La rentabilidad es una parte esencial a la hora de considerar nuestras inversiones. La otra cara de la moneda es el riesgo: ya sabemos que cuanto mayor sea la rentabilidad de una inversión, mayor será el riesgo asociado, y viceversa. Dicho esto, existen diferentes formas de medir la rentabilidad de tus inversiones. En este artículo te detallamos las principales.
La primera distinción que hay que hacer es entre la realidad y la previsión. En un artículo anterior te explicamos la diferencia básica entre la rentabilidad estimada y la rentabilidad total. Aquí nos centraremos en formas de medir la rentabilidad real, la que ya se ha conseguido, digamos, aun sabiendo que las rentabilidades pasadas no son un indicador fiable de lo que ocurrirá en el futuro.
Rentabilidad total o final
Es la medida básica del rendimiento de una inversión: es la expresión de lo que ganas o pierdes en relación con la inversión final sin tener en cuenta el plazo. Se asemeja al concepto de ROI (return on investment) y, en Urbanitae, lo expresamos habitualmente como cash-on-cash (CoC), ya sea como cifra o como porcentaje. Lo vemos con un ejemplo.
En proyectos de plusvalía, el regulador de las plataformas de crowdfunding inmobiliario no nos permite ofrecer una estimación numérica de la rentabilidad estimada. Cada inversor puede, no obstante, hacerse una idea del retorno que puede esperar, con una fórmula sencilla: (Ingresos estimados – Costes estimados) / Equity total. Si la rentabilidad esperada es de un 38%, el resultado de esa operación será 0,38 y el CoC será 1,38.
Es el caso del proyecto Plaza Norte, que se devolvió a los inversores de Urbanitae en diciembre de 2022. Frente a una rentabilidad total estimada del 38%, finalmente se logró una rentabilidad final del 50%, neta de gastos y comisiones.
En proyectos de deuda, la rentabilidad total es la obtenida a vencimiento del préstamo. Por ejemplo, en el proyecto Cunit, la rentabilidad final fue del 15,1%.
Rentabilidad nominal / bruta
No son términos sinónimos, pero podemos referirnos a ellos de manera conjunta para referirnos a lo esencial. Estas rentabilidades se refieren al rendimiento de una inversión sin ajustarla por factores externos, como la inflación (rentabilidad nominal) o los impuestos (rentabilidad nominal)
Rentabilidad real / neta
En este caso, hablamos de rentabilidades que sí tienen en cuenta los impuestos y otros costes (neta) y la inflación (real). Por eso, estas métricas ofrecen una imagen más completa del rendimiento de una inversión y permiten evaluar, por ejemplo, si la inversión compensa o no la pérdida de valor de la moneda.
Rentabilidad ponderada por tiempo
La rentabilidad ponderada por tiempo considera la duración de la inversión, asignando un peso proporcional a los rendimientos en diferentes periodos. Es particularmente útil cuando las inversiones tienen flujos de efectivo variables a lo largo del tiempo. Esta métrica ofrece una perspectiva equitativa del rendimiento a lo largo de la vida de la inversión.
Rentabilidad ponderada por dinero
La rentabilidad ponderada por dinero ajusta la rentabilidad ponderada por tiempo para reflejar la cantidad total de dinero invertido en diferentes periodos. Es especialmente relevante cuando se realizan inversiones adicionales a lo largo del tiempo (por ejemplo, si aplicamos la técnica del dollar-cost averaging). Esta métrica permite evaluar el impacto de nuevas inversiones en la rentabilidad global.
En nuestro Boletín informativo a inversores, ofrecemos el promedio de la rentabilidad anualizada de nuestra cartera. Además, también indicamos la rentabilidad anual ponderada por dinero: de esta manera, tenemos en cuenta el tamaño del proyecto o, más exactamente, el equity o la aportación de Urbanitae a cada proyecto devuelto.
Tasa interna de retorno (TIR)
Hemos dejado para el final el indicador más relevante, ya que expresa la rentabilidad teniendo en cuenta el plazo de la inversión. Es una manera de ofrecer la rentabilidad anualizada, es decir, lo que habrías ganado o perdido si la inversión hubiera durado 12 meses. Por eso la tasa interna de retorno (TIR) es muy útil para comparar rentabilidades entre diferentes alternativas de inversión.
La fórmula para calcular la TIR es algo compleja. Podemos pensar en ella como la tasa de crecimiento anual que se espera que genere una inversión. Por lo general, una inversión no genera la misma rentabilidad cada año. En Urbanitae es frecuente hacer devoluciones parciales, que son claves a la hora de determinar la TIR de una inversión: así, si se devuelve el grueso del capital antes del plazo previsto, la rentabilidad total quizá sea la misma, pero la TIR será más alta de lo previsto.
Esperamos que este artículo te ayude a evaluar mejor la rentabilidad de tus inversiones, y a tomar mejores decisiones de inversión. Si el crowdfunding inmobiliario te parece una opción atractiva, en Urbanitae te esperamos con los brazos abiertos.
