sich diese Investition lohnt, müssen mehrere Faktoren berücksichtigt werden – insbesondere der mögliche Wertzuwachs der Immobilie nach der Renovierung. Laut dem Bericht zur Wohnraumsanierung in Madrid und Barcelona 2023 der Bewertungsgesellschaft Gesvalt kann eine Komplettsanierung den Immobilienwert in Madrid um bis zu 35 % und in Barcelona um bis zu 42 % steigern. Bei Teilrenovierungen liegen die Steigerungen bei 16 % bzw. 19 %.
Allerdings sind Sanierungen auch mit erheblichen Kosten verbunden: Für eine Wohnung mittlerer Größe beträgt der durchschnittliche Aufwand für eine Komplettsanierung zwischen 68.000 und 75.000 Euro, wie das Portal Habitissimo angibt. Hinzu kommen weitere Ausgaben – z. B. für die Immobilienbewertung zur Refinanzierung, Bank- und Notarkosten oder Verzögerungen, die die Vermietung hinauszögern. Diese Ausgaben summieren sich schnell auf mehrere Tausend Euro und können die monatliche Nettorendite schmälern und den gesamten Prozess verkomplizieren.
Daher muss der Investor sorgfältig kalkulieren, welche wirtschaftlichen Risiken er tragen kann, wie viel Zeit und Aufwand er in die Suche, den Kauf und die Renovierung stecken kann, ob die erwartete Rendite seine Investition rechtfertigt und ob die monatlichen Mieteinnahmen langfristig gesichert sind.
Ist das Verhältnis zwischen Aufwand, Kosten und Rendite negativ, sollte der Investor alternative Optionen innerhalb des Immobiliensektors prüfen – zum Beispiel Immobilien-Crowdfunding.
Wie man ohne Aufwand profitabel in Immobilien investiert: Immobilien-Crowdfunding
Immobilien-Crowdfunding ist ein Investitionsinstrument zur Finanzierung von Neubauprojekten, das sich besonders für Anleger eignet, die nicht über genügend Eigenkapital zum Immobilienkauf verfügen oder die keine Zeit und Ressourcen für komplexe Strategien wie BRRRR aufwenden möchten.
Plattformen wie Urbanitae ermöglichen es ihren Nutzern, mit einem Mindestbeitrag von 500 Euro vollständig digital und bequem von zu Hause aus in Neubauprojekte zu investieren. Nach erfolgreicher Registrierung erhalten die Nutzer umfassende Informationen zu den laufenden Projekten, sodass sie fundierte Entscheidungen über ihre Investitionen treffen können. Die Geldanlage erfolgt direkt über die Plattform – ohne bürokratischen Aufwand oder persönliche Anwesenheit, sodass man lediglich auf den Verkauf des Projekts warten muss, um die Gewinne zu erhalten. Diese werden automatisch auf das Urbanitae-Konto überwiesen, von dem aus der Nutzer entscheiden kann, ob er erneut investiert oder das Geld auf sein Bankkonto überträgt.
