Wie man die Rentabilität seiner Investitionen misst
Die Rentabilität ist ein wesentlicher Aspekt bei der Betrachtung unserer Investitionen. Die andere Seite der Medaille ist das Risiko: Wir wissen bereits, dass mit einer höheren Rentabilität einer Investition auch ein höheres damit verbundenes Risiko einhergeht, und umgekehrt. Trotzdem gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Rentabilität Ihrer Investitionen zu messen. In diesem Artikel geben wir Ihnen eine detaillierte Übersicht über die wichtigsten.
Der erste Unterschied, den wir machen müssen, besteht zwischen Realität und Prognose. In einem früheren Artikel haben wir bereits den grundlegenden Unterschied zwischen geschätzter Rentabilität und Gesamtrentabilität erläutert. Hier werden wir uns auf Methoden zur Messung der tatsächlichen Rentabilität konzentrieren, also diejenige, die bereits erzielt wurde, auch wenn vergangene Rentabilitäten kein zuverlässiger Indikator für die Zukunft sind.
Gesamt- oder Endrentabilität
Dies ist das grundlegende Maß für die Performance einer Investition: Es drückt aus, was Sie in Bezug auf die endgültige Investition gewinnen oder verlieren, ohne die Laufzeit zu berücksichtigen. Es ähnelt dem Konzept des ROI (Return on Investment), und bei Urbanitae drücken wir es in der Regel als Cash-on-Cash (CoC) aus, entweder als Betrag oder Prozentsatz. Ein Beispiel verdeutlicht dies.
Bei Wertsteigerungsprojekten erlaubt uns der Regulator der Immobilien-Crowdfunding-Plattformen nicht, eine numerische Schätzung der geschätzten Rentabilität abzugeben. Jeder Investor kann sich jedoch eine Vorstellung von der zu erwartenden Rendite machen, und zwar mit einer einfachen Formel: (Geschätzte Einnahmen – Geschätzte Kosten) / Gesamteigenkapital. Wenn die erwartete Rentabilität 38% beträgt, ist das Ergebnis dieser Operation 0,38 und das CoC beträgt 1,38.
Ein Beispiel ist das Plaza Norte-Projekt, das im Dezember 2022 an die Urbanitae-Investoren zurückgegeben wurde. Angesichts einer geschätzten Gesamtrentabilität von 38% wurde schließlich eine endgültige Rentabilität von 50% erzielt, netto von Kosten und Gebühren.
Bei Schuldprojekten ist die Gesamtrentabilität diejenige, die am Fälligkeitsdatum des Darlehens erzielt wird. Zum Beispiel betrug die endgültige Rentabilität im Cunit-Projekt 15,1%.
Nominal-/Bruttorendite
Dies sind zwar keine Synonyme, aber wir können uns gemeinsam auf sie beziehen, um das Wesentliche zu meinen. Diese Renditen beziehen sich auf die Rendite einer Investition, ohne sie um externe Faktoren wie Inflation (Nominalrendite) oder Steuern (Nominalrendite) zu bereinigen.
Reale/Netto-Rendite
In diesem Fall sprechen wir von Renditen, die Steuern und andere Kosten (netto) sowie Inflation (real) berücksichtigen. Daher bieten diese Kennzahlen ein umfassenderes Bild der Rendite einer Investition und ermöglichen es beispielsweise zu bewerten, ob die Investition den Wertverlust der Währung ausgleicht oder nicht.
Nach Zeit gewichtete Rendite
Die nach Zeit gewichtete Rendite berücksichtigt die Laufzeit der Investition und weist den Renditen in verschiedenen Perioden ein proportional gewichtetes Maß zu. Diese Kennzahl ist besonders nützlich, wenn Investitionen im Laufe der Zeit variable Cashflows haben. Diese Metrik bietet eine ausgewogene Perspektive auf die Rendite über die Lebensdauer der Investition hinweg.
Nach Geld gewichtete Rendite
Die nach Geld gewichtete Rendite passt die nach Zeit gewichtete Rendite an, um die Gesamtmenge des investierten Geldes in verschiedenen Perioden widerzuspiegeln. Dies ist besonders relevant, wenn im Laufe der Zeit zusätzliche Investitionen getätigt werden (z. B. bei Anwendung der Dollar-Cost-Averaging-Technik). Diese Metrik ermöglicht es, die Auswirkungen neuer Investitionen auf die Gesamtrendite zu bewerten.
In unserem Investoren-Newsletter geben wir den Durchschnitt der jährlichen Rendite unseres Portfolios an. Darüber hinaus geben wir auch die nach Geld gewichtete jährliche Rendite an: Auf diese Weise berücksichtigen wir die Größe des Projekts oder genauer gesagt das Eigenkapital oder den Beitrag von Urbanitae zu jedem zurückgegebenen Projekt.
Interne Zinsfuß (IRR)
Wir haben das wichtigste Indikator zum Schluss gelassen, da es die Rendite unter Berücksichtigung der Laufzeit der Investition ausdrückt. Es ist eine Möglichkeit, die annualisierte Rendite anzugeben, das heißt, was Sie gewonnen oder verloren hätten, wenn die Investition 12 Monate gedauert hätte. Daher ist der interne Zinsfuß (IRR) sehr nützlich, um Renditen zwischen verschiedenen Investitionsalternativen zu vergleichen.
Die Formel zur Berechnung des IRR ist etwas komplex. Wir können daran denken, dass es sich um die jährliche Wachstumsrate handelt, die von einer Investition erwartet wird. Im Allgemeinen erzielt eine Investition nicht jedes Jahr die gleiche Rendite. Bei Urbanitae werden häufig Teilrückzahlungen getätigt, die entscheidend sind, um den IRR einer Investition zu bestimmen: Wenn der Großteil des Kapitals vor dem geplanten Fälligkeitsdatum zurückgezahlt wird, bleibt die Gesamtrendite möglicherweise gleich, aber der IRR wird höher sein als erwartet.
Wir hoffen, dass Ihnen dieser Artikel dabei hilft, die Rentabilität Ihrer Investitionen besser zu bewerten und bessere Anlageentscheidungen zu treffen. Wenn Crowdfunding im Immobiliensektor für Sie attraktiv erscheint, heißen wir Sie bei Urbanitae herzlich willkommen.